Bloomberg — La conmoción que recorrió los mercados inmobiliarios mundiales cuando los bancos centrales subieron rápidamente las tasas de interés el año pasado ha dado paso a una nueva y fría realidad: La bonanza inmobiliaria que alimentó la riqueza de millones de personas ha terminado.
Los mercados de todo el mundo están atrapados entre unos costos de endeudamiento marcadamente más altos (que probablemente se mantendrán) y una escasez de viviendas que mantiene los precios elevados. Esto ha hecho que en muchas zonas la vivienda sea aún menos asequible, mientras que los propietarios con préstamos que se reajustan se enfrentan a una tensión financiera cada vez mayor.
El mercado estadounidense, dominado por las hipotecas a 30 años, está efectivamente congelado, ya que los propietarios con tasas bajas se resisten a vender y los compradores se ven presionados. En Nueva Zelanda y Canadá, zonas en auge desde hace mucho tiempo, los valores no han bajado significativamente para los buscadores de viviendas, y las personas que pagaron precios máximos están ahora luchando con pagos de préstamos más elevados. Desde el Reino Unido hasta Corea del Sur, los propietarios están cada vez más angustiados. Y en muchos lugares, el aumento de las tasas de interés dificulta la construcción.
Puede que los escenarios se desarrollen de forma diferente en cada país, pero todos se suman a un posible lastre para las economías mundiales a medida que la gente gasta más de sus ingresos en vivienda, ya sea de alquiler o en propiedad. Y con los compradores cada vez más excluidos, la viabilidad de la propiedad de la vivienda como vía hacia la seguridad de la clase media (un cimiento de las finanzas personales durante generaciones en todo el mundo) parece de repente mucho más difícil. Los ganadores son los propietarios de toda la vida que han obtenido plusvalías de los valores en alza o que no tienen hipoteca, lo que les permite invertir el dinero en inversiones de mayor rendimiento.
“La edad de oro de la vivienda unifamiliar ha quedado atrás”, afirma Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “Si compraste tras la crisis financiera, acumulaste mucho capital en la mayor parte del mundo, pero los próximos 10 años van a ser más difíciles”.
Zandi prevé que las tasas hipotecarias a 30 años en EE.UU., que actualmente rondan el 7,4%, se situarán de media en torno al 5,5% durante la próxima década, frente a un mínimo del 2,65% a principios de 2021. La mayoría de los demás países desarrollados experimentarán un aumento similar, afirma, aunque varíen los niveles particulares.
Aún queda mucho por saber. Una guerra cada vez más profunda en Oriente Medio y los continuos problemas económicos de China (que lidia con su propia serie de crisis inmobiliarias centradas en sus promotores inmobiliarios altamente endeudados) podrían contribuir a una recesión mundial más amplia que reduciría la demanda de vivienda y presionaría los precios a la baja sustancialmente, causando una agitación financiera mucho peor. Y en términos inmobiliarios, la propiedad comercial se ha vuelto más preocupante para la economía.
Pero incluso mientras la inflación se enfría y las campañas de subida de tasas de muchos países se suavizan, los consumidores empiezan a hacerse a la idea de que los costos de los préstamos puede que nunca sean tan bajos como lo fueron en los 15 años transcurridos desde la crisis financiera. Una cosa fue cuando los tipos subieron repentinamente y las personas que se enfrentaban a pagos más elevados pensaron que podrían arreglárselas o contratar hipotecas con la esperanza de refinanciarlas más adelante. Otra es cuando los costes más elevados se prolongan durante años.
Periodo glacial
En EE.UU., la colisión del bajo inventario, el aumento de los precios y las tasas hipotecarias más altos de la última generación ha llevado las ventas de viviendas de segunda mano al nivel más bajo desde 2010, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los cierres de contratos en octubre registraron el mayor descenso en casi un año, con una caída del 4,1% respecto al mes anterior, informó el martes el grupo.
El mercado es ahora el menos asequible en cuatro décadas, ya que se necesita alrededor del 40% de los ingresos medios de los hogares para comprar una vivienda típica, según muestran los datos de Intercontinental Exchange Inc.
Los efectos más graves pueden estar aún por llegar: En un informe del mes pasado, los economistas de Goldman Sachs Group Inc. afirmaron que el impacto del aumento sostenido de las tasas hipotecarias será más pronunciado en 2024. Estimaron que las transacciones caerán al nivel más bajo desde principios de la década de 1990.
“En cierto modo, estamos en las primeras fases de este periodo glacial, y es poco probable que se descongele pronto”, dijo Benjamin Keys, profesor de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania. “Esta rareza puede durar mucho tiempo”.
La mayoría de los propietarios de viviendas estadounidenses han fijado unos costes de endeudamiento bajos | Los titulares de hipotecas tienen menos incentivos para mudarse y asumir tipos más altos
Esto puede tener repercusiones. La movilidad laboral podría verse limitada, los miembros de la familia y los amigos podrían verse obligados a vivir juntos más a menudo y, a medida que los ancianos envejecen en sus casas, podrían quedar fuera del mercado viviendas que, de otro modo, podrían ser adquiridas por familias más jóvenes. Al mismo tiempo, los propietarios de viviendas están sentados sobre un patrimonio casi récord y la gran mayoría no se ven afectados por las subidas de tipos, que de otro modo podrían forzar las ventas o dar lugar a ejecuciones hipotecarias que darían a los compradores la oportunidad de entrar en el mercado.
