Bloomberg Línea — Montevideo es considerada la ciudad con el metro cuadrado más caro en Latinoamérica con un costo promedio de US$3.454 por m2, situándose por encima de otras grandes urbes de la región como Ciudad de México (US$2.706), Buenos Aires (US$2.540), Santiago de Chile (US$2.420) o São Paulo (US$2.303), de acuerdo con las cifras más recientes del reporte Relevamiento Inmobiliario de América Latina.
A septiembre pasado, Montevideo también está entre las ciudades en las que hubo un mayor aumento porcentual de los precios en términos de dólares nominales, con una subida del 5%, pero también en términos de moneda local real, con una variación del 9,9%.
Uruguay se convirtió en uno de los países más caros de la región “porque existen pocas zonas en el país que cuentan con ubicaciones privilegiadas y acceso a buenos servicios e infraestructura”, lo hace que sean “espacios prácticamente exclusivos y hace que los lotes allí sean mucho más caros”, según el presidente de la desarrolladora inmobiliaria uruguaya Liderus, Santiago Pierro, explica a Bloomberg Línea.
Como consecuencia de esto último, la demanda y su presión sobre estos lotes ha generado precios altos, “en muchos casos exorbitantes”.
En relación con la construcción, dice que los costos asociados a la mano de obra son más elevados que en otros países de la región, aunque Uruguay “cuenta con características que son muy demandadas y que no muchas ciudades de las principales capitales de Latinoamérica disponen”.
“Fuera de estas cuestiones, y si pensamos en valores de unidades tipo, el valor de los inmuebles en general no son los más caros de la región, ni siquiera en su ciudad capital”, consideró el presidente de Liderus, que dijo desarrolla proyectos inmobiliarios en Punta del Este.
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Como referencia, en un nuevo proyecto ubicado en la zona del Cordón y en la calle Acevedo Díaz (Montevideo), los valores para un monoambiente van desde los US$106.900 (31,1 m2), para un espacio de un dormitorio parten desde los US$149.900 (41,3 m2) y para un apartamento de dos dormitorios a partir de US$173.900 (67,3 m2).
En un proyecto de similares características en Punta del Este, el balneario más popular de Uruguay, los precios de un monoambiente van desde los US$110.000 (a partir de 47 m2). Para un apartamento de un dormitorio van desde US$148.000 (69 m2). Por su parte, dos dormitorios parten en los US$175.000 (a partir de 79 m2). Y para tres dormitorios hay alternativas desde US$230.400 y son a partir de 102m2.
Un marco normativo a favor de la construcción en Uruguay
“Si bien comprar una propiedad en Uruguay puede parecer caro, especialmente si se lo compara con otros países de la región, el país también se destaca por contar con leyes que han sido ejemplo en Latinoamérica”, dice a Bloomberg Línea el CEO y cofundador de la también desarrolladora inmobiliaria uruguaya Kopel Sánchez, Fabián Kopel.
Entre estas, se refiere a leyes como la de Vivienda Promovida, que en su opinión le ha dado dinamismo al mercado y promovió precios relativamente estables en los últimos años. “Por ejemplo, se brindaron beneficios fiscales a constructoras privadas y, a su vez, se otorgaron créditos para los interesados en comprar estas viviendas”, anotó.
“Es más, fue tan positivo que pese a llevar más de una década desde su implementación, con cambios de Gobierno y partido políticos en el medio, muchos de estos beneficios permanecieron, ya que el Estado obtuvo las viviendas, los privados desarrollaron proyectos con beneficios como la exoneración del IVA o la renta para los desarrolladores y las personas obtuvieron un hogar, en zonas con un marcado déficit habitacional”, consideró Fabián Kopel.
Si bien dice que se deberían promover aún más programas para que no sea tan caro vivir en Montevideo, también resalta que hay políticas públicas como el Programa Entre Todos-Sueños en Obra, de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), que tienen como objetivo central “facilitar el acceso a la vivienda a los sectores socioeconómicos bajo y medio-bajo de la población, además de buscar incentivar significativamente la oferta de la vivienda y la construcción en el país”.
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El déficit habitacional cuantitativo impacta a más de 23 millones latinoamericanos, siendo un fenómeno más pronunciado en las zonas urbanas en donde la demanda no se compensa con la oferta, lo que es especialmente preocupante ante los cambios demográficos que se avecinan en los próximos años, de acuerdo con cifras divulgadas por el Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe-CAF.
En 2021, se estimaba que el déficit habitacional en Uruguay, un país de un poco más de 3 millones de habitantes, se ubica entre 60.000 y 65.000 viviendas.
Según un informe de la ONG Hábitat para la Humanidad, garantizar un acceso equitativo y adecuado a la vivienda en asentamientos informales, puede generar un impacto directo de hasta el 10,5% del crecimiento económico, medido como producto interno bruto o ingreso nacional bruto per cápita.
