Bloomberg Línea — Los precios de los alquileres corporativos en las zonas premium de Faria Lima e Itaim, en São Paulo, están aumentando de forma constante, con un salto significativo en el segundo trimestre en términos anuales, según un estudio realizado por la consultora Cushman & Wakefield a petición de Bloomberg Línea. El avance se produce en un contexto de persistente demanda caliente.
Uno de los nuevos edificios corporativos de la región que concentra bancos de inversión y gestores, Union Faria Lima, entró rápidamente en la lista de los edificios más caros de São Paulo, con un precio de venta de 330 reales (US$59,27) por metro cuadrado, el segundo más alto para la localización.
En el segundo trimestre, el precio medio de venta en Faria Lima aumentó un 29,9% en comparación con el mismo período de 2023, según Cushman, debido principalmente a la entrega de Union Faria Lima, con valores superiores a la media de la región. En Itaim, el aumento fue del 9,3 por ciento en la misma base de comparación.
“Estas son las dos regiones con la demanda más fuerte y constante y también la menor oferta de activos. Además, se caracterizan por tener ocupantes que están dispuestos a pagar un precio de alquiler más alto”, explicó a Bloomberg Línea Dennys Andrade, responsable de estudios de mercado de Cushman.
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Indicó que estos factores permiten ganancias en el precio del alquiler, lo que incluye a los desarrollos en desarrollo, que generalmente se entregan con un precio de venta superior al que se ofrece en la región.
El directivo señaló que, debido a la oferta limitada de nuevos desarrollos y la revalorización de ciertas regiones, así como la demanda constante a lo largo de los años, algunos mercados importantes en São Paulo todavía tienen el potencial de aumentar los precios de alquiler corporativo.
Por otro lado, hay cuestiones a las que prestar atención, según él.
“En los tres últimos trimestres, la región ha visto cómo se marchaba un número considerable de inquilinos. Esto demuestra un cierto nivel de saturación de los precios de venta y ha provocado que algunos ocupantes busquen oportunidades más baratas”.
En el segundo trimestre de 2024, la tasa de vacancia en Faria Lima aumentó en 4,01 puntos porcentuales en comparación con el mismo período de 2023, debido principalmente a la entrega de Union Faria Lima en el cuarto trimestre de 2023 y Corporativo Faria Lima en el primer trimestre de 2024.
En Itaim, la vacancia cayó un 27,1% en la misma base de comparación, debido principalmente al alquiler de casi 9.000 metros cuadrados en Infinity Tower en el tercer trimestre de 2023.
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Nuevos desarrollos
El responsable de Cushman dijo que en la zona de Faria Lima se van a lanzar dos proyectos de alta gama: FLCJ, con cerca de 16.000 metros cuadrados, y Rebouças 3073, con casi 2.500 metros cuadrados.
En Itaim, está prevista la entrega de 30.000 metros cuadrados de JK Square a finales de este año. Además, está el proyecto IPO Corporate Boutique, con cerca de 4.000 metros cuadrados.
“Estas son las regiones más saturadas en cuanto a suelo disponible. Debido al aumento del coste de la construcción en los últimos años, el desarrollo de proyectos en estas zonas más valoradas se ha convertido en un gran reto para los inversores, que deben ser cautelosos para poder ‘cerrar la cuenta’, incluso en un escenario de aumento de los alquileres solicitados”, dijo Andrade.
Según Andrade, en los próximos años se espera un aumento de la oferta de nuevas promociones.
“Hay una superficie considerable en construcción y también en proyecto en la ciudad”, dijo. Esto debería llevar a una tasa media de vacantes en São Paulo de alrededor del 20%. “Habrá un ligero margen para un aumento de los precios de venta en general”.
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A continuación figuran los edificios corporativos más caros de Faria Lima e Itaim (según cifras consolidadas del segundo trimestre):
1. Platinum Office
Precio médio por metro cuadrado: 370 reales (US$66,45)
Dirección: Rua Jerônimo da Veiga, 384
Región: Itaim
Propietario: FII HGPO11 – CSHG JHSF Prime Offices
Descripción: El metro cuadrado corporativo más caro de Faria Lima y São Paulo es el edificio boutique Platinum Office, en el corazón del barrio de Itaim. Con 11 pisos y forjados a partir de 218 metros cuadrados, alberga empresas principalmente del sector financiero, como Gávea Investimentos.