“Puede que las cosas se vuelvan un poco más asequibles, pero desde luego no a lo que la gente habría esperado”, dijo Niraj Shah, economista de Bloomberg Economics, sobre los mercados mundiales de la vivienda. “Va a ser una lucha en ambos extremos”.
Predice un “pinchazo lento” de los precios en las economías desarrolladas, más que un desplome, y afirma que es improbable que una desaceleración económica provoque fuertes pérdidas de empleo que causen graves dificultades a la vivienda. Pero los propietarios de viviendas que se vean perjudicados por unas tasas más altas podrían tener que recortar el gasto en otras áreas para mantenerse al día con los pagos de sus hipotecas, dijo Shah.
“Hay personas en apuros, pero no ventas en apuros”, afirmó.
Vigilando los centavos
Uno de los casos más extremos se está dando en Nueva Zelanda, la nación del Pacífico Sur que fue sede de uno de los mayores auges pandémicos del mundo, con un aumento de los precios inmobiliarios de casi el 30% sólo en 2021. Alrededor del 25% del stock actual de préstamos hipotecarios se suscribió ese año, y una quinta parte de ellos eran compradores primerizos, según el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda.
Los tipos hipotecarios en el país suelen ser fijos durante menos de tres años, lo que significa que las subidas de 525 puntos básicos del banco central desde octubre de 2021 están disparando los pagos de las viviendas. El RBNZ afirma que este año se ha refinanciado aproximadamente la mitad de las hipotecas pendientes. Estima que la proporción de la renta disponible de los prestatarios dedicada a los costes de los intereses aumentará desde un mínimo del 9% en 2021 hasta alrededor del 20% a mediados de 2024.
Eso está estrujando los presupuestos de gente como Aaron Rubin, que en 2021 pidió una hipoteca de 1 millón de dólares neozelandeses (US$603.000) para financiar la compra de una casa de 1,2 millones de dólares neozelandeses con cuatro dormitorios. Tras trasladarse a Nueva Zelanda desde Estados Unidos hace ocho años, él y su esposa, Jessica, pensaron que comprar una casa en la ciudad costera de Nelson era una decisión que proporcionaría estabilidad a sus dos hijos pequeños.
Al principio, la pareja pagaba unos 4.000 dólares neozelandeses al mes de hipoteca. Tras una refinanciación, ahora asciende a unos 6.400 NZ$.
“Ya no podemos permitirnos visitar a nuestra familia en Estados Unidos y estamos literalmente vigilando cada centavo que entra y sale de la cuenta”, dijo Rubin, ingeniero de software de 46 años. “Lleva mucho tiempo y es estresante, y ha cambiado nuestro estilo de vida”.
Se considera afortunado: su situación económica no es desesperada, y la pareja puede permitirse seguir pagando la hipoteca. Ve a muchos kiwis sometidos a una presión mucho mayor.
La gracia salvadora para muchos hogares ha sido el fuerte crecimiento de los salarios y el empleo, que ha mantenido la angustia al mínimo, dijo Sharon Zollner, economista jefe neozelandesa de ANZ en Auckland.
“Una vez deflactada por el crecimiento de los ingresos de los hogares, la deuda es en realidad considerablemente inferior a la de 2007″, afirmó. “Pero, por supuesto, la media esconde un millón de historias, y sin duda hay gente estresada por ahí”.
Retroceso de los inversores
El auge mundial de la vivienda de la última década hizo del sector inmobiliario una vía rápida hacia la riqueza en países como Nueva Zelanda, Australia y, sobre todo, Canadá, donde decenas de miles de personas se convirtieron en inversores aficionados. En 2020, las personas con varias viviendas habían llegado a representar casi un tercio del parque de viviendas en dos de las tres provincias más pobladas de Canadá, Ontario y Columbia Británica.
Pero el aumento de los tipos de interés y del rendimiento de los bonos significa que las cuentas se han invertido de repente. Según un estudio del Banco de Montreal, ser propietario de una vivienda en la ciudad más grande de Canadá, Toronto, sólo da ahora un 3,9% después de los gastos de la hipoteca y otros gastos, menos del 5% que se gana invirtiendo en una letra del Tesoro del Gobierno de Canadá.
“No veo cómo se pueden repetir los últimos 20 años en el futuro”, dijo Robert Kavcic, economista del Banco de Montreal autor del informe. “Vas a hacer que toda una generación de inversores aprenda una lección bastante dura”.
El aumento de los costos de los préstamos ya ha llevado a algunas propiedades de inversión a un flujo de caja negativo, lo que ha obligado a sus propietarios a venderlas y ha frenado el interés por nuevas compras. Esto también podría suponer un problema para la gente normal que busca un lugar donde vivir.
