Bloomberg — En Chile hay tantos pisos vacíos que el Gobierno se está planteando comprar algunos. Se trata de una medida inusual en un mundo en el que el problema suele ser la escasez de viviendas.
Mientras muchas economías luchan contra la combinación de precios astronómicos de la vivienda y costes de endeudamiento, en Chile los puntos débiles son las restrictivas condiciones hipotecarias y los tipos de interés, en máximos de 14 años, que han frenado las ventas de inmuebles. Esto está dejando a los promotores inmobiliarios con un número sin precedentes de apartamentos vacíos cuyo mantenimiento todavía tienen que pagar.
Ahora, los precios de la vivienda están cayendo, los trabajadores de la construcción están perdiendo sus empleos y las empresas inmobiliarias se están declarando en quiebra, lo que ha sumido a todo el sector en una crisis. El año pasado quebraron 137 empresas constructoras y 15 promotoras, mientras que ocho constructoras reestructuraron sus negocios.
“Toda esta crisis nos ha hecho darnos cuenta de que el negocio inmobiliario no va a volver a ser el mismo”, dijo Luis Carreño, fundador y consejero delegado de AThink Desarrollos Inmobiliarios.
Ralentización de la construcción
Sólo en la capital, Santiago, el stock de viviendas sin vender alcanzó la cifra récord de 68.000 a mediados del año pasado y desde entonces se ha reducido a 66.000, según la Cámara Chilena de la Construcción.
Y no es que haya un exceso de propiedades de lujo sobrevaloradas: Alrededor de dos tercios del inventario actual están destinados al sector de clase media, según José Ignacio Vicente, director general de la plataforma inmobiliaria Toctoc.com. Su empresa calcula que, al ritmo actual de ventas, se tardarían unos dos años y medio en vender todas las viviendas disponibles en la capital.
Incluso la Presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, y el Ministro de Hacienda, Mario Marcel, han expresado su preocupación. Ambos funcionarios señalaron la debilidad del sector de la construcción e inmobiliario en una presentación en noviembre.
“Por su parte, el sector de la construcción ha seguido debilitándose”, dijo Costa. Sólo “un tercio de las empresas tiene previsto realizar inversiones en 2024″. Aluden a la incertidumbre económica como principal motivo para no invertir, lo que se suma a una preocupación constante por la demanda.”
El número de personas empleadas en la construcción cayó a 709.000 en enero, un descenso del 5% interanual y un 12% por debajo del máximo alcanzado en enero de 2022, según la Cámara Chilena de la Construcción. Y a partir de noviembre, la superficie autorizada para la construcción de viviendas alcanzó su nivel más bajo desde 1992.
El ministro de Vivienda, Carlos Montes, dijo a la Comisión de Hacienda del Senado en noviembre que la actual administración está sopesando la opción de comprar casas de entre 60.000 y 70.000 dólares. El gobierno no ha dado ninguna actualización desde entonces.
En rojo
El mercado inmobiliario chileno no es ni mucho menos el único sacudido por los altos tipos de interés. La forma en que ha llegado hasta allí es un poco diferente.
Los chilenos han retirado más de 50.000 millones de dólares de sus cuentas de ahorro para pensiones en tres rondas de reintegros desde 2021. Eso avivó la inflación y obligó a los fondos de pensiones a liquidar valores, lo que llevó a un mercado de capitales local más pequeño y estancado. A continuación, el banco central de Chile subió los tipos -actualmente en el 7,25%-, lo que se tradujo en un aumento del coste de los préstamos por parte de los prestamistas.
El precio de las viviendas nuevas de entrega inmediata en la capital, Santiago, ha caído un 7% interanual, según TocToc.com. En los 10 primeros meses de 2023, el número de unidades vendidas cayó un 12%. En promedio, los departamentos cuestan el equivalente a 132.000 dólares, mientras que las casas cuestan 198.000 dólares.
Ahora, algunos promotores están tan apretados que, cuando los compradores se echan atrás, no pueden devolver las fianzas.
Katherine Hernández, una profesional de la construcción civil de 32 años, ha pasado 10 meses intentando recuperar su depósito después de que el promotor de su edificio de apartamentos suspendiera la construcción en todos sus proyectos.
Dijo que pagó a Pacal Grupo Inmobiliario el equivalente a 3.300 dólares a principios de 2022 para asegurarse un apartamento de tres dormitorios en Osorno, una ciudad a 510 kilómetros al sur de Santiago. La unidad de 624 pies cuadrados debía estar terminada en la segunda mitad de 2023. Pacal tenía 180 días para devolver su depósito, según Hernández, que solicitó en abril de 2023. Desde entonces, ha reservado otro apartamento en un edificio diferente y ha presentado una queja ante la agencia chilena de protección al consumidor Sernac.
Una llamada telefónica al número principal de Pacal en su sitio web no obtuvo respuesta.
El Sernac inició en agosto un procedimiento judicial de acción colectiva contra Pacal después de que la empresa no cumpliera los plazos de entrega de las viviendas de una serie de proyectos y debido a los retrasos en la devolución de los pagos iniciales tras el desistimiento de las compras.
Pacal ha registrado retrasos en al menos seis proyectos y, en cuatro de ellos, la demora promedio es de casi un año, según el Sernac. Hasta el 29 de agosto había 1.506 consumidores con devoluciones de anticipos pendientes de Pacal. Poco más de un cuarto de los 7.000 reclamos del mercado inmobiliario que recibió el Sernac en 2022 fueron contra Pacal.
“No es tanto, pero es mi dinero y necesito que me lo devuelvan”, dijo Hernández.
Nuevas estrategias
Según Slaven Razmilic, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Chile, la crisis actual no se parece a ninguna otra que haya vivido el país y es peor que cualquier otra anterior.
Según Razmilic, además de las condiciones económicas, el mercado inmobiliario chileno también se ha visto afectado por la inestabilidad política del país, lo que ha hecho que los compradores pospongan sus planes de compra e inversión inmobiliaria.
Pero la situación no es del todo grave.
“Esperamos una recuperación de la confianza de los compradores, de la mano de una desaceleración de la inflación y menores grados de incertidumbre política”, dijo Razmilic. “La recuperación ya ha comenzado, pero no con la rapidez necesaria para reactivar la inversión en nuevos proyectos”.
Gestoras de fondos como la brasileña BTG Pactual también están interviniendo para proporcionar financiación a corto plazo para ayudar a los promotores mientras buscan nuevos compradores de viviendas, según El Mercurio.
Socovesa SA, un promotor con sede en Santiago, obtuvo un préstamo privado de unos 40 millones de dólares de un fondo gestionado por LarrainVial para capital de trabajo, informó el Diario Financiero en diciembre.
Los promotores también están recurriendo a nuevas estrategias. Carreño, el promotor, dice que ahora está construyendo sólo arriendos en lugar de departamentos para la venta. AThink también ha comenzado a prestar servicios a otros promotores que rediseñan sus proyectos en apartamentos más pequeños o de menor coste que deberían ser más fáciles de vender.
Aun así, Carreño admite que ha tenido que tomar decisiones difíciles. Ha tenido que recortar la plantilla de las divisiones de promoción y construcción de AThink en un 30%.
“Tenemos que adaptarnos a esta nueva realidad haciendo lo que mejor sabemos hacer”, afirma.
