Bloomberg Línea — La región de Avenida Faria Lima, principal centro financiero de Brasil, sigue registrando un aumento de los precios de alquiler de los edificios comerciales. Tras registrar un incremento promedio de 20% en los precios de alquiler de oficinas en 2023, la expectativa es que este año estos valores se mantengan en niveles elevados, según una encuesta realizada por la consultora global Cushman & Wakefield a pedido de Bloomberg Línea.
Al final del cuarto trimestre, el precio medio de venta de oficinas en Faria Lima alcanzó los 220 reales (US$44,10) por metro cuadrado, según la consultora. En Itaim, zona considerada por el sector inmobiliario como parte de la región, los alquileres alcanzaron los 280 reales (US$ 56,13) en el período. En 2023, el alquiler medio solicitado era de 202,03 reales (US$40,50) en Faria Lima y de 277,45 reales (US$55,62) en Itaim.
En São Paulo, el alquiler medio en 2023 fue de 109,76 reales (US$22).
“Hay escasez tanto de alquileres como de obras nuevas en Faria Lima. Las pocas entregas posteriores a la pandemia se absorbieron rápidamente y la vacancia sigue siendo baja. Ha habido un aumento en el valor real en la región”, dice Daniel Battistella, director gerente de Cushman & Wakefield en Brasil, en una entrevista con Bloomberg Línea.
Según el directivo, la desocupación en Faria Lima alcanzó el 9,8% al final del cuarto trimestre. “Este indicador fluctúa entre el 5% y el 10% en la región, y si sube mucho es porque ha habido algunas entregas puntuales. Para 2024, la tasa de vacantes debería mantenerse o incluso bajar un poco, no tenemos previstas entregas significativas”.
Por otro lado, el nivel de vacantes en la ciudad es más alto. La tasa media de vacancia de edificios corporativos de clase A en São Paulo en el cuarto trimestre fue del 23,47%, según Cushman, con tasas aún más elevadas en zonas como la Avenida Chucri Zaidan (32%), importante centro de negocios de la zona sur.
Trabajo remoto y valorización
Después de que varias empresas regresaran o redujeran espacio en la zona de la Av. Faria Lima en plena pandemia, como XP y Meta, las oficinas del área volvieron a ocuparse rápidamente. El fuerte retorno de los empleados al modelo de trabajo presencial ha impulsado el mercado de edificios corporativos, explica Battistella.
Una de las señales de que la región se está calentando fue la compra por parte de Itaú (ITUB3, ITUB4) de una ubicación en Avenida Brigadeiro Faria Lima, que ahora alberga el brazo inversor del grupo, Itaú BBA. La transacción, por un valor de 1.500 millones de reales (US$300 millones), tuvo lugar el año pasado. El edificio tiene aproximadamente 23.000 m² de superficie alquilable.
“La transacción, de altísimo valor, demuestra que la región es atractiva. También envía una fuerte señal al mercado sobre el modelo de trabajo. ¿Por qué una empresa como Itaú haría una inversión tan grande si tuviera dudas sobre el trabajo presencial?”, se pregunta Battistella. Él recuerda que los sectores de la inversión, la tecnología y la abogacía fueron los primeros de la región en reincorporar personal a la oficina durante la pandemia.
Aumento real
En opinión del director de Cushman, el contexto de bajada de los tipos de interés podría favorecer nuevos movimientos de compraventa en el conjunto del sector inmobiliario. “Los que tienen capital buscarán Faria Lima, que siempre es estratégica para apalancar fondos”, explica.
Según el directivo, la mayoría de los fondos de ladrillo tienen un mix de productos. “Habrá inmuebles en [las zonas de] Paulista, Berrini y la joya de la corona, Faria Lima, que es históricamente más resistente”.
Battistella ve una tendencia al alza de los alquileres en Faria Lima en 2024. “No creo que los precios de los alquileres hayan tocado techo en la región”, afirma. “Y cualquier inversión en Faria Lima hoy siempre será más barata que mañana. Puede haber alguna variación, pero a largo plazo esta ventaja es incuestionable”, añade.
El sector inmobiliario
En general, el mercado de oficinas terminó 2023 mejor de lo esperado, dice Battistella. “Vimos que el año pasado cayó mucho el número de devoluciones. También tuvimos un volumen interesante de entregas”, dice.
En 2024, las perspectivas de Cushman para el sector son más positivas. Informa de que ha habido un mayor volumen de financiación para fondos de oficinas. “Cuando hay una relajación de la política monetaria, se produce una migración de flujos desde strip income y otras inversiones más tradicionales hacia fondos inmobiliarios”, explica.
Según Battistella, esto provoca una mayor dinámica en el mercado inmobiliario. “Hay un aumento de la compraventa y de la construcción. Es una señal de mejora en el sector”.
La expectativa es que las mayores tasas de vacancia en São Paulo se concentren en áreas como Chucri Zaidan y Chácara Santo Antônio, ambas en el sur. “Son regiones en las que el desafío es diferente, la oferta es mayor, lo que lleva a una desocupación más persistente. La demanda no ha sido suficiente para liquidar todo el stock”, afirma Battistella.
La zona de Avenida Rebouças – cerca de Faria Lima – podría convertirse en una alternativa. “Tenemos un volumen interesante de lanzamientos en Rebouças. Como estos nuevos proyectos están saliendo ahora al mercado, veremos en 2024 cómo es la absorción”, dice. “Pero, en general, los ocupantes de Faria Lima quieren quedarse donde están. Una cuadra marca la diferencia”.
