Bloomberg — En México se está librando una contienda sin precedentes sobre el futuro de uno de los principales beneficiarios del auge fabril al sur de la frontera con Estados Unidos.
TF Administradora Industrial, o Terrafina, está esperando ofertas finales de al menos seis postores diferentes para lanzarlas como licitaciones públicas. Tres de las ofertas iniciales utilizarían intercambios de acciones o una fusión para crear la empresa de propiedad industrial más grande de México. Dos ofertas pueden ser en efectivo, lo que brinda a los inversores la oportunidad de vender sus acciones en niveles récord.
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Una reunión celebrada el 30 de abril para detallar las ofertas, así como la propia propuesta del fideicomiso de hacerse cargo de la administración de su propiedad y emitir más acciones, no logró alcanzar el quórum, según un representante de la compañía que declinó hacer más comentarios.
El sector inmobiliario industrial ha experimentado un gran auge en México a medida que más empresas buscan espacio para exportar a Estados Unidos. El revuelo en torno a la tendencia “nearshoring” ha provocado una reactivación de las emisiones de acciones en el mercado de valores del país. En las próximas semanas, los inversionistas de Terrafina recibirán un desfile de ofertas públicas para adquirir sus acciones en el mercado abierto. Si una mayoría acepta una oferta basada en acciones, la empresa resultante será una de las formas más líquidas para que los inversionistas aprovechen el tema del nearshoring en México.
Las acciones de Terrafina han subido un 17% este año después de que comenzaron a surgir ofertas en febrero, lo que llevó su valor de mercado a US$1.900 millones. México nunca ha visto tantas ofertas públicas compitiendo por una empresa al mismo tiempo, dijo el director ejecutivo Alberto Chretin.
“Estamos en aguas desconocidas”, dijo Chretin en una entrevista en vídeo. Dijo que es probable que los postores mejoren sus ofertas iniciales no vinculantes y espera que las primeras licitaciones se lancen al mercado durante las dos primeras semanas de mayo, pendiente de la aprobación del regulador.
El valor de las ofertas divulgadas públicamente es difícil de calcular y comparar porque implican diferentes supuestos sobre las tasas de capitalización y la forma en que las empresas miden sus propios activos.
Los fondos de pensiones mexicanos están preparados para decidir qué oferta gana, ya que poseen alrededor del 50% de las acciones de Terrafina, afirmó Chretin. Se negó a proporcionar información más específica ya que las tenencias de fondos de pensiones no están disponibles públicamente. Las ofertas necesitan una aprobación del 51% para ganar. Si los fondos de pensiones no llegan a un acuerdo sobre una oferta, las cosas podrían complicarse más y los accionistas minoritarios entrarán en la pelea, afirmó. Podría terminar habiendo varias rondas si las licitaciones no logran alcanzar el 51%.
Las ofertas de acciones de otros fideicomisos de inversión en bienes raíces o Fibras del país (Prologis Property México, Fibra Uno Administración, Fibra Macquarie México y Fibra MTY) ofrecen diferentes ventajas.
Prologis está respaldado por el REIT industrial más grande del mundo, Prologis Inc. Además de sus 47 millones de pies cuadrados (4,4 millones de metros cuadrados) en almacenes y parques industriales, ofrece unos 10 millones más de inventario en proyecto. La escala de ese acuerdo queda eclipsada por una oferta de fusión más complicada de Fibra Uno o Funo. El mayor REIT de América Latina quiere transferir todas sus propiedades industriales a Terrafina.
Funo, que también tiene vastas propiedades comerciales y de oficinas, había estado buscando lanzar la oferta pública inicial más grande de México en seis años con una separación de más de 81 millones de pies cuadrados de propiedades industriales. La nueva acción se denominó Nearshoring Experts & Technology SC, o Fibra Next, pero el plan de vender acciones fue descarrilado por las autoridades fiscales de México, que se negaron a darle a la empresa el visto bueno para cotizar en bolsa.
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Sus fundadores, la familia El-Mann, ahora quieren renovar el plan Fibra Next transfiriendo los activos a un vehículo que ya cotiza en bolsa. También tienen unos 65 millones de pies cuadrados más en su banco de terrenos que eventualmente quieren transferir a la nueva empresa. A diferencia de otras ofertas, la propuesta de fusión de Funo requeriría el voto de los accionistas en lugar de una oferta pública de adquisición, dijo Chretin. Los inversores probablemente esperarán a ver las otras licitaciones antes de decidir si votan sobre la oferta de Funo, dijo Chretin.
Las ofertas de Fibra Macquarie México y Fibra MTY parecen menos atractivas, según Alejandro Fuchs de Itaú BBA, quien predice que ganará Prologis o una oferta en efectivo. “Creemos que la ventaja en esta carrera sigue estando del lado de Prologis”, escribió el analista en una nota la semana pasada.
Columnistas de periódicos mexicanos informaron que el conglomerado Grupo México SAB del multimillonario Germán Larrea está en la licitación. En una llamada con analistas la semana pasada, los ejecutivos de Grupo México declinaron comentar si la compañía había hecho una oferta, pero dijeron que estaban interesados en adquirir propiedades industriales.
Los fondos de pensiones tal vez no quieran correr el riesgo de reinversión que implica tener que redistribuir tanto efectivo, dijo Rodolfo Ramos, estratega de Bradesco BBI. Prologis o Funo probablemente prevalecerán ya que tienen los mayores proyectos para impulsar el crecimiento, dijo, aunque su opinión podría cambiar una vez que se revelen las ofertas.
“Esto tiene implicaciones muy importantes para quien termine con esto y para quien no termine con él”, dijo Ramos.
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