Bloomberg — Leonardo DiCaprio visitó en secreto Dubái en el año 2017 para echar un vistazo a una nueva comunidad residencial que presumía de ser excepcional.
Con 600 residencias, once biocúpulas y una granja urbana que cruza su centro, este proyecto, denominado Sustaibble City (Ciudad Sostenible), se proclamó la comunidad medioambientalmente más sostenible del Golfo, y un posible modelo a seguir para un mañana más verde.
Transcurridos 7 años y 1.300 millones de dirhams (US$354 millones) de costes de obra, solo una parte de esa pretensión se ha hecho real.
La Ciudad Sostenible tiene actualmente unos tres mil residentes y es una de las pocas urbanizaciones de bajas emisiones de carbono existentes en uno de los climas más rigurosos del planeta.
Produce una cantidad considerable de su propia electricidad y conjuga la tecnología con su arquitectura tradicional para que sus moradores se encuentren frescos y cómodos sin necesidad de utilizar demasiada energía.
No obstante, la Ciudad Sostenible no ha marcado una tendencia.
A pesar del empuje dado al desarrollo verde a comienzos de la década de los ochenta y de las importantes promesas formuladas en la conferencia de la ONU sobre el clima que tuvo lugar en Dubái en el 2023, los Emiratos Árabes Unidos (EAU) todavía tienen una grave escasez de edificios y comunidades que hagan honor a sus ambiciones en materia de medio ambiente. Se esperaba que la Ciudad Sostenible sirviera de modelo, pero aún solo es una rareza.
“En una época se querían alcanzar niveles de sostenibilidad sin precedentes”, afirma Karim Elgendy, investigador asociado del Centro de Medio Ambiente y Sociedad de Chatham House. “Me parece que eso ya no existe. Ha sido necesaria una gran transformación del propio sector de la construcción”.
El período al que se refiere Elgendy alcanzó su punto máximo en 2006, cuando Abu Dhabi anunció planes para inyectar casi US$20.000 millones en una idea conocida como Masdar City, un vecindario de 2,5 millas cuadradas que sería casi neutral en carbono, gracias a magia de energía limpia, diseño de edificios con certificación LEED y un parque solar.
Foster + Partners, el estudio de arquitectura detrás del diseño inicial de Masdar City, se inspiró en las ciudades árabes y europeas medievales, apoyándose en una amplia vegetación y sombra estratégicamente distribuida para mantener los espacios frescos. Estaba previsto que el desarrollo albergara a 50.000 residentes y se presentara como la primera ciudad del mundo con cero emisiones de carbono y cero residuos.
Mientras Masdar City estaba en construcción, Faris Saeed, un ingeniero civil jordano y fundador de Diamond Developers, estaba construyendo rascacielos en el barrio Marina de Dubai.
Luego llegó la crisis financiera de 2008, diezmando a muchos promotores y empujando a la ciudad al borde de la quiebra. El interés en abordar el costo y la complejidad de la construcción sustentable disminuyó, y la deslucida demanda de los compradores limitó las nacientes ambiciones verdes de los desarrolladores.
Saeed vio la oportunidad. “Comenzamos a pensar: ‘¿Cómo podemos construir un modelo único y posiblemente más inmunológico?’”, dice. “Queríamos perfeccionar el desarrollo verde y sostenible, pero sabíamos que si no es comercialmente viable, no funcionará”.
En 2012, SEE Holding, de Diamond Developers, también propiedad de Saeed, compró un tramo de desierto de 460.000 metros cuadrados (5 millones de pies cuadrados) en las afueras de Dubai, con planes de construir una comunidad que diferenciaría a través del diseño sostenible.
De inmediato hubo inconvenientes. SEE tuvo dificultades para convencer a los bancos de que concedieran préstamos al proyecto una vez que se enteraron del aspecto de la sostenibilidad. Saeed dijo que habitualmente acudía a los banqueros para asegurarles que Ciudad Sostenible funcionaría igual que un desarrollo de viviendas tradicional.
Pero los compradores tampoco se convencieron.
