Bloomberg — Transcurrido un año desde que el huracán Ian devastara el sudoeste del estado de Florida, los acaudalados que se arriesgan están transformando una localidad costera.
Muchas de las viviendas de clase media de la ciudad de Fort Myers Beach, enclavada en la isla de Estero, desaparecieron del mapa. El huracán Ian causó la muerte de 21 personas y barrió una tercera parte de las casas y negocios de esa estrecha franja arenosa de 10 km de longitud, lo que dejó un lienzo en blanco para los ricos recién llegados, y una muestra de lo que puede suceder en otras zonas costeras a medida que el cambio climático provoque tormentas más potentes.
Mientras conduce por una playa de arenas blanquecinas de la isla en su Jeep Grand Wagoneer, Alex King, que trabaja como agente inmobiliario y calza unos Crocs y una playera con temática de pez espada, apunta a 4 mansiones en construcción entre otras de construcción más reciente, parecidas a búnkeres que sobrevivieron al temporal. Se encuentran rodeadas de lotes vacíos que albergaron bungalows de varias décadas sobre soportes de madera, destruidos con violencia por la marejada ciclónica de 4,5 metros que provocó el huracán Ian en septiembre del 2022.
King, que lleva toda la vida en la localidad y cuyo abuelo llegó en 1958, es uno de los protagonistas de la transformación de la zona. Cerca de la playa, pasa frente a una hilera de terrenos que ha vendido desde el paso de Ian. En otro tiempo, ocupados por casas modestas, son algunos de los cientos de inmuebles adquiridos hace poco que seguramente tendrán una apariencia muy diferente a la que lucían antes del huracán.
“Pensábamos que la gentrificación llevaría 20 años”, dijo King, de 64 años. “Ahora estamos pensando en una gentrificación de cinco años”.
En todo Estados Unidos, los ricos están remodelando paisajes azotados por huracanes, incendios y otros desastres en un momento en que se espera que tales calamidades aumenten en fuerza y frecuencia. Alrededor de 3,6 millones de estadounidenses están expuestos anualmente a inundaciones, y esa cifra podría duplicarse para 2050 a medida que crece la población en lugares en riesgo, según un estudio del año pasado.
Florida depende de los bienes raíces de lujo para obtener ingresos. Pero a medida que los efectos del cambio climático empeoran, los contribuyentes subsidiarán cada vez más los costos de vida de los ricos frente a la playa, incluida la construcción de malecones, la reposición de playas y la elevación de carreteras, además de enviar trabajadores de rescate para salvar vidas en emergencias.
Compradores y desarrolladores con los recursos para construir propiedades tipo fortaleza que puedan sobrevivir a condiciones climáticas extremas se han lanzado a Fort Myers Beach, mostrando cómo los huracanes a menudo no disuaden a quienes pueden afrontar el costo de adaptarse. Esta forma de gentrificación impulsada por el clima, que ocurre cerca de áreas de belleza natural como parques nacionales y playas vírgenes de arena blanca, está desplazando a personas que vivieron o vacacionaron allí durante generaciones pero que no pueden permitirse el lujo de reconstruir o pagar alquileres crecientes.
La afluencia de dinero a Fort Myers Beach está ayudando a algunas personas a recuperarse, llenando vacíos que los seguros no cubren e incluso proporcionando ganancias a algunas de aquellas personas cuyas casas fueron destruidas. Pero estos vendedores se ven obligados a abandonar una comunidad que ya no pueden permitirse y utilizan su dinero para construir una vida en algún lugar más barato y más alejado de las primeras líneas del cambio climático.
“A largo plazo, ayudará a que la gente esté fuera de peligro porque el mercado está respondiendo a dónde están los riesgos”, dijo Jesse Keenan, profesor de bienes raíces sostenibles en la Universidad de Tulane en Nueva Orleans, sobre Fort Myers Beach. “La desventaja es que la playa se vuelve cada vez menos accesible para la gente promedio”.
