Bloomberg Línea — El mercado inmobiliario de América Latina ha sufrido diferentes embates en los últimos tres años. Una pandemia, pérdida del poder adquisitivo, el crecimiento exponencial de la inflación y, por ende, el incremento en las tasas de interés que se puso en marcha para frenar el avance de los precios.
Pero a esta mezcla se le deben sumar dos ingredientes que fueron factor común de 2023 en una buena parte de países de la región: incertidumbre política y temporadas electorales.
Desde la aplicación de la ‘muerte cruzada’ en Ecuador y las elecciones anticipadas para nuevo presidente, así como las elecciones regionales de Colombia, y la elección de nuevo jefe de Estado en Argentina y Guatemala, entre otros acontecimientos.
La incertidumbre política sí puede tener impactos en los mercados inmobiliarios en la región, pues por la sencilla razón de que la incertidumbre política puede afectar el rumbo de la economía y la confianza de los inversionistas en general, y estos actores, pues, luego inciden mucho en el sector inmobiliario
Theodore Kahn, director para la región Andina de Control Risks, en declaraciones a Bloomberg Línea
¿Cómo se consolida la afectación política en este sector?
Por lo general, estas son preguntas que se hacen los consumidores, especialmente aquellos que deben recurrir a préstamos bancarios para acceder a viviendas domésticas.
Y es que este no es un asunto de menor importancia. Un estudio de Van Nguyen y Carles Vergara-Alert concluyó que una mayor incertidumbre política causa disminución en el crecimiento de los precios de las viviendas, así como disminución en el número de transacciones de vivienda; y un aumento en el número de permisos de construcción, al analizar la situación electoral de gobernadores en Estados Unidos entre 1982 y 2018, en un artículo publicado en el Journal of Housing Economics.
Para Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, la incertidumbre política genera devaluación de la moneda local, especialmente en países que tienen problemas políticos continuos, como Venezuela y Argentina, pues por más que los inmuebles se compran o vendan en dólares, el valor de reposición es en pesos en la moneda local.
En el caso de Colombia, Perú, Ecuador, Bolivia, y ni hablar Argentina, hay incertidumbre en la gente directamente. Primero, no invierte porque no sabe lo que puede llegar a venir. Por otro lado, en el proceso de la devaluación de la moneda contra el dólar lo que se liquida costo de construcción. Esa es la razón de porqué se frena el mercado inmobiliario en los procesos de incertidumbre política
Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI a Bloomberg Línea
Es así como el mercado inmobiliario, que se impacta con efectos macroeconómicos como la inflación y las tasas de interés, se ve permeado por la política y los cambios de gobierno, que tiene autoridad para regular la economía a través de leyes, decretos, impuestos o incentivos para la adquisición de viviendas o la acumulación de riqueza.
La confianza es clave y la polarización detiene negocios
“La inversión en vivienda depende mucho de la confianza de los hogares, en el caso de vivienda, para hacer lo que es una inversión importante. Cuando hay incertidumbre política, que afecta la percepción de las perspectivas económicas, pues eso puede generar unos desafíos y puede afectar el ritmo de inversión”, añadió Kahn.
El director para la región Andina de Control Risk también explicó que cuando hay periodos electorales, obviamente hay elevada incertidumbre acerca del derrumbe de la economía, lo que se “exacerba en América Latina”.
Kahn atribuye esto a la posibilidad de que, después de las elecciones en los países de la región, pueden suceder “cambios dramáticos” o un efecto péndulo, con candidatos que representan o la extrema derecha o la extrema izquierda.
A estos factores también se suma la polarización política, que puede desatar especulación de precios o pausa en proyectos inmobiliarios.
“Primero, todos paran de invertir, las empresas no hacen nada y las personas al igual que las empresas esperan porque tienen incertidumbre del futuro. Y segundo, si ocurre la devaluación de la moneda, nadie hace nada porque no sabe hasta cuánto puede caer esa moneda, por lo cual algo que parecía ser un buen negocio barato, en dos o tres meses, puede estar más barato”, especificó Sardáns a Bloomberg Línea.
Junto a la desaceleración en las ventas y la caída en los proyectos inmobiliarios, Kahn describió un efecto dominó que termina por golpear no solo al sector vivienda, sino a la economía del país en general, pues cae la demanda de materias primas, de empleo y “golpes al sector construcción en general”.
Estados Unidos como ejemplo
El estudio de Van Nguyen y Carles Vergara-Alert analizó los datos de las elecciones a gobernador en los 50 estados de EE.UU. entre 1982 y 2018, como un modelo aplicable a otros territorios, viendo la evolución del precio de la vivienda, y comparando a los estados en los que se celebraban elecciones con los estados limítrofes en los que no había comicios en el mismo año.
“Lo que observamos fue que cuanto más inminentes y reñidas eran las elecciones –o sea, más inciertas– más se resentía el mercado inmobiliario. De media, el volumen de ventas bajó un 6,5% y el precio de la vivienda, un 0,6%. Por el contrario, las solicitudes de licencia de construcción aumentaron un 2,2%”, escribió Vergara-Alert en un artículo para The Conversation.
Sin embargo, detalló que el descenso del precio de la vivienda observado durante los periodos electorales que tuvieron resultados ajustados no necesariamente implicaba una caída interanual. “Los precios podían seguir subiendo, solo que ese aumento se ralentizaba”, dijo.
Los autores también se refirieron al mercado de viviendas del Reino Unido, en donde por causa del Brexit y el referendo realizado en 2016 las ventas de casas en la zona principal del centro de Londres se desplomaron un 19% y los precios de la vivienda bajaron un 14% (entre junio de 2016 y octubre de 2019), sufriendo la incertidumbre del acuerdo comercial entre el país y la Unión Europea.
