Bogotá — La inversión en activos inmobiliarios que generan renta coge fuerza en Colombia y se vuelve una alternativa no solo para fondos de pensiones o compañías de seguros, sino para personas naturales e inversionistas internacionales. Prueba de ello es que el vehículo de inversión en este sector más grande del país, Pei Asset Management, ya tiene en su portafolio de 6.200 inversionistas al gigante BlackRock.
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En entrevista con Bloomberg Línea, Jairo Corrales, su presidente, explicó que el portafolio de activos que tienen la firma suma COP$10 billones y que la principal línea de negocio, por generación de ingresos, es el comercio, con un peso de 45% y un total de 16 centros comerciales en diferentes ciudades de Colombia, y dentro de esta, una subcategoría, dedicada a los grandes formatos, con un peso de 5%.
También está la línea corporativa, donde se cuentan grandes edificios de oficinas principalmente en Bogotá y Medellín, con un área arrendable cercana a los 350.000 metros cuadrados y lo que representa en el ingreso cerca del 35%.
Y la tercera línea es logística, donde se incluyen centros de distribución, bodegas, entre otros, lo que representa cerca del 17% de los ingresos
No obstante, además de esas tres categorías principales, en los últimos años Pei Asset Management ha diversificado su portafolio y ha entrado a sectores como salud, educación y hotelería. “Tenemos nuestro primer hotel, que lo construimos en Barú (Cartagena), bajo la bandera de Sofitel y que ha tenido unos resultados espectaculares. Tanto así que estamos considerando en un futuro poder hacer una ampliación de este inmueble”, enfatizó Corrales.
En cuanto a salud, se cuenta un portafolio de siete centros de salud en Cali, Bogotá y Popayán, con contratos de largo plazo. Y en educación, son los dueños de dos residencias universitarias: CityU en Bogotá, la más grande del país y Latinoamérica, con cerca de 1.500 camas; y otra en Cali, que se llama Boho, que tiene cerca de 360 camas.
“Nacimos hace 17 años y durante este tiempo hemos logrado consolidar no solamente ese portafolio de activos al que ya me referí, sino un portafolio de inversionistas que supera los 6.200. Ahí tenemos desde los inversionistas institucionales más importantes del país, que son las administradoras de fondos de pensiones y las compañías de seguros, y más de 5.000 personas naturales”, destacó Corrales.
Para acceder a estos activos, el presidente de Pei refirió que hay dos mecanismos: lo que conocemos como el mercado primario, la emisión primaria o el mercado secundario. En 17 años han hecho 11 emisiones de títulos. “En este caso nosotros compramos unos inmuebles, surtimos unos procesos ante la Superintendencia Financiera y sacamos una emisión. Ahí pueden participar nuestros inversionistas actuales y el mercado en general”.
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Entonces al sacar una emisión y ofrecerla al mercado, cualquier persona a través de su comisionista de bolsa, puede poner una orden para comprar estos títulos. Sin embargo, no tienen que esperar necesariamente a que se haga una emisión. “Porque uno de los atributos de Pei es que tiene una muy buena liquidez, entonces en cualquier momento, si alguien tiene dinero para invertir, puede hacerlo”.
La rentabilidad
El ejecutivo explicó que la rentabilidad de un vehículo de inversión tiene dos componentes. El primero, lo que se reparte como rendimientos disponibles que se hace de forma trimestral. “Todos los trimestres hacemos un corte, tomamos todos los ingresos que recibimos por arrendamiento, depuramos los gastos, los costes administrativos, descontamos la previsión de los gastos financieros y lo que queda se lo repartimos a todos nuestros inversionistas. Eso lo hacemos cuatro veces por año y es lo que nosotros llamamos rendimiento distribuible”.
Y el segundo, que es la valorización que pueden experimentar los títulos en el mercado de valores, que es el que tiene mayor volatilidad.
En 2025, dijo Corrales, Pei espera entregar un dividendo que, con respecto al valor patrimonial, está cerca del 4%, 4,5%, y que le debe sumar a eso la valorización que experimenten los títulos. Que en un año normal podría ser del IPC más 1, IPC más 2, para de esta manera llegar a una rentabilidad total que está en el orden del IPC más 6,5, IPC más 7.
Inversionistas internacionales
El empresario manifestó que uno de sus propósitos es colaborar a la reactivación del mercado de capitales, por lo que en mayo pasado Pei se incluyó en el Índice MSCI, lo que llevó a la firma a contar hoy en día con el inversionista internacional BlackRock.
“Uno de los indicadores más importantes del mercado de capitales es la liquidez. Nosotros en Pei ya tenemos cerca del 3,19% de ponderación en este Índice y por eso nos parece muy importante toda la divulgación de la información del PEI para lograr atraer inversionistas internacionales”, puntualizó el presidente de Pei.
A lo que agregó que están generando unas visitas a inversionistas internacionales para mostrarles las cualidades de Pei y tratar de que ellos traduzcan ese interés en inversión. BlackRock tiene cerca del 6,1% de los títulos en circulación.
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Frente a la posibilidad de incursionar en un nuevo sector, Corrales comentó que hay una categoría que les interesa que son los data centers, que en Colombia son relativamente recientes y hay pocos, pero que en la medida en que los procesos de innovación digital e Inteligencia Artificial se profundicen, se requieren cada vez centros de datos más robustos.
Asimismo, que en logística y como consecuencia de toda la red de autopistas que se están construyendo en Colombia, bajo el esquema de las 4G, “vemos que hay posibilidades muy importantes de nuevos centros de distribución en nuevas posiciones. Con las autopistas que están acortando distancias muy seguramente vamos a tener nuevas ubicaciones de centros de distribución”, concluyó.