Ciudad de México — El nearshoring inyectó optimismo en el mercado mexicano ante las proyecciones de reconfiguración en la economía. Uno de los sectores que se ha visto más beneficiado es el inmobiliario, particularmente los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras).
El peso mexicano también se ha visto beneficiado por la expectativa de la llegada de inversión extranjera, pero este elemento puede restar impulso a los resultados de los fibras en el primer trimestre de 2023, de acuerdo con analistas de Actinver.
Durante el primer trimestre, el superpeso registró una apreciación de 8,06% y, con ello, se posicionó como la divisa con mejor desempeño frente al dólar, respecto a los principales cruces de países emergentes. Las fibras industriales manejan rentas principalmente en dólares, en contratos de tres a cinco años, por lo que peso fuerte podría generar efectos al momento de convertir a moneda local.
Este elemento fue calificado como la paradoja del nearshoring por el director asociado de Equity Research en Actinver, Valentín Mendoza.
“En términos en dólares seguirán creciendo por efecto del nearshoring que se refleja en rentas más altas y ocupaciones altas, pero en términos de pesos, se tendrá un efecto de conversión cambiaria de 9%, Eso restará atractivo a los resultados este trimestre”, dijo a Bloomberg Línea.
Las compañías más afectadas serán las que tengan exposición industrial y algunos espacios de oficinas.
“Sin embargo, el desempeño subyacente continuaría con buen desempeño, ya que el viento de cola positivo del nearshoring mantendría al mercado industrial mexicano fuertemente restringido, independientemente del repunte de la construcción, y se reflejaría en una base neutral de moneda”, mencionaron los analistas en un documento.
Pese a la desventaja de la apreciación del peso mexicano en el primer trimestre del año, Mendoza explica que, a nivel general, existen más beneficios.
“Se verá un efecto favorable en el empleo, empresas nuevas que antes no estaban demandan mano de obra, normalmente los salarios del sector manufacturero son mejor pagados, estos son fundamentales que apuntalan al consumo”.
Otros analistas han apuntado a las fibras como uno de los segmentos que podrían tener un desempeño positivo para 2023 y comienzan a ver las evidencias.
“Todo parece indicar que este arranque de año confirma nuestra visión sobre el favorable entorno al sector inmobiliario industrial”, escribieron Roberto Solano y Brian Rodríguez, analistas de Monex, en una nota sobre los resultados financieros de Fibra Prologis.
Fibra Prologis, especializada en inmuebles industriales, reportó en el primer trimestre un crecimiento de 2,5% en ingresos, con un índice de ocupación de 98,4%
“Prologis entregó resultados superiores a los esperados, impulsados por un fuerte cambio de alquiler y renovación, seguido de aumentos anuales y un tipo de cambio fuerte”, dijo el director financiero de Prologis, Jorge Girault, en una conferencia con analistas e inversionistas el 19 de abril.
El crecimiento de la renta en dólares de la compañía fue de 5,6%, de acuerdo con Monex. Al cierre del trimestre, los ingresos denominados en dólares de Prologis representaban el 65,8% de la renta neta efectiva anualizada.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son un vehículo de inversión enfocado a la adquisición y construcción de bienes inmuebles. Los inversionistas obtienen un doble beneficio de invertir en este tipo de activos. Por un lado, se obtienen ganancias de la apreciación de los inmuebles y de las rentas que se cobran y, si también invierte en los certificados listados en el mercado de valores, se obtiene el retorno de los títulos.
Los fibras incluyen diferentes activos inmobiliarios como los departamentos, centros comerciales, naves industriales y hoteles.
En la Bolsa Mexicana de Valores se encuentran listados 11 fideicomisos, los cuales también componen el índice de fibras S&P/BMV Fibras Index entre los que se encuentra Fibra Uno, Prologis, Terrafina y Fibra MTY.
Expectativa de resultados al primer trimestre
Uno de los fideicomisos con efecto negativo por el tipo de cambio será Fibra Macquarie (FIBRAMQ); sin embargo, los estrategas de Actinver estiman que una mayor recuperación del fondo en el segmento minorista y la contribución de los desarrollos recientemente entregados, puedan minimizar el impacto.
“En términos de moneda neutral, Fibra Macquarie continuará presentando resultados muy sólidos ya que el nearshoring mantiene al mercado industrial mexicano fuertemente restringido, a pesar del repunte de la construcción”, mencionaron en un reporte.
Las perspectivas para Fibra Plus consideran un periodo positivo en término de dólares ya que el efecto del nearshoring apuntaló un escenario favorable para los activos industriales, pero también presentará el efecto negativo de la conversión cambiaria.
“Estimamos que los ingresos caerán un -5,6% intertrimestral, con una ocupación muy elevada del 98,5%e. En este mismo sentido, la generación de NOI descendería un -4,7% vs 4T22, mientras que el EBITDA podría hacerlo un -5,6%”, escribieron los estrategas de Actinver.
Terrafina también mostrará un trimestre positivo en términos de dólares ante el beneficio por la fabricación de productos básicos para los mercados de exportación ante la relocalización y sumados los proyectos greenfield que recientemente fueron entregados, pero el superpeso impactará las cifras del fideicomiso.
En menor medida, Fibra Uno mostrará la afectación ante la diversificación en sus ingresos ya que también tiene exposición al segmento comercial y de oficinas. “La primera contribución del comercio minorista de Mitikah, junto con una mayor recuperación de las oficinas, compensaría parcialmente el impacto del ‘superpeso’ en los segmentos de logística y fabricación ligera del fondo”, explicaron en un reporte analistas de Actinver.
Fibra Mty aún no mostrará el efecto de los recientes negocios concretados. Si bien el fideicomiso incorpora ya la adquisición del portafolio industrial de Zeus, pero solo dos días del pasado trimestre por lo que el efecto significativo se materializará desde el segundo trimestre de 2023.
La conversión cambiaria no solo afectará a los fibras, otras empresas que presentarán el efecto serán las que tienen.
América Móvil mostrará el efecto de la conversión cambiaria frente a otras divisas emergentes. La compañía del magnate Carlos Slim no solo tiene exposición a dólares, también a los reales brasileños y al peso colombiano.
Otras emisoras con afectaciones serán Grupo Bimbo, Alfa y Orbia Adnvace Corporation.
