Bloomberg — Ante el creciente número de expatriados que afirman verse expulsados de Dubai debido a la subida de los alquileres, una ciudad con 7.000 años de antigüedad busca ofrecer un refugio cercano.
Sharjah -vecina de Dubai por el norte- está empezando a atraer inversores a sus costas menos de dos años después de aprobar una ley que permitía a los extranjeros comprar propiedades en zonas selectas del emirato conservador. Los promotores inmobiliarios ya están construyendo decenas de miles de viviendas.
Los compradores no se quedan atrás.
“Los alquileres son más bajos y el coste de la vida es menor en general”, afirma Prathyusha Gurrapu, responsable de investigación y asesoramiento de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield Core. “Estamos viendo cómo se produce una migración, ya que mucha gente se traslada a Sharjah porque los alquileres en Dubai se han vuelto muy caros”.
Es la última señal de que Dubai está luchando por mantener el ritmo de la creciente demanda de viviendas después de que banqueros, abogados y otros trabajadores de cuello blanco acudieran en masa al emirato en los últimos años, atraídos por un régimen fiscal bajo y un huso horario favorable. El valor de la vivienda en el emirato lleva ya 16 trimestres consecutivos al alza y los alquileres de viviendas unifamiliares - villas - se han disparado un 86% desde el inicio de la pandemia, según la consultora inmobiliaria JLL.
Sharjah ha ofrecido durante mucho tiempo viviendas más asequibles en comparación con Dubai, que es conocida como una metrópolis glamurosa salpicada de hoteles de lujo y urbanizaciones prístinas construidas alrededor de parques cuidados y piscinas infinitas. Pero gran parte de la oferta de viviendas de Sharjah consiste en torres antiguas con pocas de las instalaciones que suele ofrecer su vecino.
Eso está empezando a cambiar. Arada Developments, propiedad del hijo del príncipe saudí Alwaleed bin Talal y miembro de la familia gobernante de Sharjah, está construyendo un proyecto de US$9.500 millones. Conocido como Aljada, ese desarrollo incluirá en última instancia 25.000 viviendas, una zona de ocio con restaurantes y tiendas, así como instalaciones deportivas y uno de los parques de patinaje más grandes de la región.
Alrededor de un tercio de la construcción está terminada y el resto debería concluir a finales de la década, según el director ejecutivo de Arada, Ahmed Alkhoshaibi. El promotor ha iniciado conversaciones con funcionarios del emirato para que permitan a las empresas solicitar licencias similares a las que concede Dubai para sus zonas francas económicas, que ofrecen ciertas exenciones fiscales y otros beneficios.
Asentada por primera vez hace más de 7.000 años, Sharjah ha estado gobernada por la dinastía Al Qasimi desde el siglo XVII y el actual gobernante lleva en el trono más de medio siglo. Históricamente, fue uno de los más ricos de los jeques que componen los Emiratos Árabes Unidos gracias a sus puertos y a la industria pesquera de perlas.
La ciudad encontró petróleo en la década de 1970 y se lanzó al desarrollo. Se levantaron las torres brutalistas que eran populares en la época. Hoy en día, los dirigentes locales quieren preservar franjas del emirato como parte del proyecto “El corazón de Sharjah”, que restaurará callejuelas estrechas de estilo antiguo, zocos y otros edificios históricos.
“El proyecto Corazón de Sharjah es uno de los más fascinantes del mundo en estos momentos”, afirma Sarah Moser, profesora de la Universidad McGill y directora del Laboratorio de Nuevas Ciudades. “Es una especie de intento de recuperar un pasado que fue abandonado o descuidado cuando se encontró petróleo y comenzó el proceso de modernización”.
Durante décadas, la economía de Sharjah dependió del comercio, la reparación de vehículos de motor, la fabricación y la construcción para su crecimiento. Después de que el gobierno flexibilizara las normas para permitir a los extranjeros adquirir propiedades más fácilmente, los compradores empezaron a acudir en masa a la ciudad.
Los compradores indios representan ahora cerca del 29% de las ventas de viviendas en las promociones de Arada en Sharjah, frente al 8,7% de hace sólo unos años, según los datos facilitados por la empresa. Los compradores de Alemania, Canadá y el Reino Unido representan ahora el 10% de las compras de propiedades - esas nacionalidades apenas se registraban en los datos de Arada antes de que se aprobara la ley de 2022.
