Bloomberg — Una persona que arrienda y esperaba adquirir una vivienda se ha resignado a seguir alquilando indefinidamente. Un comprador de primera vivienda que confiaba en refinanciar una hipoteca al 7% está recortando gastos en todas partes para no quedarse corto. Y una pareja de jóvenes está asumiendo un sacrificio doloroso para su familia.
A medida que sigan aumentando las tasas de interés en EE.UU., el sueño americano de ser dueño de una vivienda a un precio asequible será imposible de alcanzar durante más tiempo, y tal vez para siempre. Posiblemente, más que ninguna otra cosa, las tasas hipotecarias constituyan el principal factor determinante de la movilidad económica de los estadounidenses.
Desde hace más de un mes, las tasas de interés de las hipotecas se sitúan alrededor del 7%, más del doble de las que eran hace tres años, y eran muchos los que confiaban en que descenderían con la rápida caída de la inflación a fines del 2023.
Sin embargo, el incremento de los precios se aceleró nuevamente a inicios de este año, y por el momento la Fed mantiene las tasas en el nivel más alto de los últimos veinte años.
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Esta implacable tensión ha alterado los proyectos de vida más importantes de los consumidores de EE.UU. y puede suponer la permanencia en un trabajo sin futuro o la resistencia a reubicarse en busca de una oportunidad mejor, algo que puede afectar a las empresas y a su productividad.
Es probable que exacerbe las desigualdades en materia de riqueza, a medida que más personas se vean excluidas de la adquisición de viviendas, ampliando el abismo entre los propietarios y los no propietarios.
Mientras los propietarios se han beneficiado de una ganancia inesperada de US$1,3 billones por el valor de la vivienda el año pasado, los que alquilaban han sufrido el encarecimiento de los costes, el desvanecimiento de sus ahorros y el incremento de su deuda.
Y todo esto, por supuesto, es una prioridad para los votantes que son en gran medida pesimistas respecto de la economía de cara a las elecciones presidenciales de noviembre.
Las cifras son bastante sombrías. Los inquilinos dicen que hay un 60% de probabilidad de que nunca puedan ser propietarios de una casa; esa es la probabilidad más alta desde que la Reserva Federal de Nueva York comenzó la encuesta hace una década.
Sólo el 16% de los listados el año pasado eran asequibles para el hogar estadounidense típico, según la corredora de bienes raíces Redfin Corp., y como si un precio promedio récord de US$433.558 por una casa no fuera suficientemente malo, los costos de seguros y los impuestos a la propiedad también se han disparado.
Es tan malo que todos, desde los principales economistas hasta los principales líderes del país, incluidos el presidente Joe Biden y la secretaria del Tesoro, Janet Yellen, se han lamentado de que el mercado es “casi imposible” para algunos compradores de viviendas.
“Ser propietario de una casa es un símbolo de estatus. Pero una vez que un símbolo de estatus se vuelve tan caro, la gente comienza a rechazarlo como algo por lo que vale la pena luchar”, dijo el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather. “La propiedad de una vivienda se está convirtiendo menos en un sueño de la clase media y más en un sueño aspiracional que viene acompañado de una riqueza superior a la media”.
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Mejor alquilar
Históricamente, quienes podían afrontar los costos iniciales de comprar una casa podían asegurar una factura mensual de vivienda más barata (incluidos impuestos a la propiedad, seguros y pagos de hipoteca) que los inquilinos.
Eso cambió en 2022, cuando las tasas hipotecarias aumentaron al ritmo más rápido en décadas, y el mes pasado los propietarios pagaron el 35% de sus ingresos en vivienda en comparación con solo el 29% para los inquilinos, según la corredora de bienes raíces Zillow Group Inc.
De hecho, ahora es más barato pagar un apartamento que ser propietario de una casa típica en todas menos una de las 35 principales áreas metropolitanas de EE.UU., según muestran los datos de Zillow.
Los costos de endeudamiento han cambiado el cálculo de la vivienda para algunos como Andrew O’Neil, de 39 años. Él cree que “el concepto completo de propiedad de vivienda” ya no tiene sentido financiero.
O’Neil y su esposa vendieron su casa adosada en Washington, DC, con una hipoteca del 2,65% y se mudaron al condado de Westchester, Nueva York, para su nuevo trabajo en 2021. Inicialmente, planearon alquilar por un año mientras exploraban vecindarios con buenas escuelas para sus dos hijos.
Cuando comenzaron su búsqueda en 2021, las tasas rondaban el 3%, lo que significa que podían permitirse hasta US$850.000 por una casa. Gracias a un gran pago inicial por la venta de su propiedad anterior, estimaron que sus costos mensuales de vivienda serían de alrededor de US$4.000. A las tasas actuales, su hipoteca mensual para una casa a ese precio se duplicaría.