Algunos funcionarios en lugares devastados por desastres han tratado de frenar la rotación. El gobernador de Hawaii, Josh Green, propuso una moratoria sobre las compras realizadas por especuladores de fuera del estado en la comunidad de Lahaina en Maui luego de los peores incendios forestales en la historia del estado este verano. En otros lugares, los ricos han buscado seguridad, expulsando a los pobres. Después de que el huracán Katrina azotara Nueva Orleans en 2005, los valores de las propiedades aumentaron más rápidamente en los barrios elevados con ingresos más bajos que en los barrios bajos que se inundaron.
En las horas posteriores al impacto de Ian, solo se permitió la entrada a Estero Island a los trabajadores de rescate. Greg Dosmann, un asesor de inversiones jubilado de 60 años de St. Louis que construyó una casa de 5.200 pies cuadrados (483m²) allí en 2018, no estaba dispuesto a esperar. Alquiló un barco con su constructor, Tom Potter, para inspeccionar los daños.
La casa fue construida con ventanas, puertas y muros de hormigón armado diseñados para resistir vientos de al menos 170 millas por hora (273,5 km/h). Se clavaron docenas de torres de hormigón a 20 pies (6 metros) de profundidad en la arena para evitar que la casa se desprendiera de sus cimientos. Tenía una planta baja de sacrificio con muros separables diseñados para dar paso a las inundaciones. Con una piscina elevada, techos de 12 pies (3,6 m), ascensor y acabados de alta gama, la construcción de la casa costó aproximadamente US$3 millones, además de los US$1,8 millones que Dosmann pagó por el lote.
Dosmann y Potter anclaron cerca y vadearon hasta la orilla, viendo la mansión aún en pie entre los restos de docenas de casas más antiguas.
“Funcionó como se suponía”, dijo Dosmann.
Sin embargo, esas casas pueden convertirse en un pozo de dinero incluso después de sobrevivir a una tormenta. Un año después de Ian, el equipo de Potter todavía estaba reparando las paredes rotas, las tuberías rotas y otros daños. Cuando terminen, Dosmann perderá otros US$600,000, ya que no tenía seguro para cubrir todas las pérdidas.
“Ese es el precio de la resiliencia”, dijo Potter, que cobra US$1.000 por pie cuadrado o más para construir una casa como la de Dosmann. Pocos constructores en Fort Myers Beach cobran menos de US$500 por pie cuadrado; eso significa que reconstruir incluso una casa modesta puede alcanzar el US$1 millón.
Los propietarios deben adaptar las viviendas dañadas a los estándares diseñados por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inlgés) para resistir tormentas extremas si los costos de reparación exceden el 50% del valor tasado de la vivienda. Es un requisito, incorporado en los códigos de construcción locales, destinado a evitar que los contribuyentes que financian el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de FEMA paguen la factura para reconstruir las mismas estructuras una y otra vez.
En la práctica, esto significa que las casas antiguas gravemente dañadas deben ser demolidas y completamente reconstruidas. Para muchas personas, ese es un costo demasiado alto.
“Es una pregunta profundamente incómoda”, dijo AR Siders, profesor del Centro de Investigación de Desastres de la Universidad de Delaware, sobre el desplazamiento de los residentes más pobres.
“Esto parece una buena solución a corto plazo porque no implica que el gobierno gaste mucho dinero”, dijo. “A largo plazo, esto abre una caja de gusanos”.
La política puede verse como una forma de retirada controlada, un esfuerzo más amplio para alejar a millones de personas de lugares peligrosos en todo el mundo.
Hay grandes cantidades de dinero de los gobiernos federal, estatal y local en Estados Unidos para pagar compras voluntarias de viviendas vulnerables para que la tierra pueda devolverse a la naturaleza o convertirse en un parque. Pero en Florida, los desarrolladores y los ricos están haciendo fila para reconstruir.
La rápida transición en Fort Myers Beach ha sido impulsada en gran parte por la cantidad limitada de subvenciones gubernamentales disponibles (y el lento proceso de solicitud y obtención de ellas) para reconstruir regiones en riesgo de sufrir repetidos ataques por los efectos más dramáticos del cambio climático . A los estados les lleva un promedio de 18 meses presentar solicitudes de proyectos y el proceso de aprobación de FEMA demora otros cuatro meses.
Como resultado, es más probable que los propietarios más ricos puedan hacer las reparaciones y esperar años para recibir el reembolso o, peor aún, para ser rechazados.
