Bloomberg Línea — En el punto más álgido de la pandemia mundial, cuando Dubái enfrentaba una oleada de expatriados y una creciente competencia de los centros de negocios vecinos, el gobierno se abrió. Esa decisión está ayudando ahora a la ciudad a evitar la crisis inmobiliaria comercial que se extiende por todo el mundo.
Los Emiratos Árabes Unidos, de los cuales Dubái forma parte, comenzaron a alejarse de un modelo económico que prevalece en la región rica en petróleo, en el que la residencia se vincula al empleo. Las autoridades ampliaron la elegibilidad para las visas ‘doradas’ a largo plazo, abolieron el requisito de que las empresas tengan un socio local mayoritario, cambiaron a una semana laboral de lunes a viernes y legalizaron la convivencia de parejas no casadas.
Los responsables políticos querían ayudar a Dubái a deshacerse de su reputación de ser una ciudad transitoria atrayendo a expatriados y alentando a algunos de ellos a establecer negocios. Eso parece haber dado resultado.
En respuesta a las preguntas de Bloomberg, las autoridades publicaron los datos del año pasado, revelando la magnitud del cambio. La ciudad tenía 411.802 licencias comerciales activas en 2023. Eso representa un aumento del 30% con respecto a los niveles de 2022 y un aumento del 75% con respecto a 2021.
A principios de este mes, el Centro Financiero Internacional de Dubái informó que el número de entidades registradas allí aumentó un 26% en 2023 respecto al año anterior, superando las 5.500. La zona franca emplea ahora a unas 41.600 personas, un aumento del 15%.
El impacto es más evidente en el mercado inmobiliario comercial del emirato. La ocupación está en niveles récord en contraste con la baja demanda en otras ciudades como Londres y Nueva York. En el distrito financiero de Dubái, conocido como DIFC, el espacio de oficinas es escaso y los alquileres siguen subiendo.
La torre más destacada del centro de negocios está a la venta y podría valorarse en hasta US$1.500 millones. Esa propiedad en DIFC está entre los activos de mejor rendimiento de Brookfield a nivel mundial en un momento en que otros activos, incluidos los de Los Ángeles y Canary Wharf en Londres, se han visto afectados por la disminución de la ocupación.
“El mercado está bastante divorciado de las tendencias que vemos en todo el mundo”, dijo Prathyusha Gurrapu, jefa de investigación y asesoramiento en la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield Core. “Mientras que muchos mercados occidentales aún trabajan con un modelo híbrido o de trabajo desde casa, aquí ha habido un aumento de la demanda y casi todos han vuelto a la oficina”.
Libertad económica
Hay varios factores externos que también han impulsado la llegada de personas. Los banqueros se trasladaron desde Asia para escapar de los confinamientos, mientras que los rusos adinerados se mudaron para proteger sus activos después de que su país invadiera Ucrania en 2022. Los inversores en criptomonedas se desplazaron, al igual que los jóvenes buscadores de empleo de Europa y de Oriente Medio en general.
Las reformas gubernamentales permitieron a algunos de los nuevos llegados establecer negocios.
“Cuando se toman de manera integral, los cambios realizados son significativos”, dijo Ryan Bohl, analista senior de Oriente Medio y África del Norte en la consultora de inteligencia de riesgos Rane Network. Arabia Saudita y Catar “se verán presionados para encontrar formas de liberalizar sus economías de maneras que tengan sentido para ellos, si quieren competir con la libertad económica que Dubái les brinda a las empresas”, dijo.
Además del auge inmobiliario comercial, los signos de la llegada de personas se ven en otros aspectos. Hay listas de espera en las escuelas y clubes, mientras que las carreteras clave están rutinariamente congestionadas. El gobierno ha anunciado un proyecto de transporte público de $5 mil millones y los responsables políticos predicen que la población de Dubái se disparará a 5,8 millones en 2040, en comparación con más de 3,5 millones en la actualidad.
Los precios de las propiedades residenciales se acercan a los máximos históricos, a pesar de que las tasas hipotecarias se mantienen en los niveles más altos en dos décadas. Los alquileres anuales promedio de villas han aumentado a casi US$88.500. El año pasado, los compradores hicieron fila para casas de US$5 millones y un desarrollador vendió casas por valor de US$844 millones en horas. En el extremo superior, las ventas de hogares por valor de US$25 millones o más se duplicaron en 2023.