Cuando la Ciudad Sostenible comenzó a construirse en 2014, Saeed colgó una pancarta afuera del sitio de construcción prometiendo que cobraría “cero tarifas de servicio”, que son similares a las tarifas de condominio que compensan los costos de mantenimiento. (Sustainable City asigna el 40% de los ingresos de su centro comercial para compensar la diferencia). Ese beneficio funcionó: cuando la construcción estaba en pleno apogeo, el 60% de Sustainable City se había vendido previamente.
Los residentes comenzaron a mudarse a la comunidad en 2016, pero cuatro años después llegó otra ventaja, cuando HSBC asignó sus primeras “hipotecas verdes” en los Emiratos Árabes Unidos a propietarios de viviendas de Ciudades Sostenibles.
Los préstamos ofrecen un descuento en la tasa de interés del 0,25% para propiedades que cumplan con ciertos criterios sostenibles y una reducción del 50% en las tarifas de procesamiento bancario, según el prestamista. Saeed dice que muchos de los propietarios actuales compraron después de vivir allí durante varios años como inquilinos.
Hoy en día, Sustainable City está completamente ocupada, con una lista de espera de tres años para las familias que desean mudarse allí. (Saeed todavía posee el 10% de las casas, que se alquilan).
Además de sus 500 villas y 89 apartamentos, el desarrollo cuenta con una escuela, un espacio comercial y un club ecuestre, además de una de las escuelas para niños autistas más grandes de la región. Su granja urbana y sus 11 invernaderos tipo cúpula biológica producen productos que se venden en restaurantes y supermercados cercanos.
Alrededor del 80% de la Ciudad Sostenible está libre de automóviles, con caminos pavimentados para andar en bicicleta y buggies eléctricos compartidos para viajar entre casas.
Grupos de casas comparten estacionamientos, sombreados con paneles solares, en las afueras del desarrollo, lo que significa que los residentes deben caminar hasta sus autos, incluso durante los veranos calurosos y húmedos de Dubai. (Muchos desarrollos de viviendas en la ciudad incluyen estacionamiento subterráneo o estacionamiento frente a la villa).
En todo el desarrollo, la arquitectura está orientada a reducir la luz solar directa y garantizar un aislamiento adecuado. Saeed dice que sus edificios utilizan un 40% menos de agua gracias a accesorios especiales, lo que genera un 30% menos de aguas residuales.
Una planta de biogas convierte los residuos orgánicos en energía y se montan paneles solares en cada tejado. El desarrollo genera el 80% de su propia energía en invierno y el 40% en verano, cuando la temperatura habitualmente supera los 45°C (113°F).
“Comenzamos con lo financiero”, dice Saeed sobre su propuesta a los compradores. “La principal preocupación de la gente es el dinero, luego vienen las preocupaciones sociales y medioambientales”.
Los Emiratos Árabes Unidos también han evolucionado desde el debut de al Ciudad Sostenible. El país se comprometió a alcanzar emisiones netas cero para 2050 y anunció planes para invertir hasta US$54.000 millones en energías renovables para 2030.
Eliminó algunos subsidios al combustible, comenzó a promover el transporte público e introdujo un impuesto corporativo. Cuando la COP28, la conferencia climática de la ONU, tuvo lugar en Dubai el año pasado, estuvo dirigida por Sultan Al-Jaber, quien también dirige Abu Dhabi National Oil Co. A pesar de las reacciones negativas por su nombramiento, la cumbre terminó con el primer acuerdo para alejarse de los combustibles fósiles.
Ese impulso resultará fundamental a medida que el planeta siga calentándose, y los países del Consejo de Cooperación del Golfo se calientan aproximadamente dos veces más rápido que el promedio mundial.
Los Emiratos Árabes Unidos tienen la segunda huella de carbono per cápita más alta del mundo, sólo superada por el vecino Qatar. El diseño de edificios sostenibles será cada vez más importante a medida que los responsables políticos y los líderes empresariales tengan la tarea de reducir el uso de energía en una región donde hasta el 70% de la electricidad se destina a enfriar los hogares.