De acuerdo al reporte, también se podrían salvar unas 730.000 vidas más por año en todo el mundo, “más que el número de muertes que se prevendrían anualmente mediante la erradicación de la malaria”.
En cuanto al porcentaje de crecimiento del PIB, los países más beneficiados por mejores condiciones de vivienda serían Haití con 10,5%, seguido por Colombia, Perú y Guatemala con 8% cada uno.
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Uruguay, una economía estable, pero también costosa
Los precios de la vivienda en Uruguay responden también a las condiciones financieras de ese país, considerada una de las economías más estables de Latinoamérica. Uruguay, por ejemplo, tiene uno de los salarios más altos de Latinoamérica, establecido en los US$502,60
Según cifras del Fondo Monetario Internacional (FMI), el PIB per cápita basado en la paridad del poder adquisitivo (PPA) de Uruguay es de US$34.440, por encima de sus vecinos Argentina (US$28.700) y Brasil (US$22.120), así como de otras grandes economías de la región como México (US$24.970) y Chile (US$33.57).
Uruguay está entre los países más costosos para vivir en Latinoamérica (55,34 en el índice costo de vida), de acuerdo al Cost of Living Index de la plataforma Numbeo, que divulga información sobre las condiciones de vida en todo el mundo.
El Cost of Living Index arroja luz sobre los precios relativos de los bienes de consumo básicos, desde alimentos hasta servicios, pasando por transporte y ocio.
Este índice no toma en consideración los desembolsos asociados a la vivienda, tales como alquileres o hipotecas. De tenerse en cuenta, el ranking podría cambiar significativamente teniendo en cuenta el alto precio de los bienes inmuebles en mercados desarrollados.
Así, si una localidad ostenta un Índice de Gastos Cotidianos de 120, significa que, según estimaciones de Numbeo, es un 20% más costosa que la metrópolis de Nueva York, sin tener en cuenta los gastos de alojamiento.
“Uruguay se ha convertido en una de las capitales más caras para vivir, dado que cuenta con una alta carga de impuestos y el tamaño del mercado es insuficiente. A su vez, se generaron decisiones que retrasaron el tipo de cambio, y eso hizo que se encarezca vivir en las principales ciudades de Uruguay, entre ellas la de Montevideo. Creo que, en la medida que se abra más el mercado regional y se promueva más la competitividad -junto a la producción local- los precios tenderán a la baja”, opinó Santiago Pierro.
Estabilidad del mercado uruguayo brinda garantías a los compradores extranjeros
A pesar de los desafíos, Pierro dice que Uruguay sigue siendo elegido por las personas, principalmente inversores, por su estabilidad jurídica, la previsibilidad económica, su estabilidad y modelo de toma de decisiones desde el Estado que lo convierten en un mercado muy atractivo y sostenible en el tiempo. “Incluso en las peores crisis de la región, que impactaron en el turismo local, el valor de los inmuebles no bajó”.
“El país ha sido -y sigue siéndolo hoy en día- un refugio de valor y garantía de rentabilidad razonable, en un entorno de servicios que- por ejemplo- le resuelve la administración de su renta al inversor, algo que es muy valorado internacionalmente por los compradores”, opinó.
El empresario Fabián Kopel manifiesta en la entrevista que la estabilidad del país se refleja en que “tanto los extranjeros como los uruguayos saben que, gobierne el partido que gobierne, las reglas del juego no cambian en el país, lo cual es un diferencial que debe ser ponderado, dado que no es una situación que suceda en otros países de América Latina”.
“Durante los últimos 20 años no solo han invertido en el país los extranjeros, independientemente del color político de turno, sino también los locales”, apuntó el CEO de la firma Kopel Sánchez.
En este marco, confía en que el flujo de inversiones y leyes que favorezcan tanto a los compradores como a los desarrolladores seguirán siendo fundamentales, ya que gracias a su implementación se podrá continuar mejorando la oferta y la demanda en el mercado para todas las partes hasta llegar a un precio de equilibrio.
“Hoy por hoy el mercado se está regulando y se está logrando que la vivienda sea muy competitiva a través de que hay bastante oferta. Si la oferta empieza a ser más restrictiva, empieza a ser más escasa y aumentan los precios”, mencionó.
Para el empresario una gran oportunidad está en el estímulo a las microempresas, pues considera que hay un gran abanico de opciones para desarrollar en zonas como Ciudad Vieja, permitiendo la rehabilitación de una gran cantidad de espacios que no se utilizan o simplemente son usados para otros fines.
Por lo tanto, es “fundamental implementar leyes que alienten la inversión, ya que cada vez que se genera un programa más inclusivo, reduces los costos al consumidor y generas un estímulo al desarrollador”, remató.
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