Bogotá — En Colombia la finca raíz tiende a ser una de las formas de inversión preferidas, sin embargo, con los niveles de tasas de interés que se vieron desde 2023 la renta fija atrajo a muchos inversionistas.
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Y es que hay que tener presente que desde el último trimestre del 2023 se ha visto cómo los rendimientos que ofrecen los títulos de renta fija se han disminuido, ocasionando, en algunos inversionistas, una recomposición de sus portafolios, producto de la migración de sus capitales hacia activos inmobiliarios.
La inversión en activos alternativos, como lo son los inmuebles, siempre será una opción atractiva para aumentar la rentabilidad esperada de los portafolios, además de contribuir a la diversificación del riesgo.
Sin embargo, explican desde tyba por Credicorp Capital, que actualmente los retornos que ofrece el mercado de deuda en Colombia son bastante llamativos y, por ende, los asesores están en el deber de monitorear estos productos como alternativas para optimizar el desempeño del portafolio en corto y mediano plazo.
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Con ese escenario en mente, desde tyba realizaron un ejercicio comparativo entre los retornos esperados derivados de la compra de un apartamento (ingresos por arrendamientos + valorizaciones) frente a una inversión en un TES tasa fija que vence en septiembre del 2030.
| Concepto | Apartamento | Inversión en TES |
|---|---|---|
| Valor de la inversión | COP$500 millones | COP$500 millones |
| Retorno anual | 12,02% | 10,60% |
| Gastos de operación | 0,65% | 0,0% |
| Ingresos | COP$60 millones | COP$53 millones |
| Gastos | COP$3 millones | COP$0 |
| Utilidad bruta | COP$57 millones | COP$53 millones |
| Impuestos | COP$14 millones | COP$5 millones |
| Tarifa | 14 | 13 |
| Componente inflacionario | 0 | -8 |
| Utilidad neta | 43 | 48 |
| Retorno anual neto | 8,53% | 9,54% |
Dicen en tyba, que, del ejercicio anterior, podemos concluir que, al nivel de tasas actual, junto con la posibilidad de descontar una fracción de los rendimientos financieros de la base para determinar el impuesto de renta (componente inflacionario), hacen de la inversión en un TES una excelente alternativa.
Del otro lado, desde Fedelonja, dicen que “ahora que las tasas de interés están bajando, es un buen momento para adquirir vivienda e invertir en finca raíz para rentar”, según Mario Andrés Ramírez, presidente de la entidad.
Según el IVP (Índice de valoración predial del DANE) en la última década, el valor de los inmuebles aumenta entre 4 y 6% por año. Sumado a la valorización, el arriendo de las propiedades puede generar una renta mensual que oscila entre el 0,4% y 0,6%.
“El crecimiento del sector inmobiliario en 1,9% se basa en la compraventa y arriendo de viviendas usadas donde la forma de pago fue de contado y los inmuebles no residenciales. Se evidencia que hay alta liquidez en el mercado y que los inversionistas ven en la finca raíz la mejor forma de proteger sus capitales de la inflación mientras reciben renta”, concluye Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
Cabe resaltar que, los TES son el instrumento de renta fija local con mejor calificación de riesgo crediticio lo cual implica que, comparado con otros títulos de deuda que vencen al mismo plazo, ofrecen una menor rentabilidad.
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Así mismo, considerar otras alternativas de renta fija como lo son los bonos, CDTs o fondos de inversión colectiva, podrían mejorar el retorno esperado para los inversionistas que se decidan por una exposición en renta fija local sobre una inversión inmobiliaria.
El acompañamiento de un asesor es clave para poder profundizar en el entendimiento de estas oportunidades y así tomar decisiones informadas. Pues, no hay una única estrategia para construir portafolios de inversión y por lo tanto, la asesoría en inversiones cobra mayor relevancia en situaciones como estas.