Año tras año
Las nuevas reglas han revolucionado el mercado inmobiliario de Dubái de otras maneras. Los usuarios finales ahora representan el 44% de las compras de propiedades, en comparación con el 29% en 2019, según el corredor de propiedades Betterhomes.
Jake El-Rasoul, londinense de 40 años, es uno de los miles de expatriados que buscan comprar una vivienda en Dubái. Desde que se mudó a la ciudad hace una década, ha vivido año tras año, sabiendo que probablemente tendría que irse si perdía su trabajo.
Pero en mayo de 2022, alentado por las reformas de visas del gobierno, abrió una firma de asesoría financiera. “Vi una oportunidad y pensé que era un buen momento para establecer mi propio negocio”, dijo. “Ya no es tan desalentador y la flexibilidad en torno a las visas es definitivamente un factor importante”.
Los responsables políticos en todo Oriente Medio consideran que las industrias basadas en el conocimiento son el futuro y han estado invirtiendo la riqueza petrolera en sectores de alta tecnología. Para atraer a las personas adecuadas para este tipo de empleos, las autoridades de los Emiratos Árabes Unidos reconocieron la importancia de brindar horizontes a largo plazo y previsibilidad, la base de la toma de decisiones de los ejecutivos. Las visas doradas aseguran eso hasta cierto punto, aunque la ciudadanía sigue siendo en gran medida inaccesible.
Aunque Arabia Saudita también ha anunciado iniciativas para hacer de Riad un destino más atractivo, persisten los desafíos. Una gran pregunta es si están preparados desde el punto de vista de la infraestructura, la vivienda, el estilo de vida y la administración para una afluencia de trabajadores de oficina blancos extranjeros y sus familias. Del mismo modo, hay dudas sobre si la gente abandonará Dubái, que es relativamente más libre y cosmopolita, para trasladarse a Riad.
El-Rasoul, por su parte, planea hacer de Dubái su hogar durante al menos la próxima década. "Parece que hay más personas que vienen aquí para quedarse por mucho tiempo", dijo. "Dubái ha cambiado en ese sentido".
Riqueza petrolera
Parte del atractivo es la inmensa riqueza petrolera de Oriente Medio, solo en Abu Dhabi, capital de los Emiratos Árabes Unidos, se encuentran fondos estatales que controlan US$1,5 billones en activos. Eso ha llevado a varias empresas multinacionales a considerar su expansión en la región.
Nathan Gatland, director de Open Hub, dice que su empresa ahora ayuda a establecer alrededor de 80 compañías al mes en promedio, en comparación con aproximadamente 25 licencias comerciales por mes hace un año. Esto a pesar de la decisión de los Emiratos Árabes Unidos de introducir impuestos corporativos.
“Pensé que el impuesto corporativo tendría un efecto negativo, pero hemos visto que las empresas más grandes vienen aquí debido al potencial del mercado”, dijo Gatland. “Cuando trasladan personal aquí, se abre un nuevo mercado donde muchas personas con alto patrimonio neto se están mudando”.
Sin embargo, todavía existen limitaciones. Entre ellas: ¿qué sucede cuando los residentes dejan de trabajar? Dubái necesita establecer programas de jubilación y planes de seguro médico que permitan a los residentes jubilarse en la ciudad, según Renee McGowan, directora ejecutiva de India, Oriente Medio y África en Marsh McLennan.
El estatus libre de impuestos de Dubái en declive también puede dificultar su capacidad para atraer a más extranjeros. Además del impuesto corporativo, los Emiratos Árabes Unidos introdujeron impuestos al valor agregado en 2018, además de la multitud de tarifas gubernamentales por servicios en una ciudad que ya ocupa un lugar entre las más caras del mundo.
“Dubái y los Emiratos Árabes Unidos en general enfrentan imperativos contradictorios de encontrar formas de desarrollar una ventaja comparativa para mantener a las personas en el país, mientras racionalizan sus presupuestos mediante el aumento de impuestos y la ampliación de la base impositiva”, dijo Ryan Bohl de Rane Network.
- Con la ayuda de Nicolas Parasie, Farah Elbahrawy y Abeer Abu Omar.
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