Ciudad de México — Fibra Uno y Fibra Prologis, dos fideicomisos inmobiliarios que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, iniciaron la competencia por ser la mayor fibra industrial de México, en el que se anticipa podría ser el primer gran movimiento de fusiones y adquisiciones dentro del sector.
La potencial combinación o adquisición de Terrafina, que cuenta con 291 propiedades industriales principalmente en el norte del país, un territorio vinculado al nearshoring, permitiría agregar 42,8 millones de pies cuadrados de área bruta rentable a quien prospere en sus intenciones.
“La transacción se traduciría en una significativa reconfiguración del sector inmobiliario industrial, recordando que la favorable inercia por el nearshoring ha fortalecido al sector en términos operativos, generando un mayor potencial de nueva demanda de espacios nuevos y expansiones”, escribieron analistas de Monex en una nota el 12 de marzo, al respecto de la propuesta de FUNO sobre Terrafina.
La potencial fusión de Terrafina (TERRA13) sería el primer movimiento de varios que se anticipan en el sector de las fibras industriales, como se les conoce a los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), una figura equiparable a los real estate investment trust (REIT) de Estados Unidos.
“La consolidación es un paso natural para el sector de fibras en México”, escribieron los analistas Rodolfo Ramos y Juan Ponce de Bradesco en una nota el 13 de febrero.
Por lo pronto, la primera batalla estaría enfocada en ver quién será la mayor empresa del sector, a partir de los activos de Terrafina.
La fibra industrial más grande de México
Fibra Prologis (FIBRAPL) podría sumar hasta 89,7 millones de pies cúbicos de área bruta rentable si concreta sus intenciones de adquisición de Terrrafina. La fibra al cierre del cuarto trimestre contaba con 46,9 millones de pies cúbicos.
Esta cifra superaría a los activos industriales de FUNO, que actualmente es la principal empresa del sector, con 80.7 millones de pies cúbicos rentables, al cierre del año pasado.
Si por otro lado, la propuesta de FUNO, encabezada por la familia El-Mann, se concreta, esto afianzará su posición de liderazgo con más de 100 millones de pies cúbicos de área rentable.
A esos activos FUNO (FUNO11) sumarían las propiedades del portafolio Júpiter propiedad de Grupo E, también de la familia El Mann, lo que podría alcanzar más de 120 millones de pies cúbicos de área bruta rentable.
Una operación también implicaría una oportunidad para Terrafina ante preocupaciones de algunos inversionistas.
“Su potencial de crecimiento fue siempre un tema y su baja liquidez también tuvo a grandes inversionistas preocupados”, señalaron analistas de Bradesco en una nota.
¿Quién da más?
El primer movimiento lo hizo Fibra Prologis, cuando en febrero propuso adquirir el portafolio de Terrafina, hasta ahora asesorada externamente por PGIM Real Estate, en una operación valuada en US$1.900 millones.
Terrafina está dispuesta a analizar opciones y autorizó este mes a Fibra Prologis y cinco posibles oferentes más –que no identificó–, la posibilidad de adquirir sus certificados bursátiles en circulación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La autorización para realizar la OPA, como se le conoce a este tipo de operación, deberá realizarse en los próximos cuatro meses y ser por no menos del 100% de los certificados bursátiles fiduciarios (fibras) de Terrafina.
“Creemos que esta es una situación sin precedente, favorable para los inversionistas de Terra”, escribieron analistas de Barclays en una nota.
En el último mes, los títulos de Terrafina han avanzado 7,4% en la Bolsa Mexicana de Valores, cotizando en promedio en MXN$41,53 por unidad. Mientras que los de FUNO han caído 2,74%, con un precio promedio de MXN$30,64 pesos. Fibra Prologis ha retrocedido 0,8% cotizando en MXN$72,85.
Luego de que Terrafina hizo pública su disposición a analizar opciones, FUNO dio a conocer sus intenciones de combinación a través de un vehículo subsidiario a ser controlado entre ambas empresas.
“Independientemente de la valuación que realice Terrafina, el estimado de precio del CBFI que calculó FUNO implica un rendimiento potencial de 18%”, escribieron analistas de Vector en una nota del 12 de marzo.
La opción estratégica
El anuncio de FUNO se dio en medio de un análisis de opciones estratégicas, ante el retraso de sus planes de oferta pública inicial (OPI) en la Bolsa Mexicana de Valores de Fibra Next, una subsidiaria que aglutinará sus activos industriales.
Los planes se han demorado debido a que FUNO no ha podido concretar un trámite ante una autoridad fiscal federal, el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
“Creemos que puede haber algo más en juego, considerando las próximas elecciones y una postura más dura –en cuestión tributaria–en esta administración y probablemente en la siguiente”, escribieron en una nota Rivas y Ponce de Bradesco.
La adición de Terrafina implicaría para Fibra Prologis y FUNO una mayor exposición al norte del país, cercano con Estados Unidos, además de un portafolio de clientes que incluyen compañías como Amazon, Cessna y Mattel.
Terrafina cerró el 2023 con ingresos por US$216 millones y un flujo operativo o EBITDA de US$176 millones.
*Con información de Italia López
