Bloomberg — Cuando WeWork (WE) anunció un paquete de rescate multimillonario a principios de año, la dirección de la empresa lo saludó como un nuevo comienzo para la red mundial de oficinas compartidas, en dificultades desde hacía mucho tiempo.
El acuerdo cancelaría los gravosos pagos de intereses, proporcionaría financiación para los próximos años y respaldaría un plan renovado de rentabilidad, dijeron entonces.
Apenas ocho meses después, la empresa de coworking se está declarando en quiebra. Es probable que los accionistas, entre ellos SoftBank Group de Masayoshi Son, vean aniquiladas sus participaciones, mientras que la mayoría de los acreedores podrían recuperar sólo unos céntimos por dólar.
El trastorno provocado por la pandemia de Covid-19 y el auge del teletrabajo ha resultado ser demasiado. WeWork, que nunca había obtenido beneficios trimestrales en su historia, no pudo recortar gastos con la rapidez suficiente para mantener sus operaciones. Exactamente cuánto podrán recuperar los inversores (y el futuro de la propia WeWork) depende ahora de su capacidad para liquidar decenas de contratos de arrendamiento a largo plazo que la empresa firmó en sus mejores tiempos.
“Los principales activos de WeWork son sus contratos de arrendamiento con los clientes, y sus principales pasivos son sus contratos de arrendamiento con los propietarios”, dijo Evan DuFaux, analista de situaciones especiales de CreditSights. “Eso significa que es probable que la empresa tenga que reorganizarse en el Capítulo 11 y seguir operando para poder ofrecer una recuperación significativa a los tenedores de bonos”.
La declaración de WeWork culminará una de las caídas en desgracia más sonadas de la historia reciente de las empresas. Apenas cuatro años después de alcanzar una valoración de US$47.000 millones, es quizá el testimonio definitivo de las trampas del mantra del capital riesgo de crecer a toda costa.
Durante un breve momento brillante, WeWork pareció tener la oportunidad de hacer magia con su financiación barata y su abundante publicidad.
El modelo de negocio de la empresa se centraba en firmar contratos plurianuales de alquiler de oficinas, adornar los locales con grifos de kombucha y sesiones gratuitas de yoga, y subarrendar espacio a autónomos y pequeñas empresas por periodos tan cortos como un mes cada vez.
Tras pedir prestados miles de millones a tasas de interés bajas y conseguir inversiones de capital a valoraciones exorbitantes, en 2019 se había convertido en el mayor ocupante privado de espacio de oficinas en Manhattan y Londres, y explotaba millones de metros cuadrados en docenas de países.
Parecía que los inversores clamarían por una oportunidad de participar en una oferta pública inicial propuesta ese año.
Pero, a medida que los expedientes reguladores revelaban el alcance de los errores financieros de WeWork, los posibles inversores fueron cayendo lentamente en el horror. La empresa derrochaba y las pérdidas eran escandalosas.
Y lo que es peor, se hizo evidente que el fundador Adam Neumann se estaba prestando y alquilando a sí mismo en un lodazal de intereses contradictorios.
En cuestión de meses, Neumann estaba fuera, WeWork casi se quedó sin liquidez y SoftBank accedió a rescatar a la empresa.
Bajo una nueva dirección, WeWork vendió negocios secundarios, abandonó los edificios menos rentables y finalmente salió a bolsa a través de una sociedad de adquisiciones especiales en 2021, a una fracción de su valoración anterior.
Sin embargo, una cosa seguía igual: las pérdidas.
La pandemia golpeó el negocio de la empresa. Los clientes cancelaron los contratos y dejaron de pagar el alquiler cuando los trabajadores se quedaron en casa.
La dirección fue retrasando las estimaciones de rentabilidad a medida que se hacía evidente que los trabajadores no volvían a sus oficinas tan rápidamente como se había previsto. Las pérdidas de las operaciones continuadas ascendieron a US$4.600 millones y US$2.300 millones en 2021 y 2022.
En marzo, la empresa llegó a un acuerdo con los inversores para recortar unos US$1.500 millones de deuda neta y asegurar más de US$1.000 millones de compromisos de capital.
Sin embargo, en última instancia, la empresa no pudo librarse de la carga de sus elevados gastos de arrendamiento (que representan alrededor de dos tercios de sus gastos de explotación), muchos de los cuales correspondían a ubicaciones inmejorables en las ciudades más caras de Estados Unidos.
Antes de la esperada declaración de quiebra, los gastos de arrendamiento iban camino de costar más de 2.000 millones de dólares este año, según los archivos de la empresa, lo que refleja en parte el hecho de que muchos de los arrendamientos de WeWork se firmaron en 2018 y 2019, cuando los alquileres estaban en su punto más alto.
Apuesta de un fondo de cobertura
WeWork es ahora una cáscara de lo que fue, pero SoftBank y los fondos de cobertura, como King Street Capital Management y Brigade Capital Management, podrían estar interesados en hacerse con el control de la empresa en caso de quiebra y poseerla tras su salida.
Es probable que la empresa rechace varios de sus contratos de arrendamiento a través del proceso de quiebra, siendo la capacidad de renegociar o cancelar esos contratos una de las mayores ventajas de pasar por los tribunales, según Craig Ganz, abogado de Ballard Spahr especializado en quiebras y bienes inmuebles.
“Recordemos que el deudor ya se encuentra en una situación angustiosa, así que aquí no hay una verdadera victoria”, dijo. “Pero existe la oportunidad de que el deudor reduzca su huella geográfica o disminuya su pasivo a través del procedimiento concursal”.
Según los observadores del mercado, es probable que WeWork continúe como una empresa más pequeña tras el proceso de quiebra previsto.
“El modelo de WeWork se basaba en el crecimiento, por lo que se creó a propósito para perder dinero durante años”, según Rett Wallace, consejero delegado de Triton Research Inc. director ejecutivo, Rett Wallace, que ha analizado las finanzas de WeWork desde sus primeras declaraciones públicas.
Pero “cuando el mercado inmobiliario cambió”, en medio de las subas de las tasas de interés y la pandemia que alteró las tendencias laborales, “los precios empeoraron, la rotación de inquilinos fue mayor y la ocupación menor”. Y cuando una propuesta de consumo dinamita se encuentra con una mala economía, la economía va a ganar siempre”.
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