La mayor parte de los ciudadanos de EE.UU., de ambos partidos, opinan que el Gobierno debe ampliar la oferta de viviendas asequibles.
Esto debería ser una buena oportunidad para que el presidente electo Donald Trump recurra a sus instintos de desarrollo, y de autopromoción, para que el país vuelva a construir. Llámalo el “boom de la construcción de Trump”.
Es un problema evidente: durante más de diez años, la construcción de viviendas no ha podido seguir el ritmo del crecimiento demográfico y la constitución de hogares en EE.UU.
Este hecho ha contribuido a un incremento de casi el 50% en el precio medio de venta de las viviendas y a un repunte similar en los alquileres, que ha sobrepasado el aumento del 18% en los ingresos medios reales de los hogares.
El ingreso que se requiere para adquirir una nueva vivienda unifamiliar es actualmente casi el doble que hace 5 años, y casi la mitad de las familias que alquilan dedican más del 30% de sus ingresos al alquiler. Ciertas mediciones han indicado que la falta de vivienda se cuenta en niveles sin precedentes.
En circunstancias normales, el alza de los precios debería estimular la construcción, y hay señales de que está comenzando a ocurrir. Pero, ¿por qué no más rápido?
Por un lado, en la mayoría de las ciudades con mayor escasez de viviendas, las normas locales de zonificación y uso del suelo, los controles de los alquileres, las obligaciones de vivienda asequible y los requisitos para obtener permisos, entre otras cargas, dificultan el desarrollo.
La atención constante a problemas complejos no es algo natural en el presidente electo. No obstante, como promotor inmobiliario de segunda generación, tiene amplia experiencia personal con los trámites burocráticos y la oposición política que suelen encontrar los proyectos de vivienda.
Quizá esto le ofrezca una ventaja a la hora de ayudar a EE.UU. a construir los 2,5 millones de viviendas que se estima que este país precisa. Su éxito dependería de tres factores.
Primero, el gobierno debería fomentar una ola de rezonificación y desregulación a nivel estatal y local, que es la fuente de la mayor parte de las fricciones. En su primer mandato, Trump prometió una iniciativa en ese sentido y creó un consejo para estudiar el problema.
Esta vez, debería actuar de acuerdo con sus recomendaciones, entre otras cosas ayudando a los gobiernos locales a reducir requisitos costosos como los mínimos de estacionamiento y los tamaños mínimos de los lotes y agilizar la tramitación de permisos.
Tal vez las “ciudades de la libertad” que Trump dice que quiere construir en terrenos federales (detalles por determinar) podrían ser ejemplos en este sentido.
En términos más prosaicos, el gobierno debería cambiar las políticas federales que aumentan innecesariamente el costo de la construcción. Esto podría incluir la reducción de ciertos aranceles (como los que se aplican a la madera canadiense, que se incrementaron drásticamente durante el gobierno de Biden), así como acelerar las revisiones ambientales y reducir la burocracia.
Para ayudar a abordar las 288.000 vacantes de empleo en la construcción, frente a un promedio de 190.000 desde 2000, Trump podría crear incentivos para que los colegios comunitarios y las escuelas vocacionales brinden capacitación relevante y ofrezcan más visas para inmigrantes calificados.
Por último, Trump ha prometido reducir las tasas de interés, lo que sin duda ayudaría a que la vivienda sea más asequible. El problema es que muchas de sus políticas tenderían a dificultar mucho esa tarea. En este punto, el presidente debería tratar de ser pragmático. Un compromiso de respetar la independencia de la Reserva Federal le costaría poco, pero le ayudaría mucho.
Lo mismo podría suceder si se comprometiera a recortar el gasto y moderar los numerosos recortes de impuestos de los que ha hablado. El historial de Trump sugiere que cualquier compromiso de ese tipo es una apuesta arriesgada. Por otra parte, si hay una consistencia en la carrera de Trump, es que desafía las expectativas.
Proporcionar una amplia oferta de viviendas y hacer que la vida sea más asequible debería ser un objetivo para todos los responsables de las políticas. Trump llegará al poder con la oportunidad de lograr ese objetivo. “Construye, vamos, construye”, se podría decir.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial de Bloomberg LP y sus propietarios.
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