Bloomberg Línea — La declaración de quiebra de WeWork (WE) bajo el Capítulo 11, el lunes (6), dejó dudas sobre posibles impactos en las operaciones de la empresa en Brasil. Según la CEO de WeWork en América Latina, Claudia Woods, la flexibilidad contractual de la empresa con clientes e inquilinos es un diferenciador crítico de sus operaciones en Brasil.
La ejecutiva dijo en entrevista a Bloomberg Línea que los desafíos con la reorganización judicial de WeWork en los Estados Unidos, que ha declarado deudas de casi US$19 mil millones, no comprometen la autonomía y la salud financiera de las operaciones latinoamericanas.
Según Woods, la estructura de joint venture firmada con SoftBank en la región permite a la empresa de coworking una gobernanza local, capaz de responder a las especificidades de cada mercado.
Woods, que anteriormente dirigió Uber en Brasil, defendió la sostenibilidad del modelo de negocio de WeWork, dadas las condiciones del país y de la región y la evolución que se ha producido.
“Cuando hablamos de un edificio de WeWork, imagine que el modelo nació cuando alquilamos todo el edificio y firmamos un contrato de 15 años en el que me comprometí con el alquiler y asumí el 100% del riesgo de monetizar ese espacio”, dijo a Bloomberg Línea.
De acuerdo con la ejecutiva, la empresa de coworking fundada por Adam Neumann y Miguel McKelvey en 2010 ha evolucionado de un modelo de alquiler a largo plazo a estrategias más flexibles de reparto de ingresos con los propietarios. Este ajuste responde a la creciente aversión al riesgo de las empresas tras la pandemia, que favorecen contratos más cortos y ajustables.
“Los propietarios también están muy acostumbrados a operar con contratos de 15 años y el mercado inmobiliario siempre ha funcionado así. Lo que ocurrió después de toda la crisis inmobiliaria pandémica es que ya nadie quiere asumir ese nivel de riesgo”, explicó.
“En nuestra cartera, más del 60% de nuestros clientes son grandes empresas. Vienen a WeWork diciendo que ya no quieren un compromiso de 15 años porque las generaciones están cambiando mucho, el modelo de trabajo también, y no quieren ese compromiso”, dijo.
La CEO de WeWork LatAm destacó que la startup ha ido aprendiendo a medida que crecía y mejorando en la elección de las ubicaciones de sus unidades. Aún así, existe un legado de contratos pasados, que fueron los que se negociaron “muy al principio, en ese primer boom de crecimiento, cuando nuestra capacidad para elegir las mejores ubicaciones no estaba necesariamente ya desarrollada”, dijo.
En México, por ejemplo, a pesar de un desarrollo calificado como “saludable”, la directiva dijo que dos edificios lanzados durante la pandemia aún buscan alcanzar el nivel de madurez deseado, es decir, lograr una tasa de ocupación optimizada de 80% a 87%.
“Este edificio -lanzado durante la pandemia- tiene una curva de madurez. Alcanzará el 80%, 85%, 87% de ocupación, que consideramos nuestra ocupación optimizada. Pero eso tiene un calendario. Es un gran ejemplo de un mercado que goza de buena salud para nosotros, pero aún necesito más tiempo para llevar los edificios a un punto de madurez, como ya lo está Brasil debido a la fecha de apertura”, explicó.
Según Woods, cuando se trata de la salud financiera en el segmento del coworking, dos palancas principales son el importe del alquiler que paga WeWork y el valor que la empresa es capaz de aportar a los miembros para que paguen por utilizar el servicio de oficina compartida.
“Estas dos palancas tienen que estar en equilibrio. Si no están en equilibrio, es cuando vas a tener un mercado quizás desequilibrado”, dijo la CEO. Añadió que Brasil tiene una característica propia, que es la revisión periódica del alquiler, que forma parte de toda relación entre inquilino y propietario. “Me protege en mi relación con mis caseros”.
Joint venture con SoftBank
Woods describió la estructura de joint venture con SoftBank, que da a WeWork Latin America, según ella, una gobernanza local que atiende a las particularidades de cada mercado latinoamericano.
