Bloomberg — Donald Trump es cada vez más rico.
Ahora que el expresidente es juzgado en un tribunal de Nueva York, y que está acusado de exagerar su fortuna en miles de millones de dólares a lo largo de más de una década, la pregunta de cuánto vale es más pertinente que nunca.
Quizá la respuesta le sorprenda: la fortuna de Trump se valora en US$3.100 millones, en comparación con los US$2.600 millones que tenía en 2021, de acuerdo con el Índice de Multimillonarios de Bloomberg.
Este lunes vivió una combativa jornada en el juzgado alegando sobre la forma en que había valorado sus activos. El pleito civil por fraude, iniciado por la fiscal general de Nueva York, Letitia James, puede suponer cientos de millones de multas y conllevaría perder algunas de sus más icónicas propiedades.
El mayor patrimonio neto se produce en momentos en que las empresas de Trump están demostrando ser resistentes ante un mercado inmobiliario sombrío. Su mudanza a Florida después de dejar la Casa Blanca coincidió con un auge en el estado que reforzó las finanzas de dos de sus propiedades más conocidas: Mar-a-Lago en Palm Beach y el resort Doral en Miami, mientras que los ingresos en el resto de sus campos de golf han aumentado más del 50% desde 2019. Y después de vender su hotel en Washington y pagar sus préstamos, Trump tiene más efectivo y menos apalancamiento que en cualquier otro momento de la última década.
“La empresa nunca ha sido más fuerte ni mejor”, dijo en una entrevista su hijo, Eric Trump, vicepresidente ejecutivo de la Organización Trump. “Tenemos la mayor cantidad de efectivo y la deuda más baja. Estamos en un lugar fantástico”.
El índice de riqueza de Bloomberg ha estado calculando el patrimonio neto de Trump desde 2015, basándose en las divulgaciones éticas requeridas para los candidatos presidenciales, presentaciones públicas vinculadas a propiedades inmobiliarias clave e informes del personal. Miles de páginas de pruebas que detallan el rendimiento de sus activos puestas a disposición durante el juicio han proporcionado una mirada más profunda a su fortuna.
La declaración de situación financiera del expresidente de 2021, presentada como parte de la demanda, fijó su patrimonio neto en US$4.500 millones. El cálculo de Bloomberg ha estado consistentemente por debajo de las cifras de Trump. Al mismo tiempo, Bloomberg midió el valor de algunas propiedades de Trump por encima de lo que afirma el estado de Nueva York.
Trump subió al estrado el lunes y testificó que las propiedades cuyos valores se le acusa de inflar en realidad estaban infravaloradas, basándose en la prima que agrega su “marca”. También dijo que los bancos no se basaban en sus declaraciones de situación financiera al evaluar los préstamos.
“Simplemente no eran un elemento muy importante en el proceso de toma de decisiones de los bancos”, dijo Trump al tribunal. “Y lo explicaremos a medida que avance este ensayo”.
He aquí un vistazo a la valoración del estado de Nueva York de cuatro propiedades Trump de alto perfil donde la fiscalía alega que se produjo fraude, junto con el propio enfoque de Bloomberg para evaluar los activos.
Mar-a-Lago
Valoración de Trump (2021): US$612,1 millones Valoración de Bloomberg (2023): US$240 millones Valoración de Nueva York (2021): US$27,6 millones
Es justo decir que la propiedad más famosa de Trump en estos días ya no es la Trump Tower de Nueva York sino su Mar-a-Lago Club, la histórica finca de Palm Beach construida por Marjorie Merriweather Post en la década de 1920 y que ahora considera su hogar.
El extenso complejo ha estado en el centro de algunos escándalos publicitados posteriores a la presidencia, desde documentos clasificados que se guardan en uno de sus baños hasta el lugar donde se dice que Trump compartió secretos de submarinos nucleares con un empresario australiano, algo que Trump niega.
También es un foco importante en la demanda por fraude de Trump.
Trump hizo una serie de acuerdos con el condado de Palm Beach y el Fondo Nacional para la Preservación Histórica para que Mar-a-Lago se utilizara únicamente como club, renunciando a cualquier derecho de desarrollo. En consecuencia, Palm Beach valora la propiedad como un negocio en sus listas de impuestos. En 2021, el condado lo evaluó en US$27,6 millones, menos que las propiedades residenciales comparables. El Estado de Nueva York sostiene que esta evaluación es la que Trump debería haber utilizado.
