Bloomberg Línea — La ola de impagos que afecta a las operaciones de WeWork en Brasil probablemente se traducirá en una reducción de su presencia en la ciudad de São Paulo, en medio de procedimientos de desalojo iniciados por empresas y fondos de inversión inmobiliaria (FII) propietarios de los inmuebles.
Hasta el momento, ya se han presentado tres demandas y están a la espera de una orden judicial, mientras que otras que afectan a siete activos están en curso, según fuentes que hablaron con Bloomberg Línea. Se presentaron acuerdos para renegociar el contrato con precios y condiciones más favorables, pero fueron rechazados.
En total, WeWork estaba en mora en unos 30 inmuebles que ocupa en la capital, dijeron las fuentes, que pidieron no ser identificadas por tratarse de asuntos privados.
Al ser contactada por Bloomberg Línea, WeWork dijo inicialmente que no tenía conocimiento de ningún procedimiento de desahucio y que seguía operando en “todos sus edificios ocupados”. También afirmó que ha podido llegar a acuerdos con algunos propietarios, en el caso de tres inmuebles.
La empresa está considerada líder en ocupación de oficinas comerciales en la ciudad de São Paulo, con algo más de 100.000 metros cuadrados, cerca del 2% del stock corporativo de calidad de la ciudad.
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Según una fuente del sector, que sigue de cerca el caso y pidió el anonimato, la empresa informó en junio de que se estaba quedando sin liquidez y que las operaciones en el país, en general, nunca habían sido rentables.
Desde entonces, la empresa ha tratado de reducir costes y priorizar algunas operaciones, siguiendo el ejemplo de la estrategia adoptada en el mercado estadounidense en el pasado reciente. Un plan de reorganización en Brasil, como el adoptado por la empresa en Estados Unidos a través del Capítulo 11, también podría ser una alternativa, dijo la fuente.
Aunque algunos espacios no son rentables para WeWork, otros sí lo son o tienen potencial para serlo y podrían permanecer en la cartera del gigante de coworking, dijo la persona.
En este escenario, la compañía ha buscado renegociar sus contratos de arrendamiento convencionales, que tienen la característica de un coste fijo, y adoptar las modalidades de revenue share o profit share, que consisten en una renta variable basada en la facturación o el beneficio.
Expertos del sector señalan que el mercado del coworking sigue caliente y que la crisis de WeWork podría servir de oportunidad para otras empresas del sector, que incluso están buscando inmuebles, muchos de ellos en ubicaciones privilegiadas.
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Rio Bravo: Girassol 555
El FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) fue el primero en solicitar el desalojo después de que WeWork dejara de pagar los alquileres de junio, julio y agosto del espacio que ocupa en el edificio “Girassol 555″, en el barrio de Vila Madalena, São Paulo, del que el fondo posee el 34,81%.
Ante los retrasos en los pagos, la gestora envió varios avisos al inquilino e intentó negociar con Alvarez & Marsal, bufete de abogados especializado en planes de reestructuración y representante de WeWork, lo que no resultó en un acuerdo satisfactorio para los accionistas, según Rio Bravo.
“Cuando nos sentamos con Alvarez & Marsal, la propuesta no estaba a la altura de lo que considerábamos aceptable para Girassol, debido a la liquidez del edificio y a su ubicación: Vila Madalena tiene pocos activos y mucho interés por parte de las empresas tecnológicas”, explica a Bloomberg Línea Carolina Mori, gestora inmobiliaria comercial de Rio Bravo Investimentos.
“La prueba de que el inmueble es líquido y está bien situado es que los propietarios de Girassol, así como Rio Bravo, han sido contactados por otros centros de coworking interesados”.
Debido a que el contrato con WeWork no tiene una garantía de alquiler, según lo acordado en 2019, el desalojo podría ser más rápido, dijo Mori, dentro de los 15 días de la medida cautelar. Esto se debe a que cuando existen garantías, como fianzas o bonos de capitalización, entre otros, primero se tienen que ejercer antes de presentar el desalojo.
Tras interponer la demanda de desahucio contra WeWork, Rio Bravo se encuentra en los últimos trámites para presentar la solicitud de aval solicitada por el juez para poder ejecutarlo.
