Buenos Aires — El mercado de alquileres en Argentina ha pasado por cambios significativos en los últimos años, afectando a inquilinos y propietarios de diversas maneras. Desde la sanción de la Ley de Alquileres N° 27.551 en 2020, hasta su modificación en 2023 y su eventual derogación a fines de ese mismo año, las reglas sobre cómo se ajustan los alquileres han variado considerablemente.
Actualmente coexisten en el mercado inmobiliario argentino, alquileres pactados bajo la Ley de Alquileres, bajo la ley modificada y en el contexto posterior a su derogación.
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Escenario 1: Contratos firmados bajo la Ley de Alquileres N° 27.551
Para aquellos inquilinos y propietarios que firmaron contratos de alquiler entre junio de 2020 y finales de 2023, rige la Ley de Alquileres N° 27.551. Los contratos debían tener una duración mínima de tres años y el ajuste del alquiler se realizaba de manera anual. Este ajuste se calculaba utilizando el Índice para Contratos de Locación (ICL), un indicador que combinaba en partes iguales la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación de los salarios, medida por el RIPTE.
Un artículo periodístico publicado recientemente por diario La Nación destaca que hay varias formas de chequear este índice y una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
- Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler.
- En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
- Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
- Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Al respecto, la nota periodística de La Nación explica: la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Otra posibilidad para chequear la variación de ese índice es ingresar a la página web del Banco Central (BCRA). Allí, entre las principales variables que actualiza cada día la autoridad monetaria argentina figura el ICL.
Escenario 2: Contratos bajo la Ley de Alquileres modificada (17 de 2023 hasta 29 de diciembre de 2023)
En respuesta a estas críticas, la Ley de Alquileres fue modificada el 17 octubre de 2023 por la ley N°27.737. Por ello, los alquileres que se hayan pactado entre ese día y el 29 de diciembre de 2023, deben tener en cuenta otro índice.
Según explica el mencionado artículo publicado en La Nación, uno de los cambios clave introducidos fue el ajuste semestral de los alquileres en lugar del ajuste anual. Además, se cambió el índice utilizado para calcular los aumentos, pasando del ICL al índice Casa Propia, el cual se basaba en calcular el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Al respecto, La Nación explica que utilizan el índice de Casa Propia, existe una calculadora en internet que puede agilizar las cuentas, llamada arquiler.com. Para hacer el cálculo, se deben seguir estos pasos:
- Ingresar en el sitio web arquiler.com que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres.
- En primer lugar, se debe colocar el monto inicial que se acordó de alquiler cuando se firmó el contrato.
- Luego se debe sumar la fecha de inicio de contrato.
- Luego se debe seleccionar cada cuánto se actualiza (en el caso de los contratos firmados bajo esta ley, se actualizan cada 6 meses; en el caso de que se hayan firmado luego del DNU, se puede elegir el plazo de actualización que se acuerde entre las partes).
- Por último, el usuario debe elegir el índice de actualización (en este caso, “Casa Propia”).
Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período.
Escenario 3: Contratos firmados tras la derogación de la Ley de Alquileres (diciembre de 2023 en adelante)
En diciembre de 2023, a pocos días de asumir, Javier Milei derogó la Ley de Alquileres. Con la eliminación del marco regulatorio rígido, propietarios e inquilinos ahora tienen la libertad de negociar los términos de sus contratos de alquiler, incluidos los ajustes de precio y la moneda de pago. Sin embargo, los ajustes no pueden ser más frecuentes que semestrales.
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En este nuevo contexto, no existe un índice obligatorio como el ICL o el índice Casa Propia. En cambio, las partes pueden acordar utilizar el IPC, el índice de variación salarial, el dólar, o cualquier otro indicador económico que consideren adecuado. Esta flexibilidad también incluye la posibilidad de ajustar el alquiler en moneda extranjera, lo cual no era permitido bajo la normativa anterior.
Si lo que se elige es el IPC, es importante recordar que la inflación es acumulativa, es decir que la suma de puntos de inflación se debe hacer teniendo en cuenta interés compuesto.
