Bloomberg Línea — Con el precio del metro cuadrado de compra cada vez más caro en los grandes centros urbanos, el alquiler ha reforzado su atractivo como alternativa para quienes no renuncian a la ubicación.
Con la vista puesta en esta tendencia, Vila 11, inmobiliaria participada por la gestora estadounidense Evergreen, planea explotar 25 edificios en la ciudad de São Paulo exclusivamente para alquiler en un plazo de seis años, incluyendo promociones completamente nuevas y reformadas.
Vila 11 dio sus primeros pasos en 2019 en el modelo conocido como multifamiliar, en el que una única empresa explota todos los pisos de un edificio en alquiler. Fue una de las pioneras en Brasil.
Hoy, este segmento, extendido en otros mercados como los EE.UU., ha crecido cada vez más en Brasil, con la presencia de gigantes inmobiliarios globales como la canadiense Brookfield y la estadounidense Greystar, en asociación con CPP (Canada Pension Plan) y Cyrela.
El socio y fundador de la empresa, Ricardo Laham, acababa de dejar Brookfield – donde fue director ejecutivo y trabajó en proyectos de desarrollo durante más de dos décadas – cuando fue contactado por Evergreen a mediados de 2017.
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“Buscaban a alguien con experiencia en el mercado residencial y también a un coinversor. Así me convertí en socio de Vila 11″, explica el directivo en una entrevista con Bloomberg Línea.
En cinco años, la empresa ha construido siete edificios, que ya están en funcionamiento. Otros 11 están en construcción, lo que hará un total de 2.000 pisos en 2026, con un mandato de US$300 millones.
“Eso sin tener en cuenta lo que buscamos en términos de crecimiento. El plan es tener 25 edificios en funcionamiento para 2030″, dijo Laham.
El directivo recordó que hace cinco años, el mercado multifamiliar era prácticamente inexistente en Brasil, y hoy ya hay más de 5.000 pisos disponibles y en operación y otros 8.000 en construcción. “Esto nos da confianza en que este mercado crecerá aún más”.
Para lograr este objetivo, Vila 11 también ha empezado a trabajar con el concepto de retrofitting, en el que los edificios más antiguos se remodelan por completo, desde el interior hasta la fachada y las zonas comunes.
La medida llega en un momento de aceleración de la revalorización del suelo en zonas muy cotizadas de São Paulo. Según Laham, tras la pandemia, los precios del metro cuadrado en las zonas prime se duplicaron. “De repente nos encontramos en una competencia de precios con los gigantes del mercado inmobiliario. No vamos a entrar en esta disputa”, dijo.
La rehabilitación surgió, por tanto, como una alternativa para Vila 11. La principal apuesta de la empresa en este nicho por el momento es cambiar el uso de edificios comerciales a residenciales.
El ciclo de desarrollo de estos proyectos es más corto: de 18 a 20 meses, mientras que una promoción construida desde cero puede tardar hasta cuatro años en empezar a funcionar.
“La rehabilitación no atrae a los promotores, ya que prefieren desarrollar proyectos desde cero. Para nosotros, que trabajamos con rentas, es un modelo muy bueno porque el ciclo es más corto”, explica.
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Capas de actuación
Todos los paquetes de alquiler de Vila 11 incluyen el condominio y el impuesto sobre la propriedad inmobiliaria urbana (IPTU), mientras que la gestión de los pisos está centralizada. Laham señaló que la empresa opera en tres gamas de precios de alquiler, que dependen de la ubicación.
Los edificios de la categoría prime, en barrios como Itaim, Higienópolis y Jardins, tienen precios de alquiler más elevados, a partir de unos 6.200 reales (US$1.114) para unidades de un dormitorio.
Pisos similares en edificios de localidades como Pinheiros y Paraíso, por ejemplo, tienen paquetes de unos 4.600 reales (US$826), y en zonas consideradas de entrada, como el barrio de Bela Vista, los precios rondan los 3.800 reales (US$683).
“Lo que hacemos no es un producto de lujo. Es extremadamente funcional, bien situado y gestionado profesionalmente”, afirma.
Los contratos de alquiler pueden ser por periodos cortos, a partir de 30 días, o más tradicionales, de 30 meses o más. Esta variedad, según Laham, da más flexibilidad a los inquilinos. Los pisos pueden estar semiamueblados o sin amueblar.
El análisis crediticio, por su parte, lo realizan algoritmos que evalúan si el cliente potencial está en condiciones de afrontar el gasto. No hay requisitos de garantía en el contrato, y los pagos tienen que hacerse cada primero día del mes.
En opinión de Laham, gran parte del “dolor” que puede suponer un modelo de alquiler tradicional se resuelve con el concepto multifamiliar, sobre todo con una gestión centralizada. Además, el alquiler se adapta al momento vital del cliente, dada su flexibilidad.
“No hay obligaciones, ni ataduras de deuda, ni movilización de capital para algo que el cliente no está seguro de querer dentro de unos años”, afirma el directivo.
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