Bogotá — La venta de bienes inmuebles se ha visto enfrentada a un entorno económico adverso ante las altas tasas de interés que encarecen el acceso al crédito y el ciclo inflacionario que reduce la capacidad de compra de los hogares. Aun así, los inversionistas no han parado de inyectar capital a través de otros vehículos de inversión que les permiten entrar en este mercado sin necesidad de comprar directamente una propiedad.
Se proyecta que el valor del mercado inmobiliario global supere los US$613 billones en 2023, con un fuerte impulso del sector residencial y de mercados desarrollados como China, que podría aportar US$131,20 billones, de acuerdo a cálculos de la firma alemana Statista.
Estas cifras aumentan el apetito de los inversores por un mercado que, a pesar de enfrentar vientos en contra en los últimos tres años por cuenta del coletazo de la pandemia, registra un alto grado de diversificación que le permite seguir siendo atractivo dentro del portafolio de los gestores y de los inversores de alto patrimonio.
A continuación, las características de algunos de los instrumentos más populares:
Fideicomisos de inversión en bienes raíces o REIT
En la actualidad, entre los instrumentos financieros más populares figuran los REIT (Real Estate Investment Trust, por sus siglas en inglés).
Se trata de fondos que se encargan de recaudar los recursos de diversos inversionistas para adquirir distintos tipos de bienes inmobiliarios como apartamentos, hoteles o centros comerciales, que, a su vez, se encargan de gestionar para generar rentabilidades que distribuyen a modo de dividendos.
Estas rentas las obtienen por medio de la administración de dichas propiedades a través del arrendamiento o la valorización de estos bienes inmuebles a la hora de una venta.
De acuerdo al bróker británico IG, los REIT ofrecen un rendimiento anual promedio de inversión que supera en un 4% la rentabilidad obtenida al invertir directamente en propiedades inmobiliarias; no obstante, también tienen varias desventajas como la frecuencia en la que se obtienen los ingresos, al estar atados a unos períodos para la entrega de dividendos.
Asimismo, no están blindados a los riesgos naturales del mercado que pueden afectar el retorno de la inversión.
El portafolio de este tipo fondos incluye desde bienes raíces comerciales hasta residenciales e industriales
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), en el mundo se contabilizan más de mil fideicomisos de inversión en bienes raíces que se distribuyen en 40 países.
Destaca además que existen 28 REIT en Estados Unidos que forman parte del S&P500.
Y que el índice S&P/BMV Fibras acumuló un rendimiento superior al 5,3% en 2022, ubicándose en 240.26 unidades, según datos de S&P Dow Jones Índices.
Crowdfunding inmobiliario
Entre otras alternativas, figuran los instrumentos de crowdfunding inmobiliario, que convierten a los inversionistas en accionistas de una propiedad.
Por medio de esta alternativa, se combinan los recursos de múltiples inversores con el propósito de financiar la adquisición o el desarrollo de propiedades de distinto uso.
Según el observatorio inmobiliario de BBVA Research, del lado de los usuarios, este vehículo contribuye a democratizar el acceso a las inversiones, y del lado de los constructores les permite acceder a más fuentes de financiación, disminuyendo costos asociados.
Pero en la otra cara, advierte también que al ser una actividad nueva, la regulación en algunos mercados puede presentar vacíos, por lo que puede ser un canal incluso para el lavado del dinero.
Además, “las garantías y los seguros pueden ser limitados”, señala.
Titularización de activos inmobiliarios
Este vehículo de inversión consiste en la conversación de una cesta de activos en títulos negociables y listados que pueden ser vendidos en el mercado financiero.
Dichos activos generalmente son ilíquidos y se agrupan para convertirse en dichos títulos negociables.
En el caso de los bienes inmobiliarios, este proceso se realiza sobre los derechos de propiedad de dichos activos, como las hipotecas, los contratos de arrendamiento, entre otros.
Los títulos, que son respaldados por activos inmobiliarios, equivalen para los inversionistas a una participación en los flujos de efectivo que se generan.
Si bien estos instrumentos pueden contribuir a la diversificación de las carteras y a la exposición a una canasta más amplia de activos, sin asumir las cargas administrativas que conlleva adquirir una propiedad, de forma directa, también tienen riesgos asociados y por ende están destinados a inversores especializados.
De hecho, estos vehículos están asociados a la crisis financiera de 2008, ante la desvalorización de los activos inmobiliarios (Mortgage-Backed Securities) que estaban respaldados por hipotecas consideradas de baja calidad.
De acuerdo a cifras divulgadas en su momento por la International Financial Services de Londres (IFSL), la titulización de activos se desplomó un 79% globalmente en 2008 ante “la falta de liquidez y la menor tolerancia al riesgo mostrada por los inversores”.
Otras alternativas en el sector inmobiliario
Dentro del abanico de opciones para invertir en bienes raíces sin necesidad de comprar directamente una propiedad, también se incluye la adquisición de terrenos para ganar una rentabilidad por medio de su valorización, o el desarrollo inmobiliario, participando en la estructuración de un proyecto, la construcción y su posterior venta, de acuerdo la plataforma de educación financiera Mis Propias Finanzas.
También se refiere en un video al flipping, que define como la compra de activos subvalorados para remodelarlos y posteriormente venderlos a un mejor precio.
En todo caso, los especialistas sugieren sopesar los riesgos de cada uno de los instrumentos financieros, considerar su horizonte de inversión y perfil de riesgo, así como profundizar en las características de cada uno de estos y las regulaciones que recaen sobre los mismos.
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