Bloomberg — Los valores del sector de la construcción de viviendas están en racha ante la previsión de que la Fed empiece a recortar las tasas de interés en cuestión de semanas. El grupo está obteniendo un empuje adicional de los planes de la vicepresidenta Kamala Harris de apoyar el mercado inmobiliario estadounidense si gana las elecciones presidenciales en noviembre.
Al iniciar el tercer trimestre, los constructores de viviendas ocupan la quinta posición como el grupo con mejor comportamiento de los 158 que componen el índice S&P 1500 Composite, con un alza del 20% para cotizar cerca de máximos históricos.
Mientras tanto, DR Horton Inc. (DHI) es la tercera acción del índice S&P 500 con mejor comportamiento en ese periodo tras dispararse un 31% en dos meses, mientras que su rival Lennar Corp. (LEN) ocupa el puesto 45 con una ganancia del 19%. En el año, las acciones de los constructores de viviendas han subido un 21%, frente a la subida del 16% del índice S&P 500.
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Las tasas hipotecarias ya están descendiendo: los datos de Freddie Mac muestran unas hipotecas a tasa fijo a 30 años del 6,35% al 29 de agosto, frente al 6,95% del 4 de julio.
Existen fuertes razones para pensar que el impulso puede continuar para las acciones de los constructores de viviendas con la previsión de que la Fed entre en un importante ciclo de recorte de tasas.
No obstante, la variable más importante, e incierta, del sector de la vivienda puede ser la elección presidencial de noviembre.
La candidata demócrata Kamala Harris propone impulsar el mercado inmobiliario residencial con hasta US$25.000 de ayuda al pago inicial para algunos compradores de vivienda por primera vez, un programa que fomentaría la construcción de tres millones de nuevas viviendas e incentivos para construir más viviendas para primerizos.
Las políticas, que van más allá de lo que proponía el presidente Joe Biden, incitarían a los gobiernos locales a reducir los obstáculos a la construcción, abaratando los costes de desarrollo. Y disuadirían a los grandes inversores de comprar viviendas unifamiliares de alquiler.
Desde que los detalles del plan de Harris empezaron a filtrarse tras el cierre del mercado el 15 de agosto, el índice de constructores de viviendas ha subido un 4,5%, mientras que el S&P 500 ha bajado ligeramente.
Riesgo electoral
“La mayoría de estas disposiciones tienen exenciones para promover el desarrollo de una nueva oferta de viviendas, así como para proteger a los inquilinos existentes manteniendo los beneficios fiscales sobre las viviendas que ya son propiedad de grandes operadores de alquiler unifamiliar”, escribió Buck Horne, analista de vivienda de Raymond James Financial Inc. en una nota del 16 de agosto.
Por supuesto, estos planes se enfrentan a muchos riesgos, entre los que no es el menor que Harris gane unas elecciones que parecen ser un cara o cruz y que consiga también un Congreso favorable. No se trata de programas que puedan establecerse mediante órdenes ejecutivas, por lo que se necesitará el apoyo del Senado y de la Cámara de Representantes.
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La campaña de Harris no ofreció más comentarios más allá de lo que dijo la candidata cuando anunció su plan en un mitin el 16 de agosto en Raleigh, Carolina del Norte.
El candidato presidencial republicano Donald Trump también ha identificado la propiedad de la vivienda como una cuestión clave, y la plataforma del GOP propone una mezcla de incentivos fiscales y cambios normativos para estimular el mercado inmobiliario.
Karoline Leavitt, portavoz de la campaña de Trump, remitió las consultas a una declaración que hizo a Bloomberg News la semana pasada en la que afirmaba que el ex presidente “tiene un plan real para hacer que la compra de una vivienda sea drásticamente más asequible”, entre otras cosas frenando el gasto federal y “eliminando” algunas regulaciones.
Centrarse en la regulación tiene sentido, ya que la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas calcula que las normativas federales suponen casi el 25% de los costes de construcción de una vivienda unifamiliar.
Entre las empresas clave que construyen viviendas para compradores primerizos se encuentran DR Horton, Lennar y KB Home (KBH), según Drew Reading, analista de Bloomberg Intelligence.
"La fortaleza en el extremo inferior es importante para la vivienda, ya que estimula la actividad también en los puntos de precios más altos", afirmó Reading.
Sin embargo, algunos estrategas advierten de las consecuencias no deseadas de las políticas que impulsan rápidamente la demanda en un mercado de oferta limitada
“Más ofertantes significa precios más altos”, escribió Jaret Seiberg, analista de TD Cowen, en una nota del 19 de agosto. “Nuestra opinión es que tales programas también producen pocos beneficios a pesar de costar mucho dinero”.
A buen precio
En cuanto a las acciones, gran parte de los beneficios previstos de los esfuerzos para impulsar el mercado inmobiliario ya están descontados, según Ryan Grabinski, estratega de inversiones de Strategas Securities.
Constructores de viviendas como KB Home y Toll Brothers Inc. (TOL) cotizan por encima de sus medias móviles de 50 días, un nivel técnico clave, y están caros en relación con su media de 10 años de relación precio-valores contables tangibles.
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"Un próximo tramo al alza en el mercado de la vivienda probablemente tendría que venir de una mejora en los mercados laborales", dijo Grabinski.
Es más, el entorno inmobiliario subyacente dista mucho de ser tentador para los estadounidenses que buscan mudarse.
Los costes de los préstamos siguen en máximos de varios años y el inventario de reventa es limitado porque los propietarios se resisten a vender cuando sus hipotecas están fijadas a tipos drásticamente más bajos. Así que es difícil encontrar una casa, y mucho menos una que sea asequible.
La nueva construcción ayuda, pero el shock de los precios sigue siendo real. E incluso con la previsión de que la Reserva Federal empiece a recortar su tasa de interés de referencia en la reunión que culminará el 18 de septiembre, algunos economistas sospechan que harán falta recortes mucho más profundos de los tipos de interés para sacar de los márgenes a los compradores y vendedores reticentes.
“Sería de buen juicio esperar y tener una idea clara de hacia dónde van las cosas, tanto en términos de tipos de interés, como también del resultado de las elecciones y de la política que probablemente se siga”, dijo Dean Baker, economista jefe del Centro de Investigación Económica y Política.
No obstante, a medida que las tasas hipotecarias bajen y los compradores acumulen los recursos necesarios para comprar una casa, la actividad de construcción de viviendas debería reactivarse. Y el rápido ascenso de Harris en las encuestas podría hacer que los inversores en vivienda vean un escenario alentador para los precios de las acciones a más largo plazo.
“Espero que veamos descensos de las tasas corto plazo y luego a largo plazo, y que la hipoteca a 30 años baje muy probablemente en torno al 6% o menos a finales de año”, afirma Baker. “Ese es un entorno en el que creo que es muy probable que se consiga alguna legislación favorable a la construcción”.
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