Ciudad de México — La reciente actividad de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) en temas de deuda y compra de espacios para desarrollos, responde al interés de las firmas en expandirse y aprovechar el nearshoring, pero los niveles de endeudamiento, no han activado las alarmas de los analistas.
Pese a las constantes emisiones de deuda y anuncios de adquisiciones, los fideicomisos tienen forma de responder a sus responsabilidades, de acuerdo con el gerente de Análisis en CiBanco, Benjamín Álvarez.
“Hay algunas fibras que tienen un tope respecto a sus activos, es variable y depende de la política de cada una de las fibras”, dijo en entrevista con Bloomberg Línea.
En el mercado existen 17 fibras públicas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y la Bolsa Institucional de Valores. En lo que va del año, muestran más de MXN$30.000 millones en emisión de deuda a través de líneas bancarias, créditos sindicados e incluso bonos ligados a la sostenibilidad.
Una de las más activas es Fibra Mty que en lo que va del 2023 emitió un crédito simple en garantía, uno sindicado sin garantía por US$300 millones, pero al mismo tiempo realizó la adquisición del complejo industrial Zeus, la compra de un terreno para expandir el mismo proyecto y del terreno Huasteco Fagor para echar andar sus proyectos.
Pese a tener un portafolio enfocado a escuelas, Fibra Educa ha emitido deuda por MXN$3.739,8 millones, un crédito sindicado y la circulación de certificados de la tesorería.
Fibra Danhos, enfocado a centros comerciales y oficinas, recientemente anunció la emisión de deuda vinculada a la sostenibilidad por MXN$2.500 millones; Terrafina con tres emisiones a través de un financiamiento sostenible por US$500 millones, y un financiamiento por US$89 millones para el desarrollo de naves industriales en Apodaca y para la compra de un portafolio industrial.
La emisión de deuda pese a ser constante, ‘no determina un riesgo elevado’, de acuerdo con Álvarez. " Para el inversionista, está relativamente garantizada por las propiedades que se van a financiar”.
Los fideicomisos tienen distintas opciones para el levantamiento de deuda. Por un lado, se realiza a través de una emisión subsecuente, también conocida como follow-on, levantamiento de capital o contratación de líneas de crédito.
Fibra Nova fue una de los fideicomisos que realizó una emisión subsecuente donde recaudó MXN$2.721 millones a través de la venta en la plataforma de GBM este año, de acuerdo con información de la firma. Recientemente, se dio a conocer que Fibra Uno (FUNO), propondrá la creación y Oferta Pública Inicial de una nueva fibra enfocada en el segmento industrial, misma que cotizaría en la Bolsa Mexicana.
Particularmente con las líneas de crédito, detallan el proyecto a desarrollar o adquisición del terreno o edificio. Por ello, mientras concluyen el pago del préstamo, el lugar quedará en garantía.
Además de las garantías que ofrece, las fibras han recibido calificaciones positivas por parte de las diversas calificadoras de riesgo. Fibra Danhos cuenta con la nota AAA por parte de Fitch Ratings, el mayor nivel dentro del grado de inversión, con perspectiva estable.
“Las calificaciones de Danhos se fundamentan en la solidez de su estructura financiera con apalancamiento bajo y liquidez fuerte, así como su participación en distintos sectores del mercado inmobiliario mexicano”, dijo la calificadora en un reporte.
La calificación de Fibra Mty ascendió a AA+ desde AA por parte de Fitch Ratings, del tercero al segundo nivel dentro del grado de inversión. La nota muestra la solidez que permanecerá tras la compra del complejo industrial Zeus por un monto de US$365 millones.
El objetivo es obtener el máximo beneficio del también llamado ‘mexican moment’ donde se espera que genere una reconfiguración de la economía con la llegada de inversión extranjera al norte e incluso en el sur del país, de acuerdo con analistas de Monex.
Esta historia fue modificada a las 10:34 horas con precisión en el cuarto párrafo.
