Ciudad de México — El alto interés por los activos de Terrafina, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, es solo una muestra del creciente auge en el mercado inmobiliario industrial en México, de acuerdo con expertos en materia de fusiones y adquisiciones.
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Los tenedores de Terrafina (TERRA13) participarán este martes 30 de abril en una asamblea informativa, donde conocerán formalmente seis propuestas de adquisición, cinco de ellas a través oferta públicas de adquisición, en lo que se anticipa podría suscitar una guerra de ofertas para convencer a los tenedores.
“Es un tema sin precedentes en México que tengamos tantas ofertas de OPAs juntas, además de esta otra propuesta (de Fibra Uno)”, dijo Alberto Chretin, director general de Terrafina en entrevista a Bloomberg Línea. “Quien se quede con los Terrafina va a estar en una posición de tamaño, sino de sector”, apuntó.
La operación podría ser una de las más importantes dentro de la industria de las fibras inmobiliarias industriales que cotiza en la Bolsa Mexicana, ya que podría detonar una serie de movimientos similares, ante la expectativa de consolidación.
El interés por Terrafina no sorprende en medio de la creciente demanda por activos inmobiliarios industriales.
“La vocación de desarrollo de tierra industrial está como nunca”, dijo Sergio García del Bosque, managing director en Seale & Associates, una firma especializada en fusiones y adquisiciones.
De acuerdo con esta compañía, en los primeros tres meses del 2024 el sector inmobiliario ha liderado la actividad de fusiones y adquisiciones en el país.
La historia de una oferta no solicitada
Los activos de Terrafina están siendo cortejados por Fibra Prologis, Fibra MTY, Fibra Macquarie, quienes han manifestado públicamente su interés en realizar una oferta pública de adquisición a través de un intercambio de fibras.
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Mientras que Fibra Uno (FUNO) está proponiendo una reestructura societaria, que implica el portafolio Júpiter de la Familia El-Mann y sus activos industriales.
“Sería muy dilutivo hacer (una OPA) y no nos conviene a ninguno ir por ese camino, pero tenemos algo muy muy valioso que es ese portafolio industrial, entonces lo que estamos ofreciendo a los inversionistas de Terrafina es ‘vamos a juntarnos y hacemos el negocio más grande para todos’”, dijo Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de Capital y Relación con Inversionistas de FUNO, en una conferencia con medios.
Dos empresas interesadas aún no han hecho públicas sus propuestas. De hecho, la primera propuesta que recibió Terrafina aún sigue siendo confidencial, reveló Chretin.
El acercamiento llegó días antes de que Terrafina diera a conocer al mercado su intención de proponer a sus tenedores la posibilidad de internalizar su administración, una medida con la que la empresa buscó impulsar la liberalización de valor de sus títulos.
“Desde el anuncio que hicimos de la posible internalización, hubo una reanimación muy positiva y hubo una respuesta del certificado y yo creo que eso precipitó también a algunos de los sugerentes”, dijo el CEO de Terrafina.
En lo que va del 2024, hasta el 29 de marzo, los títulos de la empresa han subido 20,37% en la Bolsa Mexicana de Valores, alcanzando un máximo histórico de MXN$45,34 y un mínimo de MXN$34,51. Al cierre del lunes cotizaban en MXN$43,49 por unidad.
Vehículo paralelo
Terrafina informó en enero que analizaba internalizar su operación, lo que implicaría un cambio de términos con su administrador externo PGIM Real Estate, el brazo de gestión de activos de la aseguradora estadounidense Prudential Financial, que actualmente cobra una comisión de 19% del monto de distribuciones anuales.
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PGIM Real State, que también es el sponsor de Terrafina, gestiona además en un vehículo paralelo establecido en 2023 con un capital inicial de US$200 millones entre Terrafina y un fondo de pensiones “americano” que ha preferido mantenerse confidencial, dijo Alberto Chretin.
El sidecar está enfocado en comprar y desarrollar activos industriales en mercados estratégicos, enfocados a vehículos eléctricos, comercio electrónico, electrónica, sector salud y manufactura para exportación.
Si en el futuro los tenedores de Terrafina votan una internalización, el sidecar puede convivir con la coinversión, explicó Chretin. El futuro de la sociedad de Terrafina y el sidecar también dependerá de la evolución de una potencial compra.
Los siguientes pasos
El día de hoy los tenedores serán informados de todas sus opciones, incluida la internalización de la administración de Terrafina.
Luego de la reunión se activarán la posibilidad de diversos escenarios, que comenzarán con las ofertas públicas de adquisición, de su resultado dependerá la evolución de las opciones de internalización y reestructura societaria con Fibra UNO, explicó Alberto Chretin.
“El trabajo que estamos haciendo en Terrafina es el de transparentar y de manera muy eficiente y con mucha diligencia, presentar todas las opciones a los tenedores para que los tenedores tomen la decisión”, concluyó.
Con información de Italia López