La CEO enfatizó en que, a pesar de la solicitud de WeWork Global del Capítulo 11 - mecanismo de reestructuración en los EE.UU. que no refleja problemas de solvencia, según ella - América Latina permanece protegida de estas complicaciones, manteniendo asociaciones y negociaciones con socios regionales.
“La empresa ha dejado muy claro que los demás países no están impactados. No estamos hablando de un problema de solvencia. Estamos hablando de un problema estructural, ya sea la dinámica de la deuda o la relación con los propietarios que llevó a la empresa a este punto, que la llevó a utilizar este mecanismo para poder realmente maximizar sus negociaciones”, dijo.
“La dinámica de pérdidas y ganancias en cada país es diferente. De hecho, incluso dentro de Latinoamérica, tenemos situaciones diferentes entre países. Brasil es uno de nuestros mercados más saludables. Hoy representa más del 30% del territorio de América Latina”.
Ocupación de edificios
Según Woods, la tasa de ocupación en Brasil está muy cerca de la del año pasado, “que ya superaba el 80%”.
Las cifras de ocupación de WeWork en Brasil se publican a finales de año, según el ejecutivo. “La compañía estaba operando realmente en un nivel de ocupación extremadamente saludable, con algunos edificios ya al 100% de ocupación”.
También según la CEO, las grandes empresas que ocupaban mucho espacio acabaron reduciendo el que necesitaban y lo complementaron con los llamados bonos de oficina. Este fue uno de los productos que WeWork lanzó en Brasil, que permite a los empleados trabajar desde cualquiera de las oficinas de la empresa.
“Las empresas de hoy ya no tienen el mismo número de puestos que de empleados. Cada vez más empresas utilizan menos espacio y lo complementan con las ventajas de la red. Además, nos fijamos en el flujo en el edificio [para medir los resultados]”, dijo Woods, citando que octubre fue el mes con récord de flujo de acceso al edificio desde 2020.
Punto dinámico: 70% de ocupación
Woods no quiso revelar cuál es el punto de equilibrio de ocupación para la viabilidad del modelo de negocio, pero dijo que WeWork opera en un punto dinámico en el que el 70% de ocupación ya desencadena un entorno “vibrante y comunitario”, esencial para el concepto de la marca.
En un documento presentado ante la SEC (Securities and Exchange Commission) en 2018, WeWork citó un “EBITDA ajustado a la comunidad”. Junto con el margen EBITDA ajustado a la comunidad, ambos serían medidas complementarias adicionales del rendimiento operativo.
El EBITDA ajustado a la comunidad representaba el EBITDA ajustado antes de las inversiones en crecimiento, ajustado adicionalmente para eliminar los gastos generales y administrativos.
Por otro lado, el margen EBITDA ajustado a la comunidad mide el EBITDA ajustado a la comunidad como porcentaje de los ingresos totales por afiliación y servicios y de los ingresos por honorarios de gestión procedentes de servicios de consultoría prestados a locales de marca.
Según Woods, en torno al 70% de ocupación “ocurren muchas cosas”, el edificio empieza a estar ocupado y “empieza a respirar y a girar”.
“Normalmente, la tendencia a partir de ahí [del 70% de ocupación] es llegar a una ocupación muy alta mucho más rápido, porque incluso hay una especie de FOMO [miedo a perderse algo] con todo lo que está ocurriendo en el edificio. La gente quiere formar parte de ello”, afirma.
La ejecutiva comentó el cambio de los lugares de trabajo en Brasil: lugares que antes se consideraban periféricos, como los edificios de barrio que albergaban a más profesionales autónomos, como Oscar Freire y Perdizes, son ahora muy demandados. Esto refleja un cambio en el comportamiento de los trabajadores, que ahora evitan largos desplazamientos hasta la zona de Faria Lima.
Así lo demuestra el aumento del uso de las salas de reunión y del tráfico general en los edificios, lo que sugiere una preferencia por la interacción social frente al trabajo en solitario.
El coste de la saga de WeWork a Masayoshi Son
La crisis de WeWork le ha costado al multimillonario japonés Masayoshi Son, propietario de SoftBank, unas pérdidas estimadas en US$11.500 millones en valor de acciones y otros US$2.200 millones en deudas pendientes.
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