En la última década, los inversores que compran viviendas antes de su construcción se han convertido en una fuente clave de financiación para los promotores inmobiliarios, y su retirada ya ha provocado el retraso o la cancelación de miles de viviendas previstas en ciudades como Toronto. La escasez de oferta en el mercado canadiense es una de las razones por las que los precios de la vivienda se han mostrado sorprendentemente resistentes a la subida de las tasas de interés, y la esperada ralentización de la construcción sólo podría exacerbar la escasez.
Una situación similar se está produciendo en Europa, donde la subida de las tasas y el aumento de los costos de la construcción amenazan con intensificar las tensiones en la oferta. En Alemania, los permisos de obra nueva cayeron más de un 27% en el primer semestre del año, y en Francia descendieron un 28% hasta julio. En Suecia, que sufre su peor caída desde la crisis de los años 90, el ritmo de construcción es inferior a un tercio de lo que se considera necesario para mantener el ritmo de la demanda, lo que amenaza con poner aún más a prueba los límites de la asequibilidad.
Y eso sin hablar de la tensión agravada por el aumento vertiginoso de los precios al consumo en general. En el Reino Unido, que se enfrenta al mayor aumento del costo de la vida en una generación, casi dos millones de personas han recurrido al crédito “compre ahora y pague después” para cubrir sus compras, facturas y otros gastos básicos, según una encuesta realizada este año por el Servicio de Dinero y Pensiones. Con más de un millón de propietarios de viviendas que se calcula que refinanciarán sus hipotecas este año a niveles mucho más altos, esa presión no hará sino empeorar.
Un informe publicado en septiembre por KPMG mostraba que casi una cuarta parte de los titulares de hipotecas en el Reino Unido están considerando la posibilidad de vender y trasladarse a una propiedad más barata debido al aumento de los costes de financiación, y las hipotecas con retrasos en los pagos representan ahora más del 1% del valor de los préstamos hipotecarios pendientes. Para los caseros, que a menudo tienen hipotecas a tipo variable, puede ser peor, y eso se traduce directamente en presión sobre los inquilinos.
La casera londinense Karen Gregory no tuvo más remedio que vender su edificio después de que la cuota de su hipoteca se multiplicara por más de tres, dejándola ante la perspectiva de desahuciar a una joven pareja con un bebé en camino. Encontraron un nuevo hogar antes de que ella llegara a un acuerdo, pero la situación la dejó harta.
“Los propietarios ya están hartos del aumento de los tipos de interés”, afirmó Gregory.
Agitación en Asia
En Asia, Corea del Sur se enfrenta a su propia crisis de propietarios. El país tiene la proporción más alta del mundo desarrollado de deuda de los hogares en relación con el producto interior bruto, un 157%, si se cuentan los aproximadamente US$800.000 millones del “jeonse”, un sistema de alquiler único en el país.
Según este sistema, los propietarios cobran un depósito llamado jeonse que equivale aproximadamente a la mitad del valor de una propiedad al comienzo del periodo de alquiler, que suele durar de dos a cuatro años. Cuando suben las tasas de interés, el jeonse se vuelve menos atractivo que el pago de un alquiler mensual y disminuye el tamaño de los depósitos que los propietarios pueden obtener de los inquilinos. Como los propietarios suelen utilizar los nuevos depósitos para devolver los antiguos cuando vencen los contratos de alquiler, les resulta más difícil cumplir sus obligaciones.
Se prevé que el riesgo de impagos por parte de los arrendadores de jeonse persista hasta 2024, porque los contratos que vencen se firmaron cuando los precios (y por tanto los depósitos estaban en máximos históricos.
Hong Kong, por su parte, se ha visto afectada por la ralentización de China, el éxodo de la población y la subida de las tasas, que han frenado unas subidas de precios antaño imparables. Dado que su moneda está vinculada al dólar, la política monetaria de la ciudad se mueve generalmente en tándem con la estadounidense. Esto ha provocado que las tasas hipotecarias se hayan más que duplicado desde principios de 2022. Los precios de las viviendas existentes en la zona, notoriamente cara, han caído a su nivel más bajo en seis años, los constructores están ofreciendo grandes descuentos y el gobierno está rebajando los derechos de timbre adicionales para algunos compradores con el fin de reactivar el centro.
A menos que las tasas de interés empiecen a bajar, el mercado inmobiliario de Hong Kong seguirá sufriendo. Los precios en la ciudad habían subido tanto en la última década que las viviendas siguen siendo inasequibles para muchos, lo que significa que la reciente caída de los valores no compensa los mayores costes de los préstamos, el mismo escenario que se está produciendo en gran parte del mundo.
Los mercados de la vivienda “han vivido una auténtica fiesta en las dos últimas décadas, y esto se debe simplemente a que hemos tenido unas tasas de interés bajas sin precedentes y a que la falta de oferta ha impulsado los precios de la vivienda”, afirmó Shah, de Bloomberg Economics. “La próxima década tiene que ser la década de la gran moderación”.
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