La demanda está ayudando a impulsar los precios. Cuando Arada empezó a vender viviendas antes de que comenzara la construcción de Aljada, situada a sólo 20 minutos del aeropuerto de Dubai, el precio por pie cuadrado rondaba los 650 dirhams (US$177). Desde entonces, los precios se han disparado hasta los 1.400 dirhams por pie cuadrado, aunque Alkhoshaibi afirmó que siguen estando un 40% por debajo de zonas comparables de Dubai.
“Los precios en Sharjah se han disparado, en parte, como consecuencia del traslado de residentes desde Dubai”, afirma Shane Breen, director de la oficina de Sharjah de la correduría inmobiliaria Savills. “Pero incluso con eso, Sharjah sigue siendo más asequible, ya que la diferencia de precios sigue siendo muy grande entre los dos mercados”.
Por ejemplo, dijo, un apartamento de un dormitorio que se alquile por 60.000 dirhams US$16.330) al año se consideraría lo más alto del mercado en Sharjah, pero esa suma no le conseguiría a un inquilino un estudio en muchas partes de Dubai.
El gobierno de Sharjah ha intentado mantener la asequibilidad ordenando una congelación de los alquileres durante tres años para los nuevos inquilinos. Después de eso, los propietarios sólo pueden subir los alquileres una vez cada dos años.
Otros promotores también están viendo una oportunidad. Eagle Hills, de Abu Dhabi, está construyendo un destino turístico y de viviendas de lujo de 4.500 millones de dirhams US$1.225 millones) en la isla Maryam de Sharjah. SEE Holding, un promotor de infraestructuras sostenibles desde el punto de vista medioambiental, está construyendo más de 1.200 viviendas en Sharjah por fases y la empresa privada vendió propiedades por valor de 1.000 millones de dirhams (US$272 millones) en 2023, según el fundador de la empresa, Faris Saeed. El Grupo Alef de Sharjah es otro promotor activo en la ciudad.
Muhammad Qasim, director de la sucursal de Sharjah de la agencia inmobiliaria Betterhomes, afirma que su empresa ha registrado una fuerte demanda por parte de compradores que se quejan de que les han quitado el precio de Dubai. El corredor, que abrió sus oficinas en Sharjah hace apenas dos años, ha visto cómo las ventas aumentaban un 60% en lo que va de año en comparación con el mismo periodo del año anterior, afirma.
"Necesitamos duplicar nuestro equipo para atender la demanda", dijo Qasim. "Muchos de los compradores e inquilinos vienen de Dubai".
Otro de los proyectos de Arada en Sharjah es Masaar, una urbanización de US$2.500 millones que incluirá unas 3.000 viviendas cuando esté terminada en 2026. La empresa tiene previsto plantar 50.000 árboles y el proyecto incluirá un carril bici y de footing de 13 kilómetros, una amenidad poco común para una ciudad que generalmente se considera poco amistosa con los peatones.
"Hay demanda de lujo y calidad", dijo Alkhoshaibi. "Estamos viendo una gran migración desde la antigua Sharjah".
Opción familiar
Las frondosas calles bastaron para que al menos una residente de Dubai desde hace mucho tiempo considerara Sharjah. Tania Patel, natural de Portugal y madre de un niño de un año, estaba navegando por Instagram cuando vio una casa de cuatro dormitorios en venta por unos 2,7 millones de dirhams. Eso es aproximadamente la mitad de lo que ella esperaría desembolsar por una propiedad de tamaño similar en Dubai.
La ejecutiva de atención al cliente, de 40 años, hizo la mudanza en mayo. Su trayecto al trabajo en Dubai le lleva ahora unos 50 minutos en medio de un tráfico denso, pero dice que merece la pena para disfrutar del menor coste de la vida en Sharjah.
“Los costes son un 30% más baratos que en Dubai para casi todo”, dijo Patel. “También es muy familiar”.
Aún así, sigue habiendo obstáculos para los inversores. El transporte público sigue siendo limitado, lo que significa que Sharjah no puede ofrecer un modo de tránsito alternativo que ayude a aliviar la congestión en las carreteras cargadas de tráfico durante las horas punta. Además, el proceso de compra de una propiedad no es tan ágil como en Dubai, aunque los promotores afirman que está mejorando.
Hogar de unos 2 millones de habitantes, Sharjah es también más conservadora que sus vecinas de la federación, lo que históricamente la ha hecho popular tanto para los emiratíes como para los expatriados árabes debido a su interés por preservar la cultura local. Por ejemplo, el emirato sigue prohibiendo la venta de alcohol y prohíbe los salones de narguile que son populares entre residentes y turistas en Dubai.
"Sharjah es socialmente más conservadora, pero no es extrema", afirma Patel. "Si le gusta Oriente Próximo, es un lugar fácil para vivir".
Lea más en Bloomberg.com
