Bloomberg Línea — Fundado en 1979 por el multimillonario Jorge Pérez, argentino nacionalizado con raíces cubanas, Related Group es una de las mayores empresas promotoras inmobiliarias de Estados Unidos, con proyectos en Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Tampa y Orlando, entre otras ciudades.
Su especialización en proyectos de lujo le ha valido el título de “Rey de los condominios” de Miami. El grupo también invierte en São Paulo y está interesado en ampliar sus operaciones en el mercado brasileño.
En una entrevista con Bloomberg Línea durante su reciente visita a Brasil, Jon Paul Pérez, presidente de Related Group, dijo que veía el potencial de “exportar” proyectos residenciales exitosos en Estados Unidos a Brasil, especialmente en São Paulo, ciudad donde la empresa inició sus actividades en 2012, con inversiones en ese momento por un total de US$1.000 millones en un período de tres años.
“Estamos buscando más oportunidades para seguir reinvirtiendo en Brasil porque creemos que aquí hay un buen mercado. Nos encantaría traer algunas de las residencias de marca que hacemos en los EE.UU. y poder traducir eso y hacerlas aquí en Brasil”, reveló Pérez, sucesor del fundador y uno de sus dos hijos, que sigue siendo CEO y presidente de Related Group a sus 75 años.
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La presencia de la promotora en el segmento de lujo en São Paulo se limita actualmente a dos proyectos, mientras no se desarrollan otros nuevos.
El primero fue V-House Residences, una boutique de pisos de alta gama para alquiler a largo plazo en la zona de Faria Lima, en São Paulo. El socio minoritario de Related en esta promoción era la empresa de construcción y promoción inmobiliaria Sispar, dirigida por Silvio Sandoval Filho. V-House está gestionada por JFL Living, una rama del grupo JFL Realty, especializada en residencias de larga estancia.
“Nuestra empresa se llama Related Brasil. Terminamos V-House hace unos cinco años, antes de la pandemia. Nuestra segunda promoción está en Parque Global, un complejo de cinco torres, y ya hemos terminado tres de ellas. A finales de diciembre habremos terminado la cuarta torre. Y la quinta, a finales del año que viene”, dijo el directivo.
Parque Global, cuando esté terminado, será un condominio de más de 600 unidades en Real Parque, en la zona de Morumbi, en el sur de São Paulo. Según Pérez, más del 95% de las unidades ya están vendidas.
En este proyecto, la asociación de Related es con Grupo Bueno Netto, del empresario Adalberto Bueno Netto, referencia en el segmento de lujo del mercado paulista, con apuestas pioneras en el desarrollo de Vila Olímpia como centro financiero. El grupo es propietario de la promotora inmobiliaria Benx.
“En Brasil, nuestro socio Buenno Netto es un promotor inmobiliario local muy fuerte. Daniel Citron [socio de la consultora Presence] es también nuestro socio en Related Brasil. Trabajó [como CEO] en Tishman Speyer en Brasil. Gracias a nuestras asociaciones locales, tenemos una presencia y un conocimiento muy sólidos del funcionamiento de la promoción inmobiliaria en São Paulo”, afirmó Pérez.
Sus operaciones en Brasil son, por tanto, fruto de la asociación entre el ejecutivo brasileño Citron, el ex embajador de EE.UU. en Brasil (2006-2009) Clifford Sobel y los controladores de las empresas Related en Nueva York y Miami, Stephen Ross y Jorge Pérez, respectivamente.
En la actualidad, el grupo desarrolla simultáneamente más de 27 condominios de lujo en diferentes mercados, en lo que define como su plan de expansión más significativo de la historia, con más de 90 promociones em los EE. UU. y América Latina.
El fundador también es reconocido por su apoyo al arte, incluida la creación de un museo en Miami con parte de su colección personal.
El pipeline de proyectos del imperio inmobiliario construido por la familia Pérez se dirige actualmente a cuatro segmentos: la vivienda asequible (12.000 unidades, por un valor total de US$3.200 millones), el mercado de alquiler (12.600 unidades, o US$6.500 millones), los condominios de uso mixto (7.000 unidades, valoradas en US$16.000 millones) y las operaciones internacionales (1.300 unidades, o US$2.000 millones).
En su visita a São Paulo en noviembre, el sucesor de Pérez se refirió al plan de expansión, en el que destacan Brasil y México.
Él también destacó que EE.UU. sigue siendo uno de los principales destinos de inversión para los brasileños, especialmente en las ciudades de Orlando y Miami, en Florida – estado elegido por el 55% de los brasileños que compran inmuebles en el país, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de los EE.UU.
Se trata de inversiones de alto valor. Según Related, el 60% de los inmuebles adquiridos, cuyo valor alcanza los US$2.000 millones, proceden de compradores de países como Brasil, México y Colombia.
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Lea a continuación los principales extractos de la entrevista, editados para mayor claridad y comprensión:
¿Cuáles son los principales desafíos para un grupo americano que invierte en Brasil?
Siempre hay muchos desafíos cuando se invierte en el extranjero. Los riesgos políticos y monetarios son probablemente los dos mayores desafíos, diferentes de los de nuestro país de origen. Pero la forma en que afrontamos estos retos es que siempre contamos con un socio local dondequiera que la empresa opere fuera de los EE.UU.
