Bloomberg — El mercado inmobiliario al rojo vivo de Dubai está desafiando las predicciones de una desaceleración, en una señal de que el centro de negocios de Oriente Medio podría estar liberándose de sus ciclos de auge y caída.
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"Los precios siguen subiendo y la naturaleza transitoria de Dubai parece haber llegado a su fin", afirmó Taimur Khan, jefe de investigación de la empresa de asesoría inmobiliaria global CBRE Group Inc. "Ya sean nuevos residentes o residentes de larga data, la mayoría están comprando para ocupar ahora y como resultado estamos viendo que los precios se mantienen resistentes".
Muchos analistas habían previsto que la subida de los precios de la vivienda y de los alquileres -que habían convertido a Dubai en uno de los mercados inmobiliarios más calientes a nivel mundial- se moderaría o incluso descendería a principios de 2024. Esas predicciones no se han materializado a pesar de las continuas tensiones derivadas de la guerra entre Israel y Hamás, el aumento del coste de la vida y el desvanecimiento del atractivo de la ciudad para los rusos ricos.
En cambio, el valor de la vivienda ha subido durante 15 trimestres consecutivos y ha aumentado un 20% en el año que termina en mayo, según Cushman & Wakefield Core. Los alquileres han subido durante 13 trimestres consecutivos, aunque a un ritmo ligeramente inferior al del año anterior.
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"La demanda procede de todas partes, aunque los compradores rusos han disminuido en el mercado", declaró Prathyusha Gurrapu, responsable de investigación y asesoramiento de la consultora inmobiliaria. "Los precios en la mayoría de las zonas han superado ya sus máximos de 2014 y siguen creciendo, ya que siguen llegando compradores de Europa, India y otros países del sur de Asia", añadió.
Según la consultora inmobiliaria Knight Frank LLP, Dubai alcanzó la cifra récord de 274.000 millones de dirhams (US$74.600 millones) en propiedades que cambiaron de manos en 2023. En los tres primeros meses de este año, la ciudad ya ha registrado 89.200 millones de dirhams en transacciones.
Los precios en toda la ciudad han subido un 60% desde finales de 2020, mientras que los alquileres se han disparado nada menos que un 83%, según los cálculos de Cushman & Wakefield Core. Esa recuperación se ha visto apuntalada por la afluencia de inversores adinerados -incluidos rusos- que buscan blindar sus activos, cripto millonarios y ricos indios que buscan segundas residencias. La gestión de la pandemia por parte del Gobierno y sus políticas liberales en materia de visados también atrajeron a más compradores extranjeros.
El mercado inmobiliario de Dubai es conocido desde hace tiempo por sus fuertes auges y caídas. Una de sus caídas más dramáticas se produjo en 2009, tras años de crecimiento impulsado por el endeudamiento. Los precios repuntaron en 2011 antes de desplomarse de nuevo en 2014, después de que el desplome del precio del petróleo afectara a las economías regionales. Desde entonces, el Gobierno ha introducido una serie de reformas para compradores y promotores con el fin de limitar la volatilidad, entre las que se incluye el aumento de los pagos iniciales exigidos para las hipotecas hasta el 20%.
Pero el repunte y la consiguiente convergencia de nuevos residentes adinerados está transformando el mercado del lujo de la ciudad e impulsando a los promotores a reactivar proyectos que habían permanecido inactivos durante casi 15 años.
Entre ellos se encuentran los hijos del promotor multimillonario Hussain Sajwani, que están construyendo un proyecto en un archipiélago artificial construido en forma de mapamundi. La empresa estatal Nakheel PJSC ha conseguido vender mansiones antes de su construcción en Palm Jebel Ali, la mayor de las famosas islas artificiales con forma de palmera de la ciudad, que junto con los proyectos en las islas Deira han atraído a multitudes de compradores, algunos de ellos haciendo cola para adquirir viviendas de US$5 millones.
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El precio medio de los alquileres en el emirato subió un 22,2% en el año hasta mayo, según CBRE. Los alquileres de viviendas unifamiliares, conocidas localmente como villas, han experimentado algunos de los mayores aumentos y ahora se pagan a una media de US$96.000 al año.
El aumento de los costes es un quebradero de cabeza para los responsables políticos que luchan por garantizar que Dubai siga siendo un centro competitivo para las empresas mundiales, en un momento en que muchos empleados se quejan de que sus alquileres se han disparado mientras que sus salarios se han mantenido planos. Dubai fue clasificada como la 15ª ciudad más cara del mundo para los expatriados en el informe de Mercer sobre el coste de la vida en 2024.
Aumento de la población
Los promotores inmobiliarios construyeron unas 40.000 viviendas en el emirato el año pasado y se espera que finalicen la construcción de otras 39.000 en 2024. Knight Frank calcula que para 2029 se habrán construido unas 260.000 viviendas, de las que el 80% serán apartamentos y el resto villas.
Hasta ahora, el crecimiento de la población ha ayudado al mercado a absorber la nueva oferta. Las carreteras están atascadas y las escuelas registran una de las matriculaciones más altas de los últimos años. Las autoridades de Dubai esperan que la población de la ciudad aumente hasta los 5,8 millones de habitantes en 2040, frente a los cerca de 3,3 millones de 2021.
Aún así, Gurrapu espera que los precios empiecen a moderarse a partir del año que viene y hasta 2027, cuando el grueso de las nuevas viviendas llegue al mercado.
Golpe a la asequibilidad
Por ahora, la asequibilidad de las viviendas ha disminuido en toda la ciudad. Muchos residentes a los que se les había subido el precio se trasladaron a lugares más baratos, y muchos otros han llevado a sus caseros a los tribunales para intentar resistirse al aumento de los alquileres.
Gran parte de las nuevas ventas se producen en el llamado “mercado sobre plano”, en el que los promotores venden las viviendas antes de su construcción y aceptan pagos a plazos. Para los compradores, las nuevas urbanizaciones ofrecen una alternativa más barata a los lugares establecidos donde los valores se han disparado. Pero esas compras suelen financiarse con los ahorros de los compradores y no dan derecho a hipotecas.
"El mercado se está volviendo extremadamente caro para los compradores de rentas medias y eso va a ejercer una presión a la baja", dijo Gurrapu. "Por otro lado, el aumento de los alquileres y la caída de los tipos de interés animarán probablemente a los nuevos compradores".
Promotores confiados
Los promotores inmobiliarios de Dubai están aprovechando la resistencia del mercado, lanzando proyectos a buen ritmo y recaudando dinero más rápido que nunca.
Los planes de pago, que permitían a los compradores completar su compra a veces hasta siete años después de la construcción de una propiedad, ya no existen. Emaar Properties PJSC, el mayor promotor de Dubai, con cerca del 30% de la cuota de mercado, exige a los compradores el pago del 15% final del valor de la propiedad antes incluso de la entrega de las llaves.
Al menos por el momento, parece que continuará la vertiginosa subida del mercado inmobiliario.
"Realmente pensaba que el mercado se moderaría a estas alturas, teniendo en cuenta las subidas masivas de los últimos años", afirmó Khan, de CBRE. "Pero ahora, al observar la dinámica, empiezo a creer que es poco probable que veamos una gran caída en un futuro próximo".
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