Buenos Aires — El mercado de alquileres en Argentina atraviesa un momento sin precedentes: tres sistemas diferentes conviven simultáneamente, cada uno con sus propias reglas y métodos de cálculo.
Esta situación extraordinaria es el resultado de sucesivos cambios en la legislación durante 2023 y 2024, que fueron modificando las reglas del juego para propietarios e inquilinos. El cambio más reciente se produjo el 20 de diciembre la 2023, cuando el Gobierno de Javier Milei anunció la derogación de la Ley de Alquileres, que había entrado en vigencia el 1 de julio del 2020.
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Sin embargo, la ley sigue vigente para los inquilinos y propietarios que firmaron contratos de alquiler entre ambas fechas. Así, hasta que venzan esos contratos, ambas partes deberán seguir respetando sus criterios de ajuste semestral o anual, en base al Coeficiente Casa Propia o al Índice de Contrato de Locación (ICL), respectivamente.
En tanto, quienes hayan pactado contratos de locación posteriormente a la derogación de la Ley de Alquileres deberán atenerse a las condiciones que consensuaron al momento de firmar los mismos.
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¿Por qué existen tres sistemas diferentes?
La complejidad actual tiene su origen en una secuencia de cambios regulatorios:
- La ley de alquileres de 2020: Establecía contratos de tres años con actualizaciones anuales.
- La reforma de octubre 2023: Introdujo ajustes semestrales. Esta periodicidad de actualización aplica únicamente a contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023.
- El DNU de Milei en diciembre 2023: Liberó completamente el mercado.
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Sistema 1: Contratos vigentes de la Ley de Alquileres 2020: Aumentos del 190%
Los contratos firmados entre julio de 2020 y septiembre de 2023 experimentarán el mayor impacto. El ajuste (anual) del 190,7% significa que los montos prácticamente se triplicarán en enero 2025. Para dimensionar este aumento:
- Un alquiler que actualmente cuesta $180.000 aumentará a $523.242 mensuales, lo que significa un incremento superior al medio millón de pesos en un solo ajuste
- Para una vivienda que se alquila en $220.000, el nuevo valor alcanzará $639.518, evidenciando el fuerte impacto en las propiedades de rango medio
- En el caso de departamentos más amplios que hoy cuestan $350.000, el monto se elevará a $1.017.408, superando por primera vez el millón de pesos para muchas unidades de este segmento
Este incremento tan significativo se debe a que estos contratos -a diferencia de los firmados entre octubre y diciembre de 2023- solo se actualizan una vez al año, acumulando toda la inflación del período en un único ajuste.
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Sistema 2: Alquileres pactados tras la reforma a la Ley de Alquileres de octubre, 2023
La reforma de octubre 2023 introdujo actualizaciones cada seis meses para suavizar el impacto de los aumentos en medio de una inflación galopante: cerró el 2023 arriba del 210%. Los contratos bajo este régimen utilizan el Coeficiente Casa Propia, resultando en incrementos más moderados del 63,71%.
Un departamento que en julio 2024 tenía un alquiler de $280.000 pasará a costar $458.388 en enero 2025. Si tomamos una propiedad de mayor valor, por ejemplo una que se alquilaba en $350.000, el nuevo monto ascenderá a $572.985. En el caso de las unidades más grandes o mejor ubicadas, que en julio 2024 se alquilaban por $420.000, el valor se incrementará hasta $687.582.
Sistema 3: El nuevo mundo de la libertad contractual
Los contratos más recientes, firmados después de diciembre 2023, operan bajo reglas completamente flexibles. Las partes pueden elegir:
- La moneda del contrato (pesos,dólares, euros o bitcoin: la que deseen las partes).
- El índice para calcular los aumentos.
- La frecuencia de actualización.
- La duración total del contrato.
¿Cómo calcular los aumentos según cada sistema?
Para facilitar estos cálculos, existen herramientas en línea como Arquiler.com. El proceso varía según el sistema aplicable al contrato:
Para contratos del Sistema 1 (Ley 2020):
- Se debe identificar el valor del ICL actual (21,54 en enero 2025).
- Dividirlo por el ICL del año anterior (7,41 en enero 2024).
- Multiplicar el resultado por el alquiler vigente.
Para contratos del Sistema 2 (Reforma 2023):
- Se utiliza el Coeficiente Casa Propia.
- Los ajustes son cada seis meses.
- El aumento es más moderado pero más frecuente.
Para contratos del Sistema 3 (Post DNU). Se debe revisar qué establece el contrato sobre:
- Índice de actualización elegido
- Frecuencia de los ajustes
- Moneda de referencia
Los precios actuales en Buenos Aires
El mercado ya refleja esta nueva realidad de mayor libertad para alquilar. En la Ciudad de Buenos Aires, según el portal expecializado Zonaprop, los valores promedios actuales son:
- Monoambiente: $454.375 mensuales
- Dos ambientes: $538.324
- Tres ambientes: $725.189
Estos valores muestran un incremento del 511% en los últimos dos años, evidenciando el impacto de la inflación en el sector inmobiliario.
Herramienta práctica: Calculadora online
Bloomberg Línea verificó el funcionamiento de la herramienta gratuita Arquiler.com, que automatiza el cálculo de actualizaciones. Los usuarios deben:
- Ingresar el monto inicial del alquiler
- Colocar fecha de inicio del contrato
- Definir período de actualización
- Seleccionar índice aplicable
La plataforma aplica automáticamente la fórmula oficial y muestra tanto el nuevo monto como el porcentaje de aumento correspondiente.
El futuro del mercado
Esta compleja situación de tres sistemas simultáneos continuará hasta octubre de 2026, cuando venzan los últimos contratos de la ley de 2020. El mercado inmobiliario argentino transita hacia un esquema más libre pero también más complejo, que exige mayor atención a las condiciones específicas de cada contrato.
La liberalización promete mayor flexibilidad, pero también requiere un conocimiento más profundo de las diferentes opciones y herramientas disponibles para calcular los ajustes de manera precisa. Los especialistas recomiendan mantener un registro detallado de las fechas y condiciones de actualización para evitar conflictos futuros.
