Bloomberg Línea — Con el advenimiento del trabajo remoto y otras formas de trabajo remoto durante la pandemia, el sector inmobiliario experimentó una drástica caída en la demanda corporativa que incluso puso en cuestión el modelo de oficina hasta entonces establecido. Ese momento ha quedado definitivamente atrás en América Latina: algunas de las principales ciudades de la región están mostrando un repunte y un crecimiento del stock nuevo, según un estudio de la consultora global JLL, obtenido en exclusiva por Bloomberg Línea.
Hasta finales de 2024, se estima que la oferta de oficinas en la región habrá crecido un 4,4% en comparación con 2023, con una adición prevista de 1,5 millones de metros cuadrados de espacio nuevo.
El estudio tuvo en cuenta 21 mercados en 17 países de América Latina y el Caribe, con un total de 34,4 millones de metros cuadrados de espacio para oficinas corporativas. Se utilizaron los conceptos “Clase A” (estándar alto) y “Clase B” (estándar medio) ya que, a diferencia de Brasil, los demás países de la región no utilizan la nomenclatura “Triple A” (AAA) para el estándar más alto de desarrollo.
Santo Domingo, la capital de la República Dominicana, se destacó por tener los alquileres más altos, con un promedio mensual de US$31 por metro cuadrado para propiedades clase A al final del primer semestre de 2023, según el informe de JLL.
La segunda ciudad con los alquileres más altos fue Buenos Aires, en Argentina, con un promedio mensual de US$27 por metro cuadrado para propiedades clase A.
São Paulo se quedó fuera de los tres primeros puestos debido a un efecto base que también tiene en cuenta los edificios considerados de nivel medio, los de Clase B.
“El stock en América Latina es más joven que en Estados Unidos. Esto significa, por ejemplo, el potencial para desarrollarse aún más”, dijo Caio Maia, jefe de investigación e inteligencia de mercado de JLL.
Añadió que, en general, cuanto menor es la tasa de vacantes, mayor es el precio. Sin embargo, hay otros factores que influyen en los valores, como la ubicación. “Si dos zonas de São Paulo tienen la misma tasa de vacantes y una de ellas es la región de Avenida Faria Lima [centro financiero de la cuidad], el metro cuadrado en Faria Lima será más caro”, comparó.
São Paulo: lo más caro para venta
En cuanto al precio medio de venta, São Paulo es el mercado más caro de América Latina en la Clase A, con una media de US$5.500 por metro cuadrado, seguido de Buenos Aires (US$5.000/m²).
Para espacios de clase B, São Paulo también está entre los mercados con los precios más altos de la región, a la par de Santiago de Chile, con un promedio de US$3.300/m² para ambos.
Incluso con la crisis económica en Argentina, los precios de Buenos Aires son considerablemente más altos que la mayoría de los otros mercados, con una media de US$2.500/m² para espacios de Clase B, a la par con Ciudad de México, según la consultora. Según Maia, Argentina aún tiene stock por entregar.
Los mayores mercados
Ciudad de México, São Paulo y Santiago siguen siendo los mayores mercados de oficinas de Latinoamérica, con el 22%, el 13% y el 9% del stock analizado, respectivamente.
“El mercado de oficinas ha crecido mucho en la región. São Paulo es un reflejo de ello, todavía quedan unos 84.000 metros cuadrados por entregar en el cuarto trimestre en la ciudad”, dijo Maia.
Al final del primer semestre de 2023, la tasa de vacantes en la región era del 21,3%. El mercado con la tasa más alta era Ciudad de Panamá (45%), seguida de Río de Janeiro (36,5%). Por el contrario, Medellín, en Colombia, registró la tasa de vacantes más baja de América Latina, con sólo el 2,9%.
Maia dijo que, dada la perspectiva de entrega de stock en 2024, la vacancia debería aumentar naturalmente en la región. “El mercado se está recalentando con la caída de la tasa de desempleo, lo que podría crear oportunidades para nuevos desarrollos”.
Inversiones
El jefe de JLL recordó que el reciente periodo de importantes subidas de tipos de interés tuvo un fuerte impacto en el mercado inmobiliario, con menos inversores particulares y corporativos poniendo dinero en el sector.
Ahora, con la tendencia de los tipos de interés a la baja, aunque de forma gradual, Maia dijo que cree que habrá más inversores mirando a este mercado. “La situación es buena”, afirmó.
Para Randall Loker, socio y responsable de inversiones para América Latina de Paladin Realty Partners, la caída de los tipos de interés es un viento favorable en todos los aspectos del negocio inmobiliario, desde el desarrollo de nuevos proyectos hasta el coste de financiación de la construcción, que acaba siendo menor, lo que ayuda a los márgenes.
“Unos tipos de interés más bajos tienden a estimular la actividad económica, lo que ayuda a la demanda de espacios de alquiler”, afirma el experto.
Riesgos en la mira
En opinión de Loker, los riesgos del mercado en Latinoamérica son los mismos que en cualquier otra parte del mundo, resumidos en los fundamentos de la oferta y la demanda.
“En términos de oferta, la mayoría de los mercados registraron aumentos importantes después de la crisis financiera global [de 2008], ya que América Latina estaba relativamente bien posicionada económicamente y tuvo una gran entrada de capitales”, dijo.
Según él, todos los mercados estaban sobreofertados, muchos de los cuales todavía están tratando de recuperarse. “En el futuro, creo que las empresas serán más prudentes, por lo que el riesgo de nuevas oleadas de exceso de oferta será menor”, señaló.
En términos de demanda, la crisis que han enfrentado los edificios corporativos en distintas partes del mundo debido al fenómeno del trabajo remoto representa un riesgo menor en América Latina, evaluó Loker, ya que la mayoría de los empleadores exigen que sus empleados regresen a la oficina, informó.
Destacados regionales
Maia señaló el mercado de Montevideo como uno de los más destacados de la región. Aunque cuenta con un stock de sólo 327.000 metros cuadrados – el equivalente a diez edificios del tamaño de la Torre Infinity, que alberga empresas como Credit Suisse y Bloomberg, en el distrito Itaim de São Paulo – no se espera que la capital uruguaya entregue ningún espacio nuevo hasta 2024.
Montevideo cerró el segundo trimestre de 2023 con una tasa de vacancia del 6,5%, un leve descenso respecto al trimestre anterior (6,6%), lo que confirma la tendencia a la baja de la oferta de oficinas desde 2021.
“Montevideo es un caso de muy baja vacancia, con valores de alquiler estables y stock premium”, dijo Maia.
Loker señaló al mercado de Bogotá, en Colombia, como un caso destacado en la región, con una tasa de vacancia de alrededor del 12 por ciento y una absorción neta positiva en todos los años durante la última década aproximadamente.
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