El valor estimado de Nueva York “fue un shock para la comunidad inmobiliaria y para cualquiera que tuviera algún conocimiento de la isla y sus valores”, dijo Liza Pulitzer, agente de bienes raíces de Brown Harris Stevens y nativa de Palm Beach. “Fácilmente podría alcanzar los US$500 millones de o más”.
Eso supone que el comprador la ve como una residencia unifamiliar. Actualmente no está dividida en zonas para tal uso, aunque Trump puede residir allí a través de un vacío legal que lo designa a sí mismo como empleado.
El equipo legal de Trump contrató a un testigo experto que argumentó que un futuro comprador podría hacer lo mismo. Y si no les gustaba la idea de compartir su propiedad con otros, podían reducir el club a una sola membresía. Aún así, no está claro si Palm Beach lo permitiría sin un cambio en su estado de zonificación.
Históricamente, Mar-a-Lago nunca ganó mucho dinero para la organización Trump, pero eso parece estar cambiando. Obtuvo alrededor de US$41 millones en ingresos el año pasado, según la divulgación ética más reciente de Trump, en comparación con US$21 millones en 2019.
Bloomberg valora Mar-a-Lago en US$240 millones, basándose en una combinación de ventas de propiedades residenciales comparables en el área, así como su valor como negocio, lo que refleja cierta incertidumbre sobre su estado futuro.
Esa incertidumbre no es compartida por todos. Si la ciudad y el condado lo permitieran, “no hay razón por la cual no podría convertirse en una residencia privada de tiempo completo”, dijo Eli Beracha, director de la Escuela Hollo de Bienes Raíces de la Universidad Internacional de Florida.
El ático de Trump en la Quinta Avenida
Valoración de Trump (2021): US$131,3 millones Valoración de Bloomberg (2023): US$40 millones Valoración de Nueva York: no hay estimación actual disponible
El ático de Trump en la Torre Trump ha sido una parte integral de su imagen durante 40 años, por lo que no sorprende que uno de los maestros de la hipérbole del mundo exageró su tamaño durante la mayor parte de ese tiempo.
Entre 2011 y 2016, Trump valoró su apartamento basándose en que tenía un tamaño de 30.000 pies cuadrados (2.787 m²), casi el triple de su medida real de 10.996 p². Debido a esto, el estado de Nueva York llegó a una valoración que era aproximadamente un tercio de la de Trump en esos años. No han proporcionado una estimación más reciente.
La inflación espacial no fue el único problema. Entre 2014 y 2015, Trump aumentó el valor del apartamento de US$200 millonesa US$327 millones. La fiscalía sostiene que fue para enmascarar una caída en el valor de una de sus otras propiedades.
“Una discrepancia de este orden de magnitud, por parte de un promotor inmobiliario que evalúa su propio espacio habitable durante décadas, sólo puede considerarse fraude”, escribió el juez Arthur Engoron en un fallo de septiembre.
Bloomberg valora la propiedad basándose en las ventas recientes de la Trump Tower, así como en las de penthouses comparables de Manhattan. Si bien algunas llamativas residencias en edificios mucho más nuevos en la llamada Billionaires Row (Fila de multimillonarios) se han cotizado por más de US$100 millones, generalmente cuentan con techos más altos, acabados más actualizados, diseños contemporáneos, espacio al aire libre y mejores vistas.
Una mejor comparación sería un ático de 9,450 pies² en la Torre Olímpica, cinco cuadras al sur de la Quinta Avenida, que ha estado dentro y fuera del mercado por US$35 millones desde 2016. Luego está el ático de 14,000 pies² de Carl Icahn en la Torre del Museo. en la calle 53 oeste. Se cotizó por US$35 millones en 2019 antes de intentar dividir el espacio y venderlo como dos apartamentos separados. Finalmente, ambos fueron eliminados de la lista.
Es posible que Trump obtenga un precio más alto debido a su nombre. “Habría una prima Trump porque la persona que querría esa propiedad probablemente sea partidaria de Trump”, dijo Beracha. Pero también es probable que la asociación con Trump desanime a algunos compradores.
Trump Park Avenue
Valoración de Trump (2021): US$90,9 millones Valoración de Bloomberg (2023): US$86,4 millones Valoración de Nueva York (2021): US$80 millones de dólares
La torre de condominios residencial en el Upper East Side de Manhattan, anteriormente el Hotel Delmonico, no es uno de los edificios más conocidos de Trump, pero ha sido la fuente de algunas inflaciones de activos significativas, según la fiscalía.
