La Ciudad de México está luchando contra la gentrificación.
Hace poco, el Congreso de la ciudad aprobó una ley que establece topes a los incrementos de los alquileres e introduce nuevas regulaciones para tratar de calmar un mercado de la vivienda que ha experimentado un auge de la demanda por parte de nacionales y extranjeros.
En palabras del jefe de Gobierno en funciones, Martí Batres, del partido de izquierda Morena, se trata de un “acto de justicia social” que acabará con los excesos. “La gentrificación no beneficia en nada a la ciudad”, aseguró otro alto funcionario, que se comprometió a “combatirla”.
La falta de vivienda y la asequibilidad de los alquileres constituyen uno de los más importantes retos para los responsables políticos de todo el mundo, especialmente cuando repercuten en los residentes de rentas medias y bajas, y la capital mexicana no es la única que está tratando de abordar este problema con controles de precios.
Ciudades y países ricos como Berlín, Barcelona o Ámsterdam han adoptado medidas de este tipo, o incluso más estrictas.
La Casa Blanca presentó en el mes de julio un plan para establecer un límite del 5% en los alquileres de unos veinte millones de viviendas.
No obstante, prácticamente ninguna de estas estrategias termina generando más viviendas asequibles.
El motivo es que intentan frenar la escalada de precios con políticas que limitan la oferta, lo que antes o después se traduce en un menor número de viviendas en el mercado y una mayor presión sobre los precios. Es Economía 101.
La nueva administración de la CDMX que asume el mando el 5 de octubre debería reconocer los limitantes de esta política y concentrarse en lo que puede controlar: disminuir los trámites burocráticos de la construcción, disminuir la burocracia de los permisos y su corrupción asociada, suavizar los códigos de zonificación para permitir edificios más altos y vivienda de interés social y promoviendo más créditos para los trabajadores indispensables. Todas estas medidas deberían conducir a la construcción de más unidades.
La evidencia de que las restricciones de la oferta en el mercado inmobiliario terminan siendo contraproducentes es contundente.
Tomemos el caso de Buenos Aires, que en 2020 aplicó una nueva ley que buscaba brindar mayores protecciones a los inquilinos: los contratos de alquiler tenían una duración obligatoria de al menos tres años y los aumentos de precios se permitían solo anualmente y a través de un índice que mezclaba la inflación con el crecimiento salarial, lo que reducía el atractivo de poner propiedades a la venta.
Las nuevas barreras hicieron que fuera casi imposible terminar los acuerdos antes de tiempo, lo que agregó rigidez al mercado. A esto se sumó la descontrolada situación macroeconómica de Argentina, que vio cómo la inflación se disparaba a niveles de tres dígitos, el resultado fue una caída masiva de las unidades disponibles, y los propietarios, según se informa, en algún momento dejaron una de cada siete viviendas vacías en lugar de alquilárselas a posibles inquilinos ansiosos.
Esa situación se está revirtiendo drásticamente ahora que el presidente libertario Javier Milei ha eliminado esas restricciones.
Su decreto desregulatorio de finales del año pasado permite que los alquileres se pacten libremente, con aumentos regulares a lo largo del año para compensar a los propietarios por la inflación constante. El contrato mínimo de tres años fue eliminado y ahora es legal que los alquileres se paguen en dólares estadounidenses, lo que brinda más seguridad financiera a ambas partes.
El resultado es un renovado auge en los listados de alquileres en la ciudad, que han crecido un 170% desde el decreto, mientras que los precios ajustados por inflación cayeron un estimado de 40%, según Federico González Rouco, economista radicado en Buenos Aires de la consultora Empiria.
“Las buenas intenciones no son la mejor manera de legislar porque la realidad del mercado siempre termina prevaleciendo”, me dijo. “Los incentivos cambian el mundo, no las leyes”.
Esa es una lección valiosa para cualquier política de vivienda. México no tiene los desequilibrios económicos de Argentina y su mercado inmobiliario es diferente, pero las autoridades deberían tomar nota del caso de Buenos Aires y asegurarse de no repetir estos errores.
Con la nueva legislación, los aumentos de alquiler en la Ciudad de México no superarán la inflación nacional del año anterior, que en el caso de 2023 terminó en 4,66%, lo que significa que los propietarios pierden efectivamente cualquier posibilidad de ganancias reales, lo que a su vez reduce los incentivos para invertir en mejoras de propiedades. Bajo la ley anterior, los aumentos estaban limitados al 10%.
Como era de esperar, los desarrolladores no están contentos; argumentan que las medidas dañarán la inversión. El resultado, como vimos en la capital argentina entre 2020 y 2023, bien puede ser que los propietarios aumenten el valor inicial de los contratos de alquiler para cubrirse de los aumentos menores esperados en el futuro, o que simplemente cobren más por los costos asociados, como los gastos mensuales.
Otros podrían optar por vender sus casas o suspender los proyectos de construcción e invertir en cambio en bonos del gobierno que todavía ofrecen cerca del 11%, el doble de la tasa de inflación.
Todos estos incentivos negativos se derivan de un diagnóstico incorrecto. El hecho es que la Ciudad de México sufre un colapso en la construcción de viviendas. Solo si se reanuda la construcción a un ritmo mucho más rápido se podrán controlar los alquileres. Según cifras oficiales , en lo que va de año se han construido en la ciudad solo 563 viviendas nuevas, alrededor de un tercio del volumen producido hace una década durante el mismo período.
Incluso si se tienen en cuenta las propiedades desarrolladas sin permisos o sin registrar, esa cifra está muy por debajo de las 60.000 viviendas que se estima que la ciudad necesita construir cada año para satisfacer la demanda, afirma Leonardo González Tejeda, experto en bienes raíces que dirige la plataforma de datos Algorym en México.
Con semejante desajuste entre oferta y demanda, los precios de las propiedades aumentaron un 33% en promedio en los últimos cinco años, incluso cuando la ciudad perdió alrededor del 3% de su población. Las tasas de interés hipotecarias más altas también llevaron a los compradores potenciales a permanecer en el mercado de alquiler durante más tiempo.
Y los enormes aumentos en los costos básicos de los materiales, la mano de obra y el terreno, junto con las restricciones de los permisos gubernamentales, impulsaron a los desarrolladores a centrarse en proyectos de gama alta, abandonando la inversión muy necesaria en viviendas populares.
Como parte de la nueva legislación, el Congreso también pide a la ciudad construir viviendas sociales para promover alquileres baratos para los ciudadanos de menores ingresos, como si eso no estuviera ya en la descripción del trabajo de cualquier autoridad local, particularmente en una de las ciudades más grandes del mundo.
Atacar un concepto tan impreciso como la gentrificación es retóricamente satisfactorio, políticamente eficaz y, sin duda, requiere menos tiempo que diseñar y ejecutar un costoso plan general de expansión de la vivienda, que puede llevar años o incluso décadas.
Pero no hay atajos: si la Ciudad de México (o cualquier otra metrópoli importante) quiere resolver seriamente sus preocupantes problemas de alquiler, debe construir más y restringir menos.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial de Bloomberg LP y sus propietarios.
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