Bloomberg — Han sido un par de años difíciles para los valores inmobiliarios desde que la Reserva Federal empezó a subir las tasas de interés en 2022, ya que los costes de los préstamos se dispararon y el mercado inmobiliario se desplomó. Y a pesar de un saludable repunte a mediados de 2024, las perspectivas para 2025 no son especialmente alentadoras.
Pero eso no significa que los inversores deban esperar un mar de rojo en las acciones inmobiliarias el próximo año. Más bien, es probable que sea un mercado de valores en el que unos suben, otros bajan y el grupo no se mueve al unísono, según Adam White, analista sénior de renta variable de Truist Advisory Services.
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Eso no es una gran noticia para el mercado residencial, que se espera que se enfrente a los retos de unas tasas hipotecarias obstinadamente altos y una oferta limitada en 2025, sobre todo después de los comentarios del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, el miércoles, indicando que se avecinan menos recortes de tasas. Pero hay un optimismo creciente en uno de los rincones más golpeados del mercado: los fondos de inversión inmobiliaria de oficinas.
“Donde los REIT pueden competir realmente es en su coste y disponibilidad de capital, y eso es probablemente más cierto en el caso de las oficinas”, dijo Uma Moriarity, estratega de inversión senior de CenterSquare Investment Management. “Cuando se piensa en un activo trofeo en un mercado determinado, lo más probable es que sea propiedad de uno de los REIT”.
El grupo se ha visto duramente golpeado desde principios de 2022, con el índice S&P Composite 1500 Office REITs cayendo más de un 30%, mientras que el índice S&P 500 ganaba un 24%.
La divergencia no es del todo chocante teniendo en cuenta los vientos en contra a los que se ha enfrentado el sector inmobiliario durante ese periodo. El costo de los préstamos se disparó cuando la Reserva Federal subió las tasas de interés 11 veces entre marzo de 2022 y julio de 2023, la crisis bancaria regional de marzo de 2023 paralizó a los prestamistas locales y los empresarios se esforzaron por conseguir que los trabajadores volvieran a las oficinas tras los cierres patronales de Covid.
Repunte de las oficinas
Esas presiones han hecho bajar los valores inmobiliarios en general. Los REIT estadounidenses sólo han estado tan baratos o más baratos en relación con el S&P 500 el 11% de las veces en los últimos 20 años, según Todd Kellenberger, gestor de carteras de clientes de REIT en Principal Asset Management. Y los REIT de oficinas siguen estando un 60% por debajo de los niveles anteriores a Covid en comparación con el resto del mercado de REIT, lo que los convierte en un objetivo decente para el crecimiento, según Moriarity.
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En muchos sentidos, el repunte del mercado inmobiliario de oficinas ya está comenzando. Los REIT de oficinas han registrado una rentabilidad total, que incluye dividendos y subidas del precio de las acciones, de más del 28% en 2024, según datos de la asociación comercial NAREIT, lo que los sitúa entre los de mejor rendimiento del grupo después de los centros de datos y los REIT especializados en nichos. Se trata de un cambio sustancial con respecto a 2023, cuando los REIT de oficinas registraron una rentabilidad total del 2%, y 2022, cuando cayeron un 38%, según muestran las cifras de NAREIT.
El enfoque en propiedades de oficinas de prestigio al que se refería Moriarity también está ocurriendo ahora, como se ve en la divergencia entre nombres de alta y baja calidad.
Empresas como SL Green Realty Corp., centrada exclusivamente en edificios de oficinas en Manhattan, así como Vornado Realty Trust y Highwoods Properties Inc., que operan en mercados de alta gama de todo EE.UU., han registrado ganancias en lo que va de año de entre el 30% y más del 50%. Mientras tanto, empresas como Office Properties Income Trust, que tiene al gobierno federal como mayor inquilino, se han desplomado cerca de un 85% en 2024.
"Para las carteras de los activos más fuertes, no me sorprendería ver otro año fuerte", dijo Moriarity.
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Problemas en el paraíso
Las perspectivas no son ni mucho menos tan optimistas para el sector inmobiliario residencial. Los constructores de viviendas fueron los únicos beneficiarios de las elevadas tasas hipotecarias, ya que los constructores sacaron provecho de un mercado de reventa ajustado y de una demanda creciente. Pero tras una fulgurante subida del 74% desde que la Fed empezó a subir las tasas, el sector se está enfriando.
La intención del banco central estadounidense de ir más despacio en los recortes de tasas mantendrá probablemente las tasas hipotecarias más altas de lo que se había previsto. Y eso está repercutiendo en la disminución de la oferta, ya que más propietarios se muestran reacios a mudarse cuando están bloqueados en una hipoteca existente a un tipo significativamente más bajo del que pueden conseguir ahora.
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Las acciones de las constructoras de viviendas van camino de terminar el año con una pérdida del 1,6%, frente a su salto del 80% en 2023. El ETF SPDR S&P Homebuilders registra actualmente su mayor salida trimestral en dos años. Y el índice S&P Composite 1500 Homebuilding ha bajado un 25% desde el 18 de octubre, lo que lo sitúa en territorio de mercado bajista.
Incluso las viviendas de ultralujo, la parte del mercado inmobiliario residencial que parecía impermeable a las fuerzas externas, ya que los compradores con mucho dinero evitaban el aumento de los costes de los préstamos recurriendo al efectivo, podría estar chocando contra un muro, según Cole Smead, director ejecutivo y gestor de carteras de Smead Capital Management en Phoenix.
“En lo que soy más negativo es en el sector inmobiliario de lujo de gama alta”, dijo. “Le va a ir fatal”.
Smead espera que las acciones reflejen el comportamiento del mercado bursátil en general, sobre el que es bajista para 2025. La constructora de viviendas de lujo Toll Brothers Inc, hasta hace poco la acción de construcción de viviendas con mejor comportamiento este año, ha perdido un 27% desde el 25 de noviembre y acaba de pronosticar unos márgenes brutos más débiles de lo esperado, lo que subraya la preocupación del sector por la presión sobre los precios.
Las operaciones totalmente en efectivo que han mantenido próspero el mercado también corren el riesgo de que suban los costes de los préstamos. Muchos de esos acuerdos no se realizan utilizando efectivo físico, sino a través de líneas de crédito colateralizadas “similares al dinero”, dijo Smead.
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"Eso es lo que ha estado alimentando el mercado de viviendas de lujo", dijo. "Entonces, ¿qué pasa si esos activos pasan apuros? ¿Qué hará ese propietario? ¿Venderán los valores, o venderán la segunda o tercera vivienda? Venderán una de las dos, y eso perjudicará a cualquiera de las partes".
Mientras los inversores consideran cómo jugar en el mercado inmobiliario de cara a 2025, White, de Truist, advierte contra la simple compra de un fondo sectorial. En su lugar, insta a adoptar un enfoque de selector de valores. Los REIT de centros de datos, las empresas de servicios inmobiliarios y los REIT de viviendas para mayores son algunas de las áreas en las que ve oportunidades.
"Va a querer ser más selectivo", dijo White. "Va a ser más difícil obtener los mismos rendimientos en 2025".
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