Su valor para Trump proviene principalmente de las unidades de condominios no vendidas que son propiedad de la Organización Trump y se alquilan. A un número variable se le ha estabilizado el alquiler, lo que significa que los inquilinos pagan por debajo de las tasas del mercado. Normalmente, estos apartamentos se valoran con descuento porque los inquilinos pueden quedarse indefinidamente, a veces incluso traspasarlos a los niños.
En 2010, 12 apartamentos con alquiler estabilizado propiedad de Trump fueron valorados en un promedio de US$62.500 cada uno en una tasación proporcionada por una empresa de bienes raíces. Al año siguiente, Trump los valoró en US$4,1 millones cada uno, más de 65 veces más. Trump ha seguido valorando los apartamentos estabilizados en el edificio a precios de mercado, incluso en su declaración de situación financiera de 2021.
Las unidades con alquiler estabilizado “con un flujo de caja positivo a menudo están valoradas entre 15 y 25 centavos por dólar del valor de mercado abierto, frente a un solo dígito para el flujo de caja negativo”, dijo Jonathan Miller, presidente de la tasadora Miller Samuel Inc.
Aún así, se demostró que el optimismo de Trump estaba al menos parcialmente justificado. En 2021, sólo cinco de los 12 apartamentos mantenían el alquiler estabilizado.
La fiscalía también afirma que dos apartamentos adicionales no estabilizados en el edificio estaban sobrevaluados porque Trump ignoró una opción que tenía su hija, Ivanka Trump, de comprarlos a un precio inferior al valor de mercado que utilizó.
Valoración de Trump (2021): US$664 millones Valoración de Bloomberg (2023): US$270 millones Valoración de Nueva York: no hay estimación actual disponible
Al valorar su emblemática torre de oficinas del bajo Manhattan, Trump ignoró sistemáticamente valoraciones más conservadoras que había recibido de profesionales, argumenta el estado de Nueva York.
Por ejemplo, el número 40 de Wall Street fue tasado por una empresa inmobiliaria en US$200 millones en 2011 y US$220 millones en 2012. A pesar de ello, Trump valoró la propiedad en los estados financieros en US$524,7 millones y 527,2 millones de dólares, respectivamente, para esos años.
Bloomberg utiliza un enfoque de capitalización de ingresos netos para elaborar una estimación. Las valoraciones de oficinas comerciales en general se han visto afectadas en los últimos 18 meses en medio de tasas de interés crecientes y un mercado de arrendamiento corporativo mediocre.
Pero 40 Wall Street tiene sus propios problemas. Las salidas de los inquilinos significaron que la ocupación cayó al 77% en junio, frente al 98% en 2015. Su ingreso operativo neto es solo el 61% de lo proyectado por los suscriptores.
“No hay mucha velocidad de arrendamiento allí”, dijo Albert Sultan, corredor de Kassin Sabbagh Realty. El distrito financiero solía ofrecer un costo más bajo para los inquilinos, pero con la caída de los alquileres en Midtown, “no hay razón para ir al centro”.
La propiedad también está sujeta a un arrendamiento de terreno que se reinicia en 2032 al 6% del valor del terreno o al 85% de su alquiler del año anterior. Según el alquiler actual, eso significa que el arrendamiento del terreno aumentaría a 30 millones de dólares desde los US$2,6 millones actuales.
Las perspectivas para el futuro del edificio “no son buenas”, afirmó Ruth Colp-Haber, directora ejecutiva de Wharton Property Advisors. “Como edificio de Trump, definitivamente se enfrenta a un mercado reducido al que recurrir. Con un nuevo propietario, significaría mejoras masivas, cientos de millones de dólares para competir incluso con algunos de los otros edificios en el área donde los propietarios han invertido dinero en renovaciones”.
Metodología
El Índice de multimillonarios de Bloomberg valoró los activos de Trump utilizando su declaración de situación financiera de 2021, la Oficina de Ética Gubernamental de agosto de 2023 y las solicitudes de hipotecas y datos de mercado. Las propiedades se valoraron “tal cual”, lo que significa que no se consideró el valor del desarrollo potencial, incluidas las propiedades de Doral y Aberdeen. Trump Media & Technology se valora utilizando el rango indicado por Trump en su divulgación de ética. Su fusión con la empresa de cheques en blanco Digital World Acquisition Co., que la valora más, aún no se ha completado.
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