Pero a los Emiratos Árabes Unidos todavía les queda un largo camino por recorrer. Abu Dhabi Future Energy Company, que opera proyectos renovables en EE.UU., Reino Unido y Emiratos Árabes Unidos, ocupa el puesto 62 en el mundo entre las empresas de energía renovable, según BloombergNEF.
La ciudad de Masdar, todavía notoriamente vacía, proyecta una sombra igualmente larga sobre el historial ecológico de los EAU. Y la Ciudad Sostenible se sostiene en gran medida por sí sola como un desarrollo poblado construido teniendo en mente una vida más ecológica. Elgendy de Chatham House dice que el modelo no es fácilmente escalable, en gran parte debido a las limitaciones en el uso del automóvil.
“Ciudad Sostenible encontró una oportunidad en un determinado tipo de inquilino y lo enmarcaron como un estilo de vida”, afirma. “No creo que un residente típico de Dubai sea su cliente típico. Sin los incentivos políticos, es difícil que otros desarrolladores hagan más”.
El gobierno de Dubái ha insinuado que las próximas regulaciones harían que la industria sea más sostenible, dice Tatjana Lescova, directora asociada de calificaciones corporativas de S&P Global. Pero para los desarrolladores, requisitos ambientales más estrictos podrían representar costos adicionales, obstáculos administrativos y desafíos técnicos.
La demanda de espacios comerciales con certificación LEED ha ido creciendo en la ciudad, según un informe de noviembre de CBRE Group Inc.
Esto refleja en gran medida una fuga hacia la calidad: en Dubái, las oficinas con certificación LEED se alquilan a precios aproximadamente un 34% más altos que las que no la tienen. según el informe. Alrededor del 24% del área bruta arrendable de activos que CBRE monitorea en la ciudad ahora tiene certificación LEED: un total de 12,2 millones de pies cuadrados. A partir del tercer trimestre, la tasa de ocupación promedio de esos activos fue del 96%, frente al 91% del año anterior.
Saeed dice que está planeando otro desarrollo en Dubái, aunque no proporcionó detalles ni un cronograma. SEE Holding también está replicando su modelo en otros lugares, construyendo comunidades similares en Abu Dhabi, Sharjah y Omán, con un total de alrededor de 3.850 viviendas en planificación o en construcción y 4.000 millones de dirhams (US$1.000 millones) en preventas en todos los proyectos en curso. El desarrollo de Omán producirá toda su propia energía a partir de fuentes renovables, afirma Saeed. También producirá el 70% de sus propios alimentos y reciclará toda su agua.
Para financiar esos esfuerzos de expansión, SEE está planeando una oferta pública inicial de su negocio, incluida la Ciudad Sostenible, según personas familiarizadas con el asunto.
A fines del año pasado, la compañía estaba considerando bancos como Barclays Plc y Citigroup Inc. para trabajar en la OPI, que también incluiría sus unidades de ingeniería, diseño y asesoría. Detalles como el tamaño y el momento del acuerdo aún se están discutiendo y pueden cambiar, dijeron las personas.
SEE también está considerando asociaciones para proyectos en EE.UU., Europa y África, y Saeed dice que espera cerrar un acuerdo en Chipre en los próximos meses. Para persuadir a los socios y posibles compradores, se ha centrado en mantener los costos de construcción en línea con los de los desarrollos tradicionales. SEE también ofrece alquileres a corto plazo para contrarrestar el aumento de los precios de las viviendas.
Pero Elgendy advierte que aún quedan más batallas cuesta arriba.
“En realidad es un trabajo bastante duro. Incluso con todas las tecnologías inteligentes, todas las técnicas arquitectónicas pasivas que reducirían la necesidad de aire acondicionado en primer lugar, la cantidad de aire acondicionado necesaria para el confort sigue siendo demasiado alta para que unos pocos paneles solares puedan gestionarla”, afirma. “Existe un límite para la sostenibilidad y las emisiones de carbono en el Golfo en general”.
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