Ciudad de México — Las acciones de los fideicomisos de inversión en bienes raíces, mejor conocidos como fibras, que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, muestran descuentos que no tienen relación con los proyectos y los potenciales de crecimiento de las empresas, de acuerdo con analistas y directivos.
Durante el 2023, este tipo de fideicomisos que asemejan a los Real Estate Investment Trust (REITs) estadounidenses, aumentaron sus visitas al mercado de valores por deuda o en anuncios relacionados a adquisiciones en vías del aprovechamiento de proyectos que detonen su exposición a la relocalización de las cadenas de producción de las empresas extranjeras, nearshoring.
Este año también ha sido clave en el aumento de las partidas contables que han entregado al mercado de valores que muestran el crecimiento que comienzan a dinamizar.
Un ejemplo de ellos es Fibra Danhos (FDANHOS13) que, en lo que va del 2023 acumula un retroceso de 4,31% y actualmente cotiza en MXN$20,71 por unidad, de acuerdo con datos de la Bolsa Mexicana de Valores.
En entrevista con Bloomberg Línea, el directivo responsable de relación con inversionistas del fideicomiso, Elías Mizrahi, dijo que el desempeño de los títulos no muestran los planes y crecimiento de la firma.
“Danhos está en un descuento considerable”
Elias Mizrahi, directivo de Fibra Dahnos en entrevista con Bloomberg Línea.
Fibra Danhos, especializada en centros comerciales, oficinas y segmento mixto, mostró un aumento de 13,2% en las entradas de dinero y de 10% en el ingreso operativo neto (NOI). Además, reportó ingresos de doble dígito en rentas fijas, variables e ingresos por estacionamiento.
Adicionalmente, comenzaron a reportar niveles de ocupación de entre 92 a 93%, de acuerdo con el directivo del fideicomiso.
“Coincido en el gran descuento y que los fundamentales de la Fibra confirman una atractiva recuperación contra los efectos de pandemia, además de la apertura de un nuevo complejo qué suma valor al portafolio”, dijo el gerente de Análisis y Estrategia Bursátil en Monex, Roberto Solano.
Fibra Danhos no sería la única fibra en operar con descuento, de acuerdo con analistas. En el listado también se encuentra Fibra Monterrey (FMTY14) que cotiza en MXN$10,94 por unidad y acumula un retroceso de 7,19% en lo que va del 2023.
Este año, Fibra Monterrey anunció la adquisición de Zeus, un complejo industrial, compuesto de 46 edificios industriales ubicados en 11 entidades federativas, mismo que se espera genere un ingreso neto de US$53.3 millones durante los siguientes 12 meses.
Otro fideicomiso en esta situación es Fibra Shop (FSHOP13), una fibra especializada exclusivamente en centros comerciales, que reportó un aumento de 82,9% en activos netos operativos (NAV) incentivado por una apreciación de sus propiedades y la consolidación de La Perla, un complejo ubicado en Guadalajara, de acuerdo con el analista de Intercam, Carlos Gómez. En tanto, sus títulos muestran una contracción de 2,30%.
Mientras que los títulos de Fibra Plus (FPLUS13) son que más contracción acumulan del Índice de Fibras de la Bolsa Mexicana de Valores con un retroceso de -39,63% pese a que el fideicomiso especializado en centros comerciales con tiendas de autoservicios ancladas, reportó una tasa de ocupación de 93,8% al segundo trimestre del año, desde el 92,4% durante el mismo lapso del 2022.
La falta de relación entre los certificados y los resultados de la empresa corresponde a diversos elementos, de acuerdo con el analista de Intercam Casa de Bolsa. Por un lado, la entrega de dividendos poco atractivos comparado con el mercado de renta fija y la rentabilidad inmobiliaria.
El área de análisis de Intercam también enlistó el deterioro en los márgenes ante mayores gastos financieros, el impacto negativo del tipo de cambio y la administración externa que no convence del todo a los inversionistas.
“La ocupación ha mejorado en todos los fideicomisos. Los anuncios de inversión y planes alrededor del nearshoring han mantenido alta la demanda de espacios industriales”, dijo el estratega de Intercam.
El crecimiento de los fideicomisos industriales está incentivado por la relocalización de las cadenas de producción; sin embargo, el propio nearshoring detonaría otros elementos como un crecimiento económico mismo que incentivaría el consumo y, con ello, los planes de las fibras enfocadas en otros segmentos como el comercial.
“Justo ya en este año hemos reiterado el valor de esta emisora (Fibra Danhos), siendo líder en el sector Comercial”, dijo el analista de Monex a Bloomberg Línea.
Mizrahi de Fibra Danhos mencionó que, aunque el precio de la cotización no representa el crecimiento y proyecciones de la empresa, se mantienen ocupados en tomar decisiones de negocio inteligentes y a través de la operación de su negocio.
“Esperamos que el precio de la acción, eventualmente, va a reflejar estas decisiones y esta toma de decisiones de negocio. Evidentemente el precio no está donde quisiéramos que esté”, mencionó el directivo de Fibra Danhos.
Las decisiones del fideicomiso se basan en el largo plazo y se mantiene activa en la apertura de nuevos espacios comerciales como Parque Tepeyac inaugurado en noviembre del año pasado; mismo que se encuentra en proceso de estabilización con una ocupación de 80,9% con la fase dos del desarrollo que espera con la apertura del Centro de Entretenimiento y Cultural.
Además, recientemente realizó una colocación de un bono vinculado a la sostenibilidad por MXN$2.500 millones en dos series: DANHOS 23L emitido a una tasa anual de 10,67% a un plazo de siete años con vencimiento de 2030.