2. Union Faria Lima
Precio médio por metro cuadrado: 330 reales (US$59,27)
Dirección: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Junior, 822
Región: Faria Lima
Propietario: VBI Prime Properties FII
Descripción: También considerado un edificio boutique, Unión fue entregado a finales de 2023 y tiene losas más pequeñas. Aún está siendo ocupado.
3. Birmann 32
Precio médio por metro cuadrado: 320 Reales (US$57,47)
Dirección: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3732
Región: Faria Lima
Propietario: FLPP – Faria Lima Prime Properties
Descripción: También conocido como el “edificio de la ballena”, debido a la escultura de su exterior, el B32 sigue siendo uno de los edificios más caros de São Paulo. Con forjados de hasta 2.200 metros cuadrados, alberga inquilinos como Meta (holding de Facebook), PwC y BR Partners.
4. Faria Lima Financial Center
Precio médio por metro cuadrado: 310 reales (US$55,68)
Dirección: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3400
Región: Faria Lima
Propietarios: Brookfield, 12 de Junho Participações (14º piso), Cunha Bueno y Guinle Participações (15º piso)
Descripción: El edificio de 17 pisos en el corazón de la Avenida Faria Lima alberga empresas como Bank of America y CSN (Companhia Siderúrgica Nacional).
5. Infinity Tower
Precio médio por metro cuadrado: 300 reales (US$53,88)
Dirección: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Junior, 700
Región: Itaim
Propietario: Lúcio Engenharia
Descripción: Con 18 pisos y forjados a partir de 1.814 metros cuadrados, los inquilinos del edificio son empresas de los sectores financiero y tecnológico. Alberga las sedes brasileñas de los bancos de inversión Goldman Sachs y UBS (tras la adquisición de Credit Suisse), así como Bloomberg.
6. Vista Faria Lima
Precio médio por metro cuadrado: 285 reales (US$51,19)
Dirección: Rua Atilio Innocenti, 165
Región: Itaim
Propietario: GTIS Partners
Descripción: El edificio de 17 pisos ofrece losas de aproximadamente 1.000 m² y tiene inquilinos como WeWork.
7. Praça Faria Lima
Precio médio por metro cuadrado: 260 reales (US$46,70)
Dirección: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4221
Región: Faria Lima
Propietarios: Brisa Renda Imobiliária FII y Etoile Desenvolvimento Imobiliário (2º piso)
Descripción: Con forjados de aproximadamente 400 metros y 16 pisos, Praça Faria Lima alberga empresas de sectores como el tecnológico y el financiero.
8. HL Faria Lima
Precio médio por metro cuadrado: 250 reales (US$44,90)
Dirección: Avenida Horácio Lafer, 160
Región: Itaim
Propietarios: AMY Engenharia, Lúcio Engenharia y Jaguari Comercial Agrícola
Descripción: El complejo tiene 13 pisos y forjados a partir de 451 metros. Alberga despachos de abogados y empresas del sector financiero.
9. JK Square
Precio médio por metro cuadrado: 250 reales (US$44,90)
Dirección: Rua Joaquim Floriano, 198
Región: Itaim
Propietarios: SDI – Desenvolvimento Imobiliário (50%) y Tellus Investimentos Imobiliários (50%)
Descripción: El complejo de uso mixto cuenta con un edificio corporativo de 20 pisos con dos oficinas por piso. Es una de las entregas más recientes de la región, que data del segundo trimestre de 2024.
10. FL Corporate
Precio médio por metro cuadrado: 245 reales (US$44)
Dirección: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4300
Región: Faria Lima
Propietarios: Alex Maria (11º y 12º pisos), Brisa Renda Imobiliária FII (1er, 2º y 3er pisos), Grupo Partage (7º, 8º y 9º pisos), LCM Partners (4º y 5º pisos), Singular Partners (13º y 15º pisos) y Stan Desenvolvimento Imobiliário (6º, 10º y 14º pisos)
Descripción: El edificio tiene 15 pisos y forjados a partir de 686 metros cuadrados, que albergan empresas de los sectores financiero, tecnológico y jurídico.
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