“Queremos resolverlo pronto, porque afecta al fondo y a la gestión. Pero seguimos siendo optimistas sobre la calidad y liquidez del activo y, en caso de desalojo, podremos ocupar el espacio”, dijo Mori.
Vinci Partners: Oscar Freire 585
El caso de Rio Bravo no es aislado. Tras el impago del alquiler adeudado en junio, julio y agosto, Vinci Partners también presentó una demanda de desahucio contra WeWork.
La gigante de coworking ocupa 3.594 metros cuadrados del inmueble “OF 585″, situado en la Rua Oscar Freire, en el distrito Jardim Paulista de São Paulo, que forma parte de la cartera del FII Vinci Offices (VINO11).
El alquiler adeudado representa alrededor del 5% de los ingresos totales del FII y alrededor del 4% de su superficie bruta alquilable total, según Vinci.
En un comunicado al mercado publicado el 29 de agosto, la gestora señaló que había mantenido una reunión con representantes de Alvarez & Marsal para buscar una solución al impago.
“El 7 de agosto, la inquilina propuso la devolución del inmueble y la consiguiente resolución del contrato de arrendamiento en un plazo de 45 días siempre que el fondo aceptara renunciar al derecho a exigir las penalizaciones previstas en el contrato de arrendamiento como consecuencia de la entrega anticipada del inmueble”, señala el comunicado.
El gestor rechazó la propuesta y “optó por exigir al Poder Judicial el cumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento”.
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HBR Realty e otros impagos
HBR Realty también presentó una demanda de desalojo contra WeWork de un edificio en la zona de Faria Lima.
“En vista de la falta de regularización al final de los plazos establecidos, SPE HBR1 presentó la acción de desalojo el 2 de septiembre por falta de pago”, dijo la compañía en un comunicado publicado el pasado martes (3).
Además de los FII Rio Bravo y Vinci Partners, WeWork también es morosa de los inmuebles que ocupa en otros fondos inmobiliarios, que de momento no han notificado al mercado sus próximos pasos.
Es el caso de Santander Renda de Aluguéis (SARE11), por ejemplo, que tiene un inmueble alquilado a la empresa en la Avenida das Nações Unidas, en el sur de São Paulo.
Efecto cascada
Como WeWork “alquila” espacio a varios clientes, los procedimientos de desahucio suelen tener un efecto cascada sobre los demás “inquilinos”, explica el abogado Georges Louis Martens Filho, del bufete Martens & Dornaus Advogados, especializado en derecho inmobiliario y que tiene clientes con contratos de alquiler vigentes con WeWork.
Esto se debe a que la empresa actúa como un proveedor de servicios para sus clientes, ofreciendo un paquete con espacio de oficina, infraestructura y mantenimiento. Se trata de contratos accesorios al propio arrendamiento, lo que significa que si “cae el principal, caen todos los demás a la vez”.
En otras palabras, si WeWork es desalojada de los inmuebles que ocupa, todos sus clientes verán rescindidos sus contratos y también tendrán que abandonar los edificios.
“El contrato está vinculado a un inmueble, a una dirección y a un piso/habitación. El desahucio acaba ‘matando’ el objeto del contrato de servicios”, explica el abogado.
Existen algunas alternativas posibles para WeWork y los inmuebles que ocupa con alquileres impagados.
WeWork podría purgar la morosidad, es decir, pagar los alquileres atrasados con multas e intereses, con lo que el contrato volvería a estar en vigor y la empresa podría permanecer en el inmueble.
Otro escenario en el horizonte es que otra empresa de coworking, por ejemplo, se haga cargo de las operaciones de WeWork. Esto sólo es posible, sin embargo, en los casos que permiten la cesión del contrato, sujeto a ciertas condiciones, como la propiedad de Rio Bravo en Vila Madalena, explicó Martens Filho. Esta decisión, sin embargo, debe tomarse antes de que se emita una orden de desalojo.
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Posición de WeWork
Al ser contactada por Bloomberg Línea, WeWork envió una nota en la que dijo desconocer “cualquier notificación de desalojo”.
