Bloomberg — La transformación de Dubái en uno de los mercados inmobiliarios más codiciados del mundo está dejando fuera a muchos compradores, lo que ha impulsado un renovado interés en los fideicomisos de inversión inmobiliaria y ha llevado a muchos a recurrir a aplicaciones de propiedad fraccionada que requieren pagos mínimos de tan solo $136.
La compra de propiedades sigue siendo la vía más directa para exponerse al mercado, pero 17 trimestres consecutivos de revalorización de los precios han puesto esa opción fuera del alcance de muchos. De los pocos valores que cotizan en la bolsa deDubái, Emaar Properties PJSC se ha multiplicado casi por cinco desde su mínimo en 2020 y el arrendador de oficinas Tecom Group ha subido cerca de un 18% desde que empezó a cotizar en 2022.
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En este contexto, empresas como Stake están ganando terreno. Su plataforma en línea permite a los inversores comprar fracciones de propiedades por tan solo 500 dirhams (US$136), y la empresa obtuvo recientemente financiación de Mubadala Investment Co. de Abu Dhabi.
Mientras tanto, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) que dan a los inversores exposición a un conjunto de propiedades generadoras de ingresos sin tener que poseerlas directamente también están surgiendo como alternativas atractivas. El último impulso para crear este tipo de estructuras procede directamente de las altas esferas del gobierno de la ciudad.
Dubai Holding, un conglomerado de inversiones propiedad del gobernante de la ciudad, está sopesando planes para sacar a bolsa sus carteras de propiedades residenciales y minoristas ya el año que viene a través de estructuras REIT, según ha informado Bloomberg News. Ello dará a los inversores acceso a activos de primera categoría, desde centros comerciales a barrios residenciales, gestionados por uno de los mayores promotores inmobiliarios y, lo que es crucial, vinculado al gobierno.
“Los REIT proporcionan al mercado una mayor accesibilidad, ya que los inversores pueden acceder a los bienes inmuebles con cantidades de capital comparativamente pequeñas”, afirmó Thierry Delvaux, CEO de Equitativa Group, que es la gestora de Emirates REIT. La firma es una de las tres gestoras de REIT deDubái.
¿Cómo pueden ayudar los REIT?
Los REIT reducen los costos de entrada para los inversores, al tiempo que les proporcionan la liquidez de las acciones que cotizan en bolsa, según Sanjay Vig, director gerente de Al Mal Capital REIT. También permiten a los compradores beneficiarse de una gestión profesional, dijo.
Aun así, cualquier posible regreso de los REITS en Dubái se produciría en medio del pesimismo del sector a nivel mundial. Los resultados del segundo trimestre del gigante del capital riesgo Blackstone Inc (BX) se vieron afectados por sus problemas inmobiliarios, ya que la empresa tuvo que hacer frente a un repunte de los reembolsos a mediados de año.
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También a nivel local ha habido desafíos. El gestor de Emirates REIT fue investigado hace cuatro años por la Autoridad de Servicios Financieros de Dubái sobre su gobierno corporativo y posteriormente multado por la agencia gubernamental. Ese vehículo, así como ENBD REIT, también han registrado pérdidas en los últimos años, al no poder seguir el ritmo de la subida de los valores inmobiliarios deDubái.
Pero esta vez hay diferencias clave. Las reformas de los Emiratos Árabes Unidos, como los visados de larga duración para los inversores inmobiliarios y la relajación de las normas en torno a la propiedad extranjera, han creado un entorno más favorable para el capital internacional, lo que permite a los REIT beneficiarse de una base más amplia de inversores, según Delvaux, de Equitativa.
Una oleada de nuevos REIT reforzaría aún más los intentos del gobierno de profundizar en los mercados de capitales nacionales, un objetivo clave para el emirato, cuyo mercado de valores ha sido uno de los más activos a nivel mundial y ha acogido recientemente una serie de salidas a bolsa.
"Vemos una oportunidad para que los REIT crezcan en los Emiratos Árabes Unidos, apoyados por patrocinadores fuertes que aportarán prácticas de gobernanza sólidas", Samer Deghaili, codirector regional de banca de inversión de HSBC Holdings Plc.
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Tecnología y mercado inmobiliario
Aparte de los REITS, en los últimos años han surgido un montón de nuevas empresas relacionadas con la tecnología, lo que subraya el creciente interés por el mercado inmobiliario de Dubái. La plataforma de gestión inmobiliaria en línea Keyper, fundada por un antiguo banquero de Goldman Sachs Group Inc., recaudó US$34 millones a principios de este año.
Stake, por su parte, ha recaudado US$27 millones y ha adquirido más de 300 propiedades por valor de 540 millones de dirhams desde su lanzamiento en 2021, según informó la empresa con sede enDubái.
“Queríamos crear una plataforma digital y fácil de usar que ofreciera a los inversores una experiencia de inversión ‘shopified’ en una aplicación que les permitiera poseer un pedazo de Dubái en menos de 3 minutos”, dijo el cofundador y codirector ejecutivo de Stake, Rami Tabbara. “Igual que comprar en Amazon”.
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