Ciudad de México — Fibra Next, el fideicomiso de inversión en bienes raíces surgido de Fibra Uno, apuesta tener el portafolio de industrial más grande del país mismo que irá acompañado de la Oferta Pública Inicial (OPI) más ambiciosa de la Bolsa Mexicana de Valores desde 2018.
“Dada la oferta que hay, no alcanza a cubrir toda la demanda”, dijo el vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de Fibra Uno (Funo), Jorge Pigeon, en conferencia con medios de comunicación.
Con motivo del Día del Inversionista, el directivo en Fibra Uno refirió que se busca que el nuevo fideicomiso con activos completamente industriales sume un total de hasta 15 millones de metros cuadrados mismo que será equivalente al 12% del total de activos de Fibra Prologis.
“Será el vehículo más grande, más importante y seguramente más líquido para jugar el sector de bienes raíces en México”, expresó Pigeon en la conferencia.
La estructura del fideicomiso Nearshoring Expert & Technology (NEXT23) saldrá al mercado bursátil con un portafolio que considera 7,5 millones de metros cuadrados mismos que se encuentran ocupados al 97,2% mismos que ya presentan sus propios flujos y se encuentran estabilizados por lo que no se negociarían nuevos inquilinos.
“Tenemos la intención de desarrollar seis millones de metros adicionales para eso sí se desarrollarán nuevos inquilinos”, explicó. “Más los siete millones, llegamos a 13,5 más los recursos del IPO quizá 14,5 millones de metros. Entonces estamos hablando de que, comparado con Vesta o Prologis, somos tres o cuatro veces el tamaño de los siguientes competidores”.
Este portafolio está ubicado en un 60% en la Ciudad de México y la zona metropolitana como Estado de México, Toluca; 15% en el Bajío (Guadalajara y Querétaro) y 25% restante en el norte del país. “Ese 25% es del tamaño de Fibra Prologis industrial. En Monterrey tenemos 700.000 metros, somos el jugador más grande en ese mercado”.
Pigeon dijo que el portafolio por adquirir es la mayor reserva de tierra lista para construir naves industriales. “Prologis está desarrollando un parque de medio millón de metros en Monterrey, Vesta tiene varios desarrollos en total, lo que ellos han dicho es que van a desarrollar 1.5 millones de metros en los siguientes tres años”.
OPI más grande desde 2012
Fibra Next busca recaudar entre MXN$15.000 y MXN$16.500 millones, si ejerce opción de sobreasignación, a través de una OPI en la Bolsa Mexicana de Valores con la venta de entre 278 millones y 305,5 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios en $54 por unidad, de acuerdo con el prospecto de colocación.
Con esta colocación, Fibra Next se posiciona como el debut más grande desde 2012, cuando Fibra Macquaire, también enfocado a propiedades industriales, debutó en la Bolsa Mexicana de Valores con una OPI de MXN$14.516 millones a través de una oferta global; incluso superior a lo recaudado por Fibra Uno con un monto de MXN$3.615 millones, de acuerdo con datos de Bloomberg.
El mercado accionario registró la última OPI en el centro accionario mexicano en agosto de 2018 cuando salió al mercado de capitales por MXN$270,8 millones.
El objetivo de Fibra Next es aprovechar la reconfiguración de la economía mexicana a través del nearshoring mismo que sería detonado por el portafolio industrial. Analistas consideran que serán las empresas con exposición a este sector las más beneficiadas principalmente los fideicomisos de inversión en bienes raíces, de acuerdo con el gerente de análisis en Monex, Roberto Solano.
Fed el aliado de la OPI de Fibra Next
La Bolsa Mexicana de Valores atraviesa por el lapso más grande de sequía a de ofertas públicas iniciales desde 2018, cuando debutó Grupo México Transportes (GMXT). Elementos como la volatilidad en el mercado y las bajas valuaciones fungen como los lastres que restan atractivo a las empresas para poder salir al mercado accionario.
Sin embargo, los directivos de Fibra Uno y de Fibra Next, Raúl Gallegos, confían en que los inversionistas mostrarán una positiva respuesta generando una revaluación en el portafolio de la dueña de la Torre Mítikah y superar el valor en libros. “Esa revaluación va a beneficiar a los inversionistas de Fibra Uno en 34% el portafolio en términos de ingresos”, dijo Pigeon.
Pese al contexto de altas tasas de interés, bajas valuaciones en el mercado accionario mexicano, procesos electorales en México y EE.UU., sumado a las tensiones por conflictos bélicos, Fibra Uno refiere que los inversionistas se mantienen pendientes al avance de la OPI.
“En general se ve como un buen momento y, por suerte, el tema de la inflación en EE.UU. que fue muy positiva empieza a dar señales de haber llegado al límite en tasas y ver posible baja a inicios del siguiente año”, dijo el director general de Fibra Next.
No solo es la expectativa de baja en tasas por parte de la Reserva Federal sino también el camino que seguirá el Banco de México que también dio señales de que sería antes de lo previsto el ciclo de recorte.
