Bloomberg Línea — En el punto más alto de la pandemia, el home office se celebraba como el futuro del trabajo. Cinco años después, el escenario es diferente: cada vez más empresas están volviendo al modelo presencial que era la norma en el mercado corporativo antes del cierre.
Grandes corporaciones mundiales como Amazon, AT&T y el Washington Post, así como bancos de Wall Street, ya han exigido este año que los empleados vuelvan a un modelo totalmente presencial. Entre las empresas brasileñas, el modelo híbrido sigue siendo el más adoptado, con un 57% de adhesión.
Los datos fueron recogidos en una encuesta de KPMG divulgada en el segundo semestre de 2024 y mostraron que la oficina sigue ganando fuerza en detrimento del home office. Incluso en el régimen híbrido, es más habitual que los empleados vayan a la oficina – de dos a tres veces por semana (50,9%), con un 5,5% cuatro días a la semana – que se queden en casa.
Solo una de cada cinco empresas (20,6%) permite a sus empleados ir a la oficina solo una vez a la semana o de forma flexible, el mismo porcentaje que las que ya trabajan de forma 100% presencial. El trabajo totalmente a distancia, en cambio, solo ha sido adoptado por el 3,6% de las empresas de Brasil.
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Uno de los principales termómetros del “punto de inflexión” proviene del mercado inmobiliario, que ha mostrado una fuerte recuperación del apetito por el espacio corporativo. La desocupación de oficinas en Brasil está en su nivel más bajo desde 2021, según encuestas de tres de las mayores consultoras de gestión inmobiliaria del país: CBRE, Cushman & Wakefield y Newmark.
Según los datos de Cushman & Wakefield, la tasa era del 18,20% en el tercer trimestre de 2024 (la cifra más reciente publicada); para CBRE, del 19,3%, y para Newmark, del 20,9%.
Las cifras para 2024 aún no se han concretado, pero la expectativa es que se mantengan en el nivel ya indicado, cercano al 20% -y por debajo de la media de alrededor del 25% registrada en 2021.
El principal indicador de la demanda, la absorción neta (alquileres menos devoluciones) también ha avanzado. Según los cálculos de Newmark, hasta el tercer trimestre de 2024 se habían alquilado 220.500 metros cuadrados, lo que supone un aumento del 55% respecto al año anterior y casi el doble de la media histórica anual de 120.000 m².
“Si todo va según lo previsto, las cifras deberían acercarse a la absorción neta más alta de la historia, registrada en 2017. Las empresas están volviendo a alquilar más espacio, y creemos que el aumento de la demanda debería consolidarse en 2025″, declaró a Bloomberg Línea Mariana Hanania, directora de estudios de mercado de Newmark en Brasil.
Pero incluso con el renovado apetito por las oficinas, Hanania cree que el modelo híbrido debería seguir siendo protagonista entre las empresas, sobre todo porque se considera una ventaja para los contratistas. Lo que debería cambiar es la frecuencia.
“La mayoría de nuestros clientes siguen utilizando el modelo híbrido, pero los que antes tenían dos días presenciales a la semana ahora quieren tener tres”.
Las empresas afirman que la vuelta a la oficina refuerza la cultura organizativa de una forma que sería difícil reproducir en la oficina doméstica predominante. La vuelta, sin embargo, conlleva retos de layout: es necesario hacer sitio a los empleados contratados durante la pandemia y reorganizar la oficina de forma más atractiva, factores que han impulsado la absorción de nuevos espacios de oficina.
“Las empresas buscan hoy una media de un puesto de trabajo por cada 12 metros cuadrados. Antes de la pandemia era un puesto de trabajo cada siete metros cuadrados, un formato mucho más denso”, estimó Felipe Giuliano, director de Arrendamiento, Corretaje, Salud e Investigación de CBRE en Brasil.
Amazon fue una de las empresas que tuvo que aplazar su vuelta al presencial por falta de espacio de oficina para sus empleados. El regreso, que estaba previsto para principios de enero, se aplazó cuatro meses a siete ciudades estadounidenses, entre ellas Austin, Dallas y Phoenix.
La empresa no quiso hacer comentarios sobre el caso de su oficina de São Paulo, ni sobre si debería estudiar la adquisición de un nuevo espacio. Sin embargo, según Bloomberg Línea, no se espera que los empleados de la sede brasileña empiecen a trabajar presencialmente hasta marzo, dos meses más tarde de lo previsto.
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El impacto de la vuelta sobre los precios
El aumento de la frecuencia de uso de las oficinas (ya sea en un modelo híbrido o presencial) debería impulsar aún más la caída de la tasa de vacantes a lo largo de este año, sobre todo teniendo en cuenta que el número de entregas de nuevos edificios descenderá en 2025. Giuliano, de CBRE, calcula que este año sólo se entregarán dos edificios AAA (de máxima calidad) en São Paulo.
“Es algo que podría ‘repartir’ la demanda y hacer que las empresas dividan las ocupaciones entre back office y front office, algo que no ocurría desde 2011″, dijo. “Es una recuperación más fuerte que la del periodo prepandémico, porque el stock nuevo no sigue el ritmo [de la demanda]”.
La falta de nuevas oficinas en Faria Lima, la región más premium del mercado corporativo de São Paulo, ha estado presionando los precios y podría beneficiar a zonas cercanas como Berrini, Chucri Zaidan y Pinheiros.
La consultora Cushman & Wakefield calcula que el alquiler medio de un metro cuadrado corporativo en São Paulo es de 130,19 reales (US$21,32). En Faria Lima, donde antes eran habituales alquileres de 300 reales (US$49,13) por metro cuadrado, ahora es posible encontrar rentas de 400 reales (US$65,50) por metro cuadrado, un 200% más que la media de la ciudad.
“La baja tasa de vacantes ha llevado a Faria Lima a poner a prueba sus límites de precios. Es algo que lleva a la demanda a extenderse a las regiones adyacentes”, afirmó Renato Almeida, director de transacciones inmobiliarias de Cushman & Wakefield en Brasil.
Almeida prevé que el movimiento de recuperación gradual del espacio de oficinas se extienda de São Paulo a otras capitales brasileñas a lo largo de 2025.
“Algunas localidades, como Río de Janeiro, todavía están un poco rezagadas. Hay una fuerte presencia de empresas de petróleo y gas, públicas y de telecomunicaciones, todas ellas con un régimen muy fuerte de trabajo desde casa. Pero el paso a lo híbrido es inevitable: la oficina ha demostrado ser indispensable”.
El mayor movimiento viene de Vale. La empresa minera va a cambiar su modelo híbrido de un acceso ocasional a la oficina a un mínimo de tres veces por semana a partir de este año.
El principal riesgo para que las previsiones se materialicen, por ahora, es el escenario macroeconómico. La expectativa para 2025 es que suban los tipos de interés, lo que podría repercutir en el apetito de las empresas por nuevas contrataciones y, en consecuencia, por más espacio para el trabajo presencial.
“Vemos un mercado caliente para este año, pero la economía es un gran reto. El riesgo es que la economía se interponga en el camino: el ritmo de empleo y contratación está estrechamente ligado al mercado empresarial. Si la economía va mal, es posible que las empresas no puedan contratar”, afirma el director de CBRE.
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