Ciudad de México — La alta demanda por bienes raíces industriales debido al nearshoring está impulsando a Fibra MTY a la búsqueda de opciones para añadir valor a su negocio, y la posibilidad de sumar los altamente cortejados activos de Terrafina es una oportunidad que no puede dejar pasar.
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“Estamos en constante evaluación de alternativas de inversión para la Fibra con un solo objetivo: que la compra sea estratégica y que se acreciente para nuestros inversionistas”, dijo Jorge Ávalos Carpinteyro, director general de Fibra MTY en entrevista a Bloomberg Línea.
Para Ávalos, una potencial operación con los activos de Terrafina encaja en este esquema.
El directivo anticipó que adquirir a su competidor acrecentará el flujo de efectivo para los tenedores de ambas compañías, en su mayoría administradoras de fondos de ahorro para el retiro (Afores). Esto sería de alrededor de 7% para los tenedores de Fibra MTY y de 3% para los de Terrafina.
Estratégicamente esta nueva composición de portafolios fortalecería la estructura de Fibra MTY, resultando en 382 propiedades con 5,6 millones de pies cuadrados.
“Nos convertiremos en el principal arrendador de espacio industrial en el norte del país, y en el segundo vehículo con mayor volumen de metros cuadrados del segmento industrial”, dijo el directivo, quien actualmente preside la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados.
El CEO de Fibra MTY apuntó también a una mayor liquidez en el mercado de valores, con un operación diaria de entre US$4 y US$5 millones diarios, “con el objetivo de reducir nuestro costo de capital y poder ser mucho más eficientes a la hora de poder comprar nuevos portafolios en el mercado”, dijo el directivo.
Un nuevo esquema
A inicios de esta semana, la empresa informó que desistió de su idea original de buscar una oferta pública de adquisición (OPA) por Terrafina.
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Ahora perseguirá una compraventa, mediante el intercambio de fibras, en un esquema que puede ser entendido como una fusión inversa de activos, en donde Terrafina prevalecerá aglutinando los activos de ambas compañías, pero bajo la operación del Comité Técnico que actualmente está a cargo de Fibra MTY.
“Esta transacción tiene una condición muy innovadora, a diferencia de la colocación que hicimos en marzo, está compuesta por un intercambio de certificados”, dijo Ávalos.
El nuevo esquema daría varias ventajas, explicó el directivo, quien enumeró la certeza en materia fiscal, evitar un paso regulatorio ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, además de facilitar el proceso de un potencial desliste de Fibra MTY, que quedaría como un cascarón al pasar sus activos a Terrafina.
Terrafina anunció el 5 de junio al mercado que analizaría la propuesta de Fibra MTY, incluyendo el precio por CBFI implícito por la misma.
La potencial operación con Terrafina se suma a varios movimientos realizados por Fibra MTY en el último año, que incluyó la compra en mayo de 2023 del portafolio Zeus, por casi US$700 millones.
Este 2024 ha adquirido también un portafolio industrial de alrededor US$85 millones en Querétaro, y tienen en fila otra transacción por US$220 millones.
A esto se suma las expansiones de los propios inquilinos de la Fibra por alrededor de US$100 millones, producto de la colocación en marzo que hicieron por US$470 millones.
Lluvia de cortejos
Terrafina ha recibido el interés de seis empresas para combinar sus activos, cuatro de ellos a través de una oferta pública de adquisición (OPA), algo sin precedentes en el sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces, o fibras, un instrumento de inversión equivalente a los REITs de Estados Unidos.
Actualmente corre la oferta de Fibra Prologis, que concluye el 14 de junio, y el 10 de junio Fibra Macquarie buscará el respaldo de sus tenedores a la oferta por Terrafina.
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A diferencia de sus competidores, Fibra MTY y FUNO están planteando a los tenedores de Terrafina otras opciones.
La operación está generando interés ya que el sector de fibras industriales es considerado como uno de los potenciales beneficiarios de la tendencia de nearshoring, o relocalización de cadenas de suministro, ante lo que se anticipa será una mayor demanda por espacios.
“La decisión sobre cuál oferta es la más atractiva no es tan clara, por lo que consideramos que hay que ser cautelosos. Más allá de los precios implícitos que cada jugador está ofreciendo por cada CBFI de Terrafina, será muy relevante comparar todos los términos de las propuestas, dado que hay mucha competencia”, señalaron analistas de Banorte, apuntando a la incertidumbre sobre el impacto fiscal de algunas de las operaciones, entre los factores a tener en cuenta.
Terrafina convocó el 5 de junio una Asamblea a solicitud de uno de sus principales tenedores, con el fin de aprobar la contratación de un equipo de expertos a fin de realizar un análisis comparativo de las ofertas que reciba Terrafina.