FEMA puede quitar la cobertura contra inundaciones a los propietarios de viviendas que no cumplan con los requisitos para reconstruir propiedades devastadas por tormentas con estándares más altos de resiliencia. También es riesgoso para los propios pueblos si no hacen cumplir esos códigos de construcción, porque FEMA podría suspender el acceso al programa de seguro para todos los hogares y negocios en el área.
“Esta fue una gentrificación forzada basada en la resiliencia, y gran parte de ella es impulsada por FEMA”, dijo el vicealcalde de Fort Myers Beach, Jim Atterholt, ex comisionado de seguros del estado de Indiana. “Los costos han aumentado de manera evidente; eso estaba sucediendo antes de la tormenta, pero la tormenta lo aceleró”.
FEMA dice que proporciona dinero para hacer estructuras y comunidades más resistentes después de inundaciones, distribuyendo más de US$700 millones en el último año fiscal. Si bien no basa la asistencia en la raza o el nivel socioeconómico, la agencia dijo que está estudiando cómo puede mejorar la equidad y el acceso.
“También es importante señalar que, aunque FEMA proporciona los fondos”, dijo Eric Letvin, administrador asistente de la agencia, “la decisión de ofrecer adquisiciones y qué propiedades elevar la toma el estado utilizando el dinero que asigna FEMA”.
Desde que Ian golpeó, 333 propietarios solicitaron fondos federales para elevar o reconstruir, incluidos 98 en Fort Myers Beach. Pero es posible que no reciban el dinero hasta dentro de un año debido al extenso proceso de revisión, dijo Keith E. Pruett, subdirector de la División de Manejo de Emergencias del estado. “Queremos hacer lo mejor no sólo para el propietario sino también para el estado”, dijo Pruett. “Lo que no queremos es entrar en este ciclo en el que reemplazamos constantemente lo que se pierde con exactamente lo que se perdió. Si se perdió anteriormente, está sujeto a perderse nuevamente”.
La metamorfosis en Fort Myers Beach ya está obligando a los residentes a tomar decisiones dolorosas. Candy Rahn es una de las muchas personas que han sido expulsadas.
“Me rompe el corazón ver lo que está pasando”, dijo Rahn, de 69 años, con la voz entrecortada.
Los compradores y desarrolladores de viviendas ricos se están apresurando a llegar a ciudades costeras azotadas por las tormentas como Fort Myers Beach, Florida, para construir viviendas más resistentes pero también expulsando a los residentes de toda la vida. @SmithMarkets informa https://t.co/7UHE4YUQ78 pic.twitter.com/gqukcoTaVX Bloomberg (@business) 30 de octubre de 2023
La marejada de la tormenta destruyó la cabaña de 1,200 pies cuadrados (111,4 m²) sin seguro que Rahn y su esposo compraron por alrededor de US$300,000 hace una década. No podían permitirse el lujo de reconstruir según el código, por lo que vendieron su lote a un inversor por US500.000 y encontraron una casa cerca del aeropuerto de Fort Myers, a 45 minutos de distancia.
“No puedo quitarme la tristeza”, dijo. “Era mi sueño. Caminaba por la playa todos los días, 5 millas por día”.
Quienes tienen dinero dicen que vale la pena pagar el precio de la reconstrucción. Horas antes que Ian, los trabajadores estaban dando los toques finales a una renovación de US$500.000 del bungalow frente a la playa de Tom VanderBie, plantando palmeras y arbustos. La casa, que descansaba sobre pilotes de madera de 8 pies, había pasado por al menos ocho huracanes en 50 años. Ian la borró.
“Apostamos y perdimos”, dijo VanderBie, propietario de una fábrica de 60 años de Grand Rapids, Michigan. “Conocíamos los riesgos”.
A VanderBie le encantaba la vida en la playa y tenía dinero para arriesgarla nuevamente. Pero como muchos residentes de toda la vida, se negó a construir el tipo de mansión fortificada preferida por los superricos, a la que llama “cajas de águila”. Anhelaba su antigua casa de 1.200 pies cuadrados, por lo que la está reconstruyendo: a 20 pies sobre el mar y el doble de tamaño, por más de US$1 millón. En su mayor parte utilizará su propio dinero, ya que la antigua casa sólo estaba parcialmente asegurada.
