Bloomberg — En algunos de los mayores bancos del mundo, los préstamos al sector inmobiliario comercial se enfrentan a nuevas pruebas de fuego que prometen dar forma al acceso del sector a la financiación.
En juego están las emisiones de carbono de los edificios y el coste previsto de las mejoras necesarias para mantenerse en el lado correcto de las nuevas normativas ecológicas. La Unión Europea acaba de aprobar su Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), que forma parte de un conjunto cada vez mayor de normativas “net zero”. Y los bancos demasiado grandes para quebrar están empezando a reaccionar.
BNP Paribas SA, el mayor banco de la Unión Europea, se ha fijado ahora como objetivo recortes que podrían llegar al 41% de la intensidad de las emisiones de su cartera de inmuebles comerciales hasta 2030. Otros, como Banco Santander SA (SAN), Barclays Plc (BCS), ING Groep NV y NatWest Group Plc, ya han adoptado -o están estudiando- medidas similares.
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El desarrollo marca una nueva frontera en la forma en que los bancos manejan los riesgos en sus libros de préstamos. Las carteras CRE, ya maltratadas por el aumento de las tasas de interés y la volatilidad de las tasas de ocupación tras la pandemia, se perfilan ahora como un nuevo quebradero de cabeza para los bancos, cuyos libros están sobrecargados de propiedades antiguas que necesitan urgentemente inversiones para cumplir los nuevos requisitos ecológicos.
Roxana Isaiu, directora de producto del proveedor de datos y evaluaciones comparativas ESG GRESB, afirma que su empresa ha empezado a reunirse recientemente con banqueros deseosos de navegar por los nuevos requisitos ecológicos para los edificios. "Las señales de los reguladores son claras", dijo Isaiu, que hasta ahora se ha centrado sobre todo en los inversores de capital.
Aunque es probable que el despliegue de la EPBD por parte de la UE se prolongue durante varios años, ya está claro que los edificios que se queden atrás corren el riesgo de convertirse en activos varados que ya no puedan venderse ni alquilarse. La UE calcula que alrededor del 85% de los edificios del bloque se construyeron antes del año 2000, y que el 75% de ellos tienen un “rendimiento energético deficiente”.
Los costes de adaptación de los inmuebles comerciales para cumplir las nuevas normativas medioambientales "no dejan de aumentar", afirma Sven Bienert, jefe de proyecto de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), que ayuda al sector inmobiliario a hacer frente a las emisiones. "Muchos bancos aún no se han dado cuenta de que el valor colateral de sus préstamos podría estar disminuyendo".
Para los prestamistas, esto supone un “riesgo significativo en sus balances”, afirmó.
Los riesgos varían de un país a otro, destacando los Países Bajos como ejemplo de lugar cuyos inmuebles comerciales son más eficientes energéticamente que la mayoría, según Isaiu. Pero incluso allí, un tercio del mercado no cumple el nivel de certificado de eficiencia energética (EPC) de C, que es un requisito mínimo vigente desde principios de 2023, dijo.
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Y las iniciativas europeas para ayudar a atajar el problema están “llegando mucho más despacio de lo que nadie habría esperado”, dijo Isaiu.
Los bancos que se encuentran con activos CRE demasiado costosos de reacondicionar pueden recurrir a los mercados privados para descargar ese riesgo. También hay indicios de que algunos bancos están empezando a explorar las llamadas titulizaciones sintéticas que les protegen de los costes de capital potencialmente más elevados asociados a las emisiones, al transferir ese riesgo a inversores externos.
A diferencia de los inversores de capital riesgo o de crédito privado, los bancos suelen tener menos acceso a los datos pertinentes sobre el rendimiento energético de sus carteras CRE, lo que les dificulta la gestión de esos riesgos.
La capacidad del sector inmobiliario comercial para seguir el ritmo de la transición prevista hacia una economía con menos emisiones de carbono "depende en gran medida" de la modernización del parque inmobiliario existente, afirmó BNP en una respuesta a las preguntas enviada por correo electrónico. Para el 80% aproximado de edificios existentes que se espera que existan en 2050, tiene que haber una "aceleración significativa de las renovaciones", dijo el banco.
Eso tiene implicaciones para los tipos de préstamos que BNP está dispuesto a conceder y los tipos de suscripción de bonos que asume. Por ejemplo, el banco dice ahora que sus mesas de originación incluirán el impacto climático como “un criterio de decisión” antes de proporcionar financiación de deuda para CRE. BNP, que es el mayor suscriptor de bonos verdes del mundo, dice que también está explorando formas de aumentar su cuota de financiación de activos verdes.
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Santander, el banco más grande de España, comenzó a analizar el riesgo de emisiones de sus activos CRE el año pasado, y todavía está averiguando cómo podría proceder para descarbonizar la cartera, dijo un portavoz a Bloomberg. El banco aún no ha hecho públicas sus conclusiones.
En el Reino Unido, Barclays tiene ahora como objetivo reducir en un 51% la intensidad de las emisiones en la cartera CRE de su mercado doméstico para 2030. Un portavoz del banco dijo que Barclays está trabajando estrechamente con los clientes para abordar los riesgos vinculados a las emisiones financiadas, pero señala que la situación requiere un “cambio sistémico” de las políticas que a menudo están fuera del control de Barclays.
La UE calcula que los edificios de la región engullen más del 40% de la energía consumida, lo que hace que su riesgo medioambiental sea difícil de ignorar para los bancos. El bloque se ha fijado el objetivo de reducir en un 60% las emisiones de gases de efecto invernadero en el sector de la construcción hasta 2030, y la financiación bancaria desempeñará inevitablemente un papel clave en ese proceso.
Los bancos que se queden rezagados no solo corren el riesgo de ser amonestados por los reguladores, sino que se enfrentan cada vez más a la amenaza de litigios climáticos. BNP, por ejemplo, está lidiando con un litigio climático en curso en el que se alega que el banco no ha cumplido con su llamado deber de vigilancia, que según la legislación francesa es una obligación de que las empresas se aseguren de que su negocio no tiene un impacto negativo en una serie de parámetros, incluido el medio ambiente.
BNP dice que también está examinando su cartera de préstamos inmobiliarios residenciales, pero se ha abstenido de establecer objetivos explícitos para las emisiones financiadas debido a la enorme complejidad del área. Esa complejidad se debe en gran parte a la miríada de normativas nacionales diferentes que existen en los Estados miembros de la UE.
Las normativas locales siguen evolucionando y la aplicación nacional de la directiva europea sobre la eficiencia energética de los edificios sigue sin estar clara, afirma BNP. Desea que los responsables políticos hagan más para ayudar al sector financiero a hacer frente a estos retos.
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"Estamos hablando de un sector con un 75% de las viviendas residenciales europeas que deberían renovarse de aquí a 2030, lo que afectaría a millones de hogares", afirma BNP. El banco afirma que cualquier restricción a la financiación configurada por políticas ecológicas debe promulgarse "sin penalizar el acceso a la vivienda en un entorno macroeconómico tenso".
Sin embargo, la reducción de las emisiones financiadas del libro residencial es ahora una “iniciativa estratégica” en BNP, dijo el banco. Espera proporcionar una actualización sobre cómo se verá afectado el acceso del sector a la financiación en 2025.
"Se trata de una cuestión emergente para el sector bancario", dijo Bienert. "Algunas de las carteras de préstamos se verán más afectadas que otras".
-- Con la colaboración de Gina Turner y Alastair Marsh.
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