O’Neil, que actualmente paga sólo US$3.500 por alquilar una casa de 3 dormitorios, dijo que comprarla no sólo era “inaccesible, sino también una mala decisión de vivienda”. Ahora, él y su esposa se contentan con alquilar indefinidamente y dejar que su dinero crezca de forma segura en inversiones como certificados de depósito.
“Antes de que los precios subieran durante la pandemia, podías arriesgarte y superar tu nivel de comodidad. Hoy, estas tasas de interés van a arruinar financieramente a la gente”, dijo O’Neil. “El tiempo de recuperación de la inversión en vivienda es tan largo que comprar una casa me impediría progresar”.
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No hay posibilidad de refinanciar
Un mantra popular entre los agentes inmobiliarios puede haber alentado a algunos a comprar más allá de sus posibilidades: “cásate con la casa y sal a buscar un mejor precio”.
Algunos prestamistas mejoraron sus acuerdos con ofertas de refinanciamiento gratuito. Pero no se trata sólo de los costos de endeudamiento. Las crecientes primas de seguros y los impuestos a la propiedad más elevados hacen que los estadounidenses gasten más que nunca en sus viviendas.
Los gastos importantes en viviendas de precio medio consumieron el 32,3% del salario nacional promedio en el primer trimestre, manteniéndose cerca de los niveles récord observados antes de la crisis inmobiliaria de 2008, según la firma de análisis inmobiliario Attom. En TikTok, los propietarios desilusionados comparten consejos para casi un tercio de los hogares que afirman ser “ricos en casas y pobres en efectivo“.
Aquellos que buscan refinanciar pueden estar a punto de tomar un respiro: las tasas hipotecarias han bajado un poco en las últimas semanas a medida que los datos sobre la inflación y el empleo en Estados Unidos fueron más débiles de lo esperado, así como otras medidas de actividad económica.
Pero los funcionarios de la Fed han insistido en que necesitarán ver evidencia adicional de que las presiones sobre los precios están en una tendencia bajista sostenible antes de considerar reducir los costos de endeudamiento, lo que probablemente mantendrá elevadas las tasas hipotecarias durante algún tiempo.
Así que Meg Bobo tendrá que conservar su hipoteca del 7,1% durante un tiempo más. La ingeniera de software de 26 años se sentía presionada a comprar (o “quedarse afuera por un tiempo”, como advirtió su familia) a medida que las tarifas y los precios de las viviendas seguían subiendo.
Cerró la compra de un condominio de US$425.000 en Nashville el 1 de mayo, lo que elevó su pago hipotecario mensual a aproximadamente $2,850. Eso es aproximadamente el doble de lo que paga en alquiler hasta que se mude el próximo mes.
Si bien tendrá una compañera de cuarto que la ayudará a compensar los costos, Bobo tendrá que mantener un presupuesto estricto y preocuparse por gastos de reparación impredecibles.
“Durante los últimos años seguí pensando que los precios mejorarían, pero eso nunca se materializó”, dijo Bobo. “Tengo la intención de refinanciar, pero creo que probablemente serán un par de años en este momento”.
Los costos reales de la vivienda
Para algunos como Octavio Raygoza y su esposa, la realidad financiera los obligó a tomar decisiones difíciles. Podrían comprar una casa con espacio para mantener a una familia en crecimiento o instalarse en una casa más pequeña cerca de sus seres queridos.
En diciembre de 2023, los padres jóvenes se sintieron optimistas acerca de encontrar una casa de tres habitaciones valorada en un US$1 millón en el Área de la Bahía de California. El trabajador tecnológico y la enfermera practicante ahorraron US$200.000 para el abono inicial y se sintieron alentados por el descenso de las tarifas desde sus máximos.
En cambio, se enfrentaron a feroces guerras de ofertas, incluidas ofertas competitivas de hasta un 80% por encima de lo solicitado, y tasas crecientes que catapultaron sus pagos hipotecarios mensuales de US$8.200 a US$9.500. Al final, la pareja decidió elegir el apoyo de su familia extendida antes que tener otro hijo.
“Los abuelos, primos, tías y tíos de nuestra hija viven en la zona. Irse y comprar una casa en otro lugar no es una opción”, dijo Raygoza, quien se decidió por un pintoresco bungalow de dos dormitorios en Berkeley por US$1,24 millones, una oferta exitosa que superó en un 38% el precio de lista. “Decidimos tener un solo hijo. No podemos permitirnos el espacio para una familia más grande”.
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