¿Qué estrategias está adoptando el grupo para ampliar su presencia en América Latina y Florida?
Operamos en Brasil y somos muy activos en México. Acabamos de lanzar un proyecto en Ciudad de México, Thompson Ciudad de México con residencias. Queremos expandirnos en ambos países, Brasil y México. Siempre estamos buscando nuevas oportunidades en ambos, ya que tenemos una excelente presencia y conocimiento de estos mercados.En Florida, la empresa tiene tres divisiones. Una es la promoción de condominios, que realizamos en ciudades costeras de Florida, desde Jacksonville hasta Palm Beach South y Tampa.
Seguimos adquiriendo nuevos terrenos de primera calidad que consideramos insustituibles, ya sea frente al mar o en el corazón de las ciudades, en lugares estratégicos. A continuación, desarrollamos viviendas multifamiliares en Florida, Georgia, Carolina del Norte, Texas y Arizona.
Tenemos um pipeline de aproximadamente 30.000 unidades. Por tanto, estamos muy activos y seguiremos operando en los mercados que controlamos.
¿Cuál es el impacto de los recortes de los tipos de interés en el mercado inmobiliario estadounidense para la demanda?
Los recortes de tipos sin duda ayudan. Unos tipos de interés más bajos son muy beneficiosos para el mercado inmobiliario, ya sea para propietarios de edificios comerciales o residenciales, porque el coste de financiación se reduce, y si alguien decide vender uno de estos activos, su tasa de capitalización [cap rate, calculada dividiendo los ingresos netos de explotación por el valor de la inversión] se vuelve más favorable.
¿El escenario de tipos de interés más bajos ya está impactando los resultados de la empresa?
Nuestra empresa no tiene deudas. Somos propietarios de edificios residenciales. Actualmente, algunos de estos edificios tienen hipotecas con tipos de interés altos debido a las condiciones actuales del mercado. En cuanto los tipos de interés empiecen a bajar, refinanciaremos a tipos más bajos, lo que aumentará nuestro flujo de efectivo.
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¿Qué lleva a algunos brasileños a invertir en propiedades en los EE.UU., especialmente en Florida?
Los brasileños llevan mucho tiempo invirtiendo en Florida. Les gusta pasar allí sus vacaciones, a veces se mudan y matriculan a sus hijos en las escuelas y universidades locales. Miami, especialmente el sur de Florida, es un lugar cómodo para los latinoamericanos por la fuerte influencia cultural.
Esto empezó con el turismo y evolucionó hacia la inversión. Es más, es una forma de proteger su patrimonio invirtiendo en activos inmobiliarios en dólares, mitigando los riesgos políticos y económicos en sus países.
Hemos observado que en periodos de inestabilidad política se produce un aumento del flujo de capitales hacia el mercado inmobiliario del sur de Florida. Por eso muchos de nuestros compradores son brasileños.
¿Cuáles son los principales factores que influyen en las decisiones de compra de propiedades de los brasileños em los EE.UU.?
Los compradores tienen en cuenta dos factores principales: el producto y la ubicación. Buscan promociones en zonas conocidas y de confianza, con productos atractivos, marcas, diseño, comodidades y estilo de vida.
Nuestra cartera incluye diversos barrios y tipologías, desde Fisher Island hasta Bal Harbor y Brickell. Tenemos compradores brasileños en cada uno de estos proyectos. Todo depende del perfil: familias jóvenes que buscan una vida urbana en Brickell, lujo exclusivo en Fisher Island o tranquilidad en Bal Harbor.
¿Hay muchos brasileños en Fisher Island?
Sí, hay muchos brasileños. En Bal Harbor, les encantan las tiendas. Creo que es allí donde se sienten cómodos con el barrio y también tienen en cuenta quién es el promotor que está detrás del proyecto, porque confían en que cumplirá sus promesas. Related lleva 45 años realizando proyectos de gran calidad. Nuestra filosofía es prometer poco y cumplir mucho.
¿Qué tendencias cree que marcarán el mercado inmobiliario estadounidense en 2025?
Estamos asistiendo a un cambio significativo en el mercado inmobiliario. Ya no vendemos sólo unidades residenciales; vendemos un estilo de vida. Nos centramos en los detalles para crear experiencias únicas. Queremos que nuestros proyectos sean lugares donde la gente cree recuerdos.
Para ello, incorporamos marcas de hostelería de lujo, como hoteles de seis estrellas, para ofrecer una experiencia residencial cuidada y gestionada profesionalmente. Esto hace la vida más fácil y agradable a los residentes. Creo que esta tendencia irá en aumento, ya que la gente valora más que nunca el bienestar, el estilo de vida y la creación de recuerdos.
En Brasil, los promotores inmobiliarios se asocian con marcas de lujo como Armani y Lamborghini. ¿Es una tendencia que va a perdurar?
Es una tendencia muy fuerte y continuará. Creo que las marcas son importantes. La gente asocia ciertas cualidades a las marcas y al estatus, del mismo modo que quiere tener un Mercedes o un bolso Hermès. Es el mismo pensamiento trasladado al mercado inmobiliario.
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