Bloomberg — En las afueras de Toronto, una fábrica llena de actividad se presenta como una solución a las dos crisis más urgentes que enfrenta Canadá: el costo inasequible de la vivienda y la guerra comercial del presidente estadounidense Donald Trump.
Esta planta fabrica partes clave de las casas (específicamente paredes, pisos y techos) que pueden enviarse a un sitio y ensamblarse en estructuras de hasta seis pisos de altura más rápido que los métodos tradicionales.
Pero la fábrica está operando a aproximadamente la mitad de su capacidad, dijo Tad Putyra, quien dirige la división de edificios bajos de la constructora de viviendas Great Gulf. En una visita reciente, señaló una sección ocupada por vigas de madera apiladas donde le gustaría instalar una máquina alemana que automatizaría parte del proceso. Pero no la instalará hasta que esté seguro de que habrá suficiente demanda para justificar el suministro adicional.
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La industria de las viviendas prefabricadas se ha promocionado durante mucho tiempo como una forma de impulsar la producción de nuevas viviendas para aliviar la escasez de viviendas en Canadá. Sin embargo, las dificultades financieras, la demanda impredecible y las normas de zonificación inconsistentes le han impedido convertirse en un actor importante del mercado.
“Si obtengo ingresos, puedo ampliar todo lo demás”, dijo Putyra. “Muy rápidamente podríamos duplicar nuestra producción”.
Ahí es donde podría entrar en juego el líder del Partido Liberal, Mark Carney, quien se postula para permanecer como primer ministro en las elecciones del país del 28 de abril. El eje central de su plataforma de vivienda es un plan para convertir al gobierno en cliente y financista de fábricas como la de Putyra.
Equivale a una promesa de ayudar a la industria a lograr economías de escala que podrían reducir los precios de las viviendas en todo el país, creando al mismo tiempo empleos manufactureros que podrían reemplazar algunos de los que se están perdiendo debido a los aranceles estadounidenses.
Canadá no es el único país que enfrenta escasez de viviendas. Tampoco es el único donde las viviendas prefabricadas han tenido dificultades para ganar aceptación. Dos investigadores descubrieron recientemente que, si bien los precios de venta de las casas prefabricadas en EE.UU. suelen ser menos de la mitad de lo que costaría construir una similar in situ, estos productos aún no se han adoptado ampliamente.
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El plan de Carney “podría crear una industria exportadora y empresas que puedan competir a escala global”, dijo Mike Moffatt, economista que estudia problemas de vivienda en la Universidad Western de Ontario. “Si Estados Unidos se organiza, quizás podamos empezar a exportar estos productos allí”.
Pero lograr tales grandes ambiciones será una tarea complicada. Los liberales, que llevan más de nueve años en el poder, probaron diversas políticas para hacer la vivienda más asequible, solo para ver cómo los precios de referencia se disparaban casi un 60%. La vivienda promedio en Canadá cuesta ahora 702.800 dólares canadienses (US$509.000). El enfoque intervencionista de Carney contrasta marcadamente con el de su predecesor, Justin Trudeau, y con lo que defiende su principal rival, el líder conservador Pierre Poilievre. Poilievre buscaría reducir la burocracia y los impuestos para facilitar la construcción a los promotores privados, y no cree que la vivienda modular vaya a cambiar las cosas.
“Si las casas prefabricadas fueran significativamente más baratas de construir, los constructores ya las estarían utilizando a gran escala para reducir costos y maximizar la rentabilidad”, declararon los Conservadores en un comunicado el lunes. “Lo cierto es que las diferencias de costo son insignificantes, por lo que se requiere una intervención gubernamental masiva para impulsar los proyectos”.
Un mercado sin explotar
Aunque la construcción de viviendas prefabricadas existe desde hace al menos 100 años, representa una pequeña proporción de la construcción de viviendas en la mayoría de los países. La razón principal es similar en todos ellos: la construcción de viviendas es cíclica, y a un promotor con una fábrica que mantener le resulta más difícil capear las crisis que a uno que puede decirles a los contratistas independientes que trabajan en un proyecto que se vayan a casa.
Un problema similar suele surgir en la financiación. Tradicionalmente, los promotores reciben una serie de préstamos más pequeños, y cada nueva etapa de construcción les otorga más dinero. Pero establecer una fábrica requiere un compromiso inicial mucho mayor, un acuerdo con el que muchos prestamistas no se sienten cómodos.
En dos países donde las viviendas prefabricadas representan una parte significativa del mercado, Suecia y Japón, el gobierno impulsó la industria comprando los productos para la vivienda pública. Carney propone algo similar en Canadá: si es elegido, planea crear una entidad federal para construir viviendas modulares asequibles.
Se espera que los pedidos al por mayor proporcionen a las empresas una base de demanda más predecible que permita mantener una fábrica en funcionamiento durante una recesión y justificar la expansión. Carney planea financiar 25 000 millones de dólares canadienses para dichas fábricas y también prometió 1 000 millones de dólares canadienses en inversiones de capital.
“El Partido Liberal parece estar analizando las barreras que han impedido el despegue de esta industria en Norteamérica”, dijo Moffatt. “Si se logran esas economías de escala, eso debería empezar a reducir los precios”.
El resultado final puede parecerse al de Japón, donde las casas prefabricadas representan el 15% del parque de viviendas unifamiliares y el país construye más de 70.000 edificios prefabricados al año, de los cuales las torres residenciales de varios pisos se están convirtiendo en una parte cada vez mayor.
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Desafíos de zonificación
Canadá tiene al menos una ventaja en la construcción de una industria de prefabricados: ya es un importante productor del principal insumo, la madera.
Pero un obstáculo importante son los gobiernos locales. Al igual que en Estados Unidos, una de las principales razones de la actual escasez de viviendas son las normas municipales que limitan lo que se puede construir y dónde. Los códigos de construcción suelen dictar los materiales, la forma de los techos, el aspecto de las ventanas, etc. Esto significa que el producto que se vende en una ciudad puede ser diferente al que se vende en la vecina.
La campaña de Carney publicó un catálogo de diseños de viviendas estandarizados, pero no ha abordado cómo el gobierno federal lograría que los municipios adaptaran sus normas. En este punto, el principal rival de Carney, Poilievre, es mucho más claro. Su plan de vivienda vincula la financiación federal a la capacidad de los municipios para cumplir con los objetivos de permisos para nuevas viviendas, centrándose en presionar a quienes él llama “guardianes” para que modifiquen las normas locales y permitan más construcciones de cualquier tipo.
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“La construcción prefabricada es una solución, pero realmente debemos analizar las políticas nacionales que la obstaculizan”, dijo Amy Nugent, directora ejecutiva de Urbanarium, un foro con sede en Vancouver para temas urbanos. “La construcción prefabricada para esos mercados no ha sido viable debido a la diversidad de regulaciones”.
Sin embargo, como Canadá corre el riesgo de caer en una recesión por las políticas comerciales estadounidenses y la vivienda constituye una importante carga financiera para muchos canadienses, es urgente encontrar soluciones a ambos problemas.
“Tengo un plan listo. Tengo un análisis de negocio completo”, dijo Putyra de Great Gulf. “Solo tengo que justificarlo en el mercado”.
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