El flujo de compradores adinerados a Fort Myers Beach apenas ha disminuido desde Ian. De las 649 casas que se vendieron en los 10 meses hasta julio, 167 habían sido destrozadas por la tormenta. Veinte de esas casas destruidas se vendieron por US$1 millón o más, según un análisis de datos de Attom Data Solutions y la ciudad de Fort Myers Beach, y la venta más grande tuvo un precio de US$3,8 millones. El precio medio de una casa destruida fue de US$564.600, un 6% más que el valor tasado antes del huracán. Ocho de cada 10 casas se vendieron al contado.
El frenesí llevó a algunos residentes a alejarse más, fuera del probable camino de futuros huracanes. Maryalice Buschbacher, una maestra jubilada de Michigan, era propietaria de una casa a una cuadra del Golfo. Esperó a Ian en el dúplex de un vecino. Cuando el agua bajó, encontró su cabaña azul claro, construida en 1959, derribada de la losa, con una cómoda sosteniendo una pared cubierta de moho. Su vecina y amiga del otro lado de la calle se había ahogado.
“No podría permitirme el lujo de reconstruir a mi edad”, dijo Buschbacher, de 73 años.
El mes pasado, vendió su casa por US$535.000 (casi el doble de los US$300.000 que pagó por ella en 2014) a un constructor de California llamado Homebound. También recibió un pago del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de US$$250,000. Ahora se está adaptando a una nueva vida en las estribaciones de la montaña Blue Ridge, al norte de Atlanta.
Homebound, fundada a raíz del incendio forestal de Tubbs de 2017 en el norte de California, ha estado reconstruyendo en áreas de desastre. La compañía dice que se enfoca en mantener bajos los costos para los propietarios de viviendas que desean reconstruir ofreciendo una gama limitada de personalización y utilizando su escala nacional para negociar mejores precios con los proveedores. Las casas tienen precios que van desde más de US$400.000 por una casa de 1.000 pies cuadrados (92,9 m²) hasta alrededor de US$1,5 millones.
Al recorrer el antiguo terreno de Buschbacher, Alex King, quien negoció la venta, dijo que podría obtener US$2,2 millones por una nueva casa de cinco dormitorios en ese sitio. Eso es cuatro veces más de lo que costaban algunas casas vecinas antes de la tormenta, dijo.
“Esa es simplemente la nueva realidad en Fort Myers Beach”, dijo. El auge ha significado un aumento de las comisiones para King, quien perdió su propia casa y todo lo que había dentro a causa de la tormenta. Le preocupa que Fort Myers Beach pierda parte de la cultura que ama.
“Esto no es realmente un club de campo, sino un grupo de amantes de la playa a quienes les encanta estar aquí”, dijo King. “Sólo apuesto a que podemos preservar eso y cambiar para mejor”.
Algunos, como Bettina Koss, de 38 años, luchan por quedarse. Ian empujó una pared de agua a través del bungalow donde vivía con su esposo y sus dos hijos a dos cuadras de la playa, reduciéndolo a escombros. Todo lo que encontró fueron algunos adornos navideños y un parque infantil destrozado, a unas cuadras de distancia. El hotel donde trabajaba quedó destruido, dejándola sin empleo.
Koss, ahora agente de bienes raíces, y su esposo, un contratista de aire acondicionado, estaban decididos a reconstruir.
La pareja reunió sus ahorros y pagos de seguros, obtuvo préstamos para pequeñas empresas y convenció a amigos en el sector de la construcción para que trabajaran en su casa con un descuento. Cuando el condado anunció que cerraría la única escuela de la isla, gravemente dañada por Ian, Koss y otros padres presionaron a los funcionarios locales para que la mantuvieran abierta, y prevalecieron.
A finales de julio, comenzaron las obras en su nueva casa de 2300 pies cuadrados.
“Luchamos y peleamos”, dijo Koss, de pie a la sombra de las torres de hormigón de 12 pies que sostendrán su nuevo hogar. “Pero realmente vale la pena, porque no íbamos a permitir que este desastre nos obligara a salir de nuestra comunidad”.
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