Bloomberg Línea — La tendencia de los apartamentos de espacios reducidos se ha acelerado en las grandes ciudades de Colombia como Bogotá, en donde el tamaño promedio de los apartamentos construidos este año ha disminuido, situándose entre 50 y 60 metros cuadrados en zonas céntricas en promedio, de acuerdo con cifras levantadas por Bloomberg Línea junto a la plataforma inmobiliaria Ciencuadras.
En cambio, en sectores más alejados de Bogotá, o en los municipios aledaños, los nuevos apartamentos construidos pueden alcanzar entre 70 y 80 metros cuadrados, según especialistas de la plataforma inmobiliaria consultados por este medio.
En Medellín, explican, se sigue una tendencia similar, aunque con una oferta promedio levemente mayor, especialmente en zonas como El Poblado y Laureles, donde el promedio oscila entre 70 y 90 metros cuadrados. Y en áreas de crecimiento como Bello o Itagüí, los apartamentos suelen ser más pequeños, con un promedio de 60 a 70 metros cuadrados.
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Para este análisis, se revisaron las áreas de construcción en Bogotá y Medellín frente al promedio nacional, revelando diferencias en la distribución de los inmuebles por tamaño.
“Mientras que a nivel nacional el rango de 50-75 m2 predomina con una participación del 22,25%, en Bogotá y Medellín este mismo rango alcanza solo el 18,04%, según Ciencuadras.
Por otro lado, en estas dos ciudades, los inmuebles con áreas menores a 50 m² son más representativos, destacándose especialmente en las principales urbes. En Bogotá y Medellín, las áreas de hasta 50 m2 representan el 21,23% del total de inmuebles, mientras que a nivel nacional su participación es del 16,56%.
“Esto indica una mayor concentración de inmuebles más pequeños en Bogotá y Medellín, lo que confirma el efecto de la densificación urbana y la demanda de vivienda más compacta en estas ciudades frente a otras regiones del país”, dicen los analistas de esa firma.
¿Por qué se acorta el espacio de la vivienda en Colombia?
Entre las principales razones por las que más apartamentos de menor tamaño se están comercializando en el país destacan el aumento en los precios del suelo en las zonas urbanas, especialmente en Bogotá y Medellín, que ha llevado a los constructores a ofrecer apartamentos más pequeños para mantener precios competitivos y accesibles.
Asimismo, figura la demanda de viviendas más accesibles, dado el interés tanto de jóvenes profesionales como familias pequeñas que buscan adquirir su primera vivienda, lo que ha impulsado la compra de unidades más compactas, que también resultan más asequibles, de acuerdo con los analistas.
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También hay una tendencia hacia una vida urbana más eficiente: “Con un aumento en la vida urbana, muchas personas optan por viviendas más pequeñas, pero en zonas con mejores accesos a servicios, transporte y comercio”, explican en Ciencuadras.
Por último, se refieren a los cambios en la composición familiar, debido a la reducción del tamaño promedio de las familias, con hogares unipersonales o de parejas sin hijos, que ha generado un mercado que prefiere apartamentos más compactos y funcionales.
Y finalmente, normativas y políticas de vivienda. Desde la plataforma expresaron que los incentivos del Gobierno colombiano para proyectos de vivienda de interés social (VIS) y No VIS también han influido en el diseño de apartamentos más pequeños, ya que permiten acceder a subsidios y beneficios tributarios.
Bloomberg Línea consultó sobre este asunto a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), pero esta optó por no pronunciarse.
“Los costos subieron mucho debido a la escasez de tierra en Bogotá y Medellín”
La directora de la Asociación para el Fomento y Desarrollo Inmobiliario (Afydi), Adriana Lizcano, explica a Bloomberg Línea que en los últimos 25 años se ha reducido el tamaño de las viviendas de las ciudades principales, debido a que los costos han subido tres veces más que los ingresos en valores constantes o reales, o sea descontada la inflación, por lo cual “el poder adquisitivo de las familias se vio reducido sustancialmente en el siglo XXI por este desfase”.
“Los costos subieron mucho debido a la escasez de tierra en Bogotá y Medellín, que son las ciudades sin suelo urbano y por eso es muy costoso, sobre todo para nivel medio y alto. Los costos de materiales subieron al ritmo de la inflación y, por supuesto, igual al salario o ingreso, pero el suelo subió cinco veces por encima de la inflación”, indicó.
Citando informes del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), argumenta que las familias se han reducido desde finales del siglo XX, mientras se da un aumento de los hogares unipersonales. Colombia contabilizó entre enero y julio de 2024 255.055 nacidos vivos, un 15,2% menos frente al mismo período del año anterior la cifra más baja en los últimos diez años, según el Dane.
“Hoy se requiere (soluciones de vivienda) para personas separadas, para hijos que no se casan, pero salen de su familia, personas ejecutivas que migran de ciudad. Un hogar no es igual a una familia. Una familia está constituida por padres e hijos; un hogar puede ser una persona sola. Pero cada hogar necesita una vivienda, por lo cual, si hay más hogares de una persona, se requieren muchas viviendas pequeñas con una sola alcoba o un apartaestudio”, considera Adriana Lizcano.
Según cifras de Afydi compartidas a Bloomberg Línea, los arriendos más demandados de Bogotá y Medellín están por debajo de los COP$2 millones en promedio (US$452) en apartamentos con área inferior a 50 m2. Y por ese valor, “si se desea en buena ubicación, solo se consiguen dos alcobas y en algunos casos una sola alcoba”. Entre tanto, la venta de vivienda usada más demandada está por debajo de los COP$600 millones (unos US$135.413). Y este valor, en buenas ubicaciones y para estrato medio, significa apartamentos con área inferior a 70 m2.
Lizcano cree que esta tendencia continuará en los próximos 10 años y se está expandiendo a otras ciudades intermedias de Colombia. “Es un fenómeno mundial y latinoamericano. Los apartamentos grandes, de 3 y 4 alcobas, no se arriendan ni se venden ni siquiera para estratos altos que tienen capacidad de pago. No son buenas inversiones”, opina en la entrevista.
“Con la crisis de la construcción generada desde 2022 y las políticas del actual Gobierno se frenó la vivienda nueva. Y lo poco que se está haciendo es de una y dos alcobas a precios muy altos. Influye también la subida de la tasa de interés desde 2022″, remató la ejecutiva.
Las propuestas de Asobancaria para la reactivación del sector vivienda
Ante la desaceleración que ha afrontado el sector vivienda, la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia (Asobancaria) propuso cuatro medidas para reactivarlo. Estas son:
- Aumentar el límite del LTI (Loan to Income), el parámetro que determina el porcentaje de ingresos que los hogares pueden destinar a la compra de vivienda nueva No VIS, de 30% a 40%.
- Mantener el número de subsidios del programa Mi Casa Ya y asegurar sus recursos. “Es pertinente que el Gobierno Nacional ofrezca certeza, con vigencias futuras, de que hay recursos para mantener la asignación de 50.000 subsidios”, dijo.
- Reactivar el subsidio de tasa FRECH No VIS para viviendas de precio medio, que cubre hasta 42 salarios mínimos en los primeros siete años del crédito.
- Restablecer el subsidio Ecobertura para viviendas sostenibles, con un beneficio de hasta 52 salarios mínimos en siete años.
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