“La empresa continúa operando en su totalidad en todos los edificios de Brasil. Nuestras acciones temporales están destinadas a acelerar las conversaciones para alcanzar resoluciones que sean en el mejor interés de todo nuestro ecosistema, mutuamente beneficiosas y mejor alineadas con las condiciones actuales del mercado”, dijo la compañía en el comunicado.
“Nuestros miembros siguen siendo nuestra principal prioridad. Las negociaciones ya están dando lugar a acuerdos con los propietarios y seguimos comprometidos a proporcionar el servicio que nuestros miembros esperan.”
Destino de los inmuebles
Arthur Vieira de Moraes, uno de los especialistas en fondos inmobiliarios más experimentados y respetados del mercado, establece paralelismos entre WeWork y Americanas.
La cadena minorista, en suspensión de pagos desde enero de 2023, cerró tiendas en centros comerciales debido a su crisis financiera. Los grandes espacios que ocupaba pasaron por el proceso de “satelización”, es decir, la fragmentación de una tienda ancla en varias zonas satélite más pequeñas. Esta estrategia permite a los propietarios diversificar sus inquilinos y aumentar los alquileres que cobran.
“Es de esperar que, como WeWork ‘subarrienda’ la zona que ocupa, el alquiler acabe siendo inferior a la media del mercado. En un inmueble bien localizado, hay condiciones para que el espacio se alquile a un precio de mercado más alto cuando la empresa se vaya”, afirma Vieira de Moraes, que es profesor de finanzas y socio del Clube FII.
Como se mencionó anteriormente, otras empresas de coworking ya están activamente interesadas en las propiedades que puedan quedar vacantes.
Tiago Alves, CEO en Brasil de IWG (International Workplace Group), uno de los principales competidores de WeWork, ha declarado que la empresa ha estado estudiando la posibilidad de instalarse en locales desocupados en São Paulo.
En junio, IWG asumió cuatro plantas de espacio de coworking en el edificio Vita Corá, en el barrio de Alto de Pinheiros – del que WeWork era responsable anteriormente – y hay más movimientos de este tipo a camino, dijo.
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Plan de reorganización en los EE.UU.
WeWork global se acogió al Capítulo 11 de protección de acreedores en los EE.UU. a finales del año pasado, declarando deudas de casi US$19.000 millones.
A finales de mayo de este año, WeWork declaró que la reestructuración había reducido a la mitad sus futuras obligaciones de alquiler, es decir, unos US$12.000 millones en total.
La empresa reorganizada tendría un valor de entre US$665 millones y US$865 millones cuando salga del Capítulo 11, dijo la empresa en documentos judiciales. Sería una fracción de la valoración máxima de la compañía, que llegó a alcanzar los US$47.000 millones en 2019, antes de que la OPV prevista no se materializara.
En una entrevista con Bloomberg Línea en noviembre de 2023, la CEO de WeWork en América Latina, Claudia Woods, había afirmado que la reorganización judicial en los EE.UU. no comprometía la autonomía y la salud financiera de las operaciones latinoamericanas, que son una empresa conjunta com SofBank. Según ella, la flexibilidad contractual de la empresa con clientes e inquilinos era un diferenciador crítico de las operaciones en Brasil.
Renegociación de contratos
El jueves, 5 de septiembre, el FII Torre Norte (TRNT11) anunció en un hecho relevante que había recibido el pago de alquiler para julio de 2024. “Como resultado, los ingresos inmobiliarios del fondo para septiembre de 2024 se verán impactados positivamente en aproximadamente 0,18 reales (US$0,03) por acción”.
Lo mismo ocurrió con FII Torre Almirante (ALMI11), que recibió el pago íntegro de los alquileres mensuales impagados de mayo, junio y julio de este año. “El mencionado impago tendrá un impacto positivo en la distribución de ingresos de aproximadamente 7,47 reales (US$1,32) por cuota”.
En el edificio Comolatti, en la avenida Paulista de São Paulo, la propietaria había presentado una demanda de desahucio contra WeWork también por impago. La red de coworking decidió entonces purgar los atrasos el 30 de agosto, pagando las deudas y manteniendo el alquiler del activo.
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