Ciudad de México — Entre los dueños de los parques industriales en México, un sector inmobiliario vibrante ante un desarrollo especulativo nunca antes visto que provocó la expectativa del nearshoring, buscarán ayudar al Gobierno en ser selectivos sobre el tipo de inquilinos que arrendarán sus naves frente a la preocupación china, según el líder que los agrupa en el país.
“Lo que nos toca es poder ayudar a Secretaría de Economía en ver cómo dentro de los 465 parques industriales que tenemos, como desarrolladores y empresarios, podemos ser muy selectivos en qué tipo de inquilinos vamos a recibir hoy en México”, dijo Jorge Avalos, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Durante una entrevista para el podcast de Bloomberg Línea, La Estrategia del Día con Jimena Tolama, el también CEO de Fibra Mty reiteró que la posición de Norteamérica hacia China es uno de los temas cruciales en la relación comercial, pero que en medio de las amenazas arancelarias lanzadas por el presidente electo de Estados Unidos, Donald Trump, las posibles tarifas estarán encaminadas hacia productos “estratégicos” de importación de origen chino, como autos eléctricos, semiconductores e industria manufacturera.
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Sin embargo, abastecedoras de producción nivel Tier-2 y Tier-3 no implicarían un dilema de arrendamiento.
A finales de noviembre, Jorge Avalos fue uno de los empresarios que se dejó ver durante la presentación del Consejo de Desarrollo Económico Regional y de Relocalización, que asesorará a la presidenta Claudia Sheinbaum en materia económica y de inversión. Avalos no formará parte del grupo, sin embargo asistió junto a otros representantes de asociaciones y cámaras que contribuirán a las negociaciones del Cuarto de Junto rumbo a la revisión del T-MEC.
“Tenemos mucha información que es importantísima para ellos”.
El presidente de la AMPIP coincide con el Gobierno de Sheinbaum que el tema de aranceles no sería conveniente para ninguno de los tres socios del T-MEC, principalmente Estados Unidos.
“No puedo dejar de ser optimista”
A pesar del “nubarrón” que dice representan las amenazas arancelarias de Trump hacia México, Jorge Avalos no encuentra elementos para ser pesimista sobre el sector inmobiliario, especialmente en el segmento industrial. Por el contrario, agrega que al interior circula una confianza “brutal” en el futuro manufacturero del país.
Considera que la perspectiva positiva es visible en el alto nivel de desarrollo especulativo que existe actualmente, además del acercamiento que han tenido grandes fondos internacionales que buscan entrar al mercado mexicano, como Blackstone y GC.
Avalos espera que las empresas del sector inmobiliario industrial inviertan US$30.000 millones dentro de seis años, una cifra muy cercana a los US$36.000 millones de Inversión Extranjera Directa que recibió México en 2023.
A esto se suma la luna de miel que actualmente tiene el sector con el Gobierno de Sheinbaum, quien a decir del empresario, ha fijado en la manufactura su mayor apuesta. “Nunca había visto ese nivel de colaboración”.
Uno de los compromisos de Sheinbaum para su sexenio es la creación de polos de desarrollo y 100 parques industriales. La AMPIP actualmente tiene 94 en su portafolio que ya se encuentran en diversos grados de desarrollo.
La luna de miel considera promesas en materia de inversión en generación distribuida y redes de transmisión eléctrica, así como una apuesta a las energías limpias, una de las mayores interrogantes ante el rápido avance en el desarrollo de inmuebles industriales. También el compromiso de atender necesidades en infraestructura carretera, puertos–principalmente vinculados al Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec–, aduanas y la inseguridad.
El directivo reconoce que existe la posibilidad de que las expectativas no se materialicen. “El error sería que las buenas intenciones no se acaben ejecutando”.
Fibra Mty: En búsqueda de la velocidad crucero
Para Fibra Mty, el vehículo inmobiliario que dirige Avalos, el 2025 “pinta bien”. Esta emisora ha sido una recurrente en el mercado de valores mexicano, que en la última década ha captado US$25.000 millones desde que salió a bolsa en 2014.
La empresa se encamina a convertirse en un jugador totalmente centrado en el segmento industrial, como parte de los compromisos asumidos con sus inversionistas en marzo de este año, cuando colocó US$460 millones. Esto significa desinvertir en su negocio de oficinas.
De acuerdo con Ávalos, el reto hacia adelante es alcanzar el objetivo de volumen diario de operación de sus títulos en el mercado, en un rango de US$4 millones y US$5 millones.
“Estamos a nada de dar ese paso importante”, dijo el CEO, quien considera que alcanzarlo será clave para reducir sus costos de capital. “Una vez que podamos volar a la velocidad crucero, podemos empezar a ver qué elementos hay que mover para hacer más acreciente la utilidad por acción”.
Al respecto de posibles compras en el sector de las fibras industriales, como la que se realizó este 2024 con Terrafina, Avalos dijo que se trató de un caso atípico, causado por el distanciamiento entre el Comité Técnico de Terrafina y el administrador PGIM Real Estate.
Fibra Mty estuvo interesada en adquirir a Terrafina, y al igual que ella no cuenta con una píldora venenosa, que implicaría a los compradores pagar una prima ante un intento de adquisición en el mercado.
“Si mis socios están contentos con lo que estoy haciendo, no van a querer a vender, pero siempre hay un precio”.
