Bloomberg — Nadie ha dicho nunca que vivir en Nueva York sea barato. Pero el aumento de los gastos en los últimos años amenaza con exprimir aún más a los propietarios.
Las cuotas pagadas a las juntas directivas de cooperativas y comunidades de propietarios se han disparado casi tres veces más rápido que la tasa de inflación. Las normas cada vez más estrictas sobre inspecciones, la escalada de las primas de seguros y los preparativos para una nueva y estricta ley climática están añadiendo cientos o incluso miles de dólares a las facturas mensuales de los residentes que ya pagan algunos de los costes de vivienda más elevados del mundo.
Aunque las cargas pueden ser poco más que una molestia para el rico propietario de un ático de Park Avenue, podrían obligar a los neoyorquinos de medios más modestos (desde familias a ancianos con ingresos fijos y jóvenes compradores por primera vez- a renunciar a su posición en la ciudad, que tanto les ha costado conseguir.
“Si lo juntamos todo, acabaremos siendo una ciudad de muy ricos y muy pobres”, dijo Mary Ann Rothman, directora ejecutiva del Consejo de Cooperativas y Condominios de Nueva York. La gente de en medio que “quiere comprometerse con la ciudad comprando cooperativas y condominios va a ser expulsada”.
En una cooperativa de Riverside Drive, la factura de dos inspecciones recientes fue de US$28.000, seguida de arreglos que ascendieron a US$1,4 millones. Un edificio de la calle 80 Oeste gastó US$900.000.
El ciclo de reparaciones y obras casi constantes en toda la ciudad está disparando los gastos del seguro, que han subido más del 300% en algunos inmuebles. Las mejoras de los anticuados sistemas de calefacción y refrigeración podrían ascender a US$25.000 para cada propietario de ciertos edificios, según la estimación de un partidario de los nuevos límites a las emisiones de carbono.
Tras años de fuerte inflación en EE.UU., los neoyorquinos no son los únicos que pagan precios más altos por todo, desde los impuestos hasta el agua, el gas y la electricidad. Al igual que han aumentado los gastos corrientes, también lo han hecho las cuotas que cobran las juntas de condominios y cooperativas de la ciudad a los propietarios de las unidades. Estas facturas (destinadas a cubrir los servicios públicos, la mano de obra y el mantenimiento básico del edificio) aumentaron aproximadamente un 54% desde el primer trimestre de 2020 hasta el tercer trimestre de este año, según la tasadora Miller Samuel Inc. En el conjunto de la economía, los precios al consumo subieron un 19% en el mismo periodo.
A ello se suman los costos de cumplimiento de las normas de construcción más estrictas de la ciudad. Algunos propietarios de viviendas y profesionales inmobiliarios se quejan de que las normas son excesivas, y especulan con la posibilidad de que detrás de ellas haya intereses especiales que puedan beneficiarse. Los defensores argumentan que los mandatos (reforzados tras la caída de un trozo de terracota que golpeó y mató a un peatón en 2019) son necesarios para mantener a los neoyorquinos seguros en sus casas y en las calles de la ciudad a medida que envejecen las propiedades.
“Todas estas normativas están sometiendo realmente a una fuerte presión financiera a estos edificios en los que los accionistas realmente no tienen recursos para pagarlo todo”, dijo Gustavo Rusconi, vicepresidente y director de gestión de Argo Real Estate. “Entiendo que están en vigor por razones de seguridad, pero realmente están exprimiendo a todo el mundo”.
Todo es un costo
Las paredes exteriores de todo inmueble de más de seis plantas deben ser examinadas cada cinco años en virtud del Programa de Inspección y Seguridad de Fachadas. Con cada ciclo, la ciudad ha añadido más requisitos, que a su vez han elevado los costes del cumplimiento.
Inspeccionar un edificio de 100 viviendas en Brooklyn con 61 metros (200 pies) de muros perimetrales costaría unos US$30.00, dijo Peter Varsalona, director y vicepresidente de RAND Engineering and Architecture. Habría sido más barato hace cinco años, antes de que la ciudad ordenara que se instalaran bajadas de andamio cada 60 pies, a un costo aproximado de US$7.500 cada una. Si se trata de un edificio de la posguerra con paredes huecas que hay que sondear, añade otros US$20.000 al precio.
En el ejemplo de Varsalona, cada unidad sería responsable de una parte proporcional del coste. Aunque unos 500 $ adicionales por una inspección pueden no ser una gran carga, la factura de la reparación a menudo sí puede serlo.
A raíz de la muerte del peatón, la ciudad prohíbe ahora reparar los elementos de terracota dañados y, en su lugar, exige que se sustituyan por completo. La cuenta podría alcanzar los US$2,5 millones, ya que se refunden las piezas y se hacen otras reparaciones, se alquilan andamios para tuberías, se asegura el proyecto y un consultor asesora sobre el proceso, dijo Varsalona. Eso se traduciría en una media de US$25.000 que cada propietario de un edificio de 100 unidades tendría que pagar además del mantenimiento existente o los gastos comunes.
“Todo es un coste. ¿Cuánto puedes cargar a los accionistas de la cooperativa? Hay límites”, dijo Varsalona, que también es presidente del Consejo de Cooperativas y Condominios de Nueva York. “Muchos propietarios van a tener que averiguar si es asequible vivir en la ciudad o no”.
Las aseguradoras se están “desangrando”
En lo que respecta a los seguros, las juntas están pagando más y obteniendo menos.
Las aseguradoras de toda la vida están abandonando el mercado, obligando a los edificios a unir varias pólizas para conseguir una cobertura cercana a la que tenían hace unos años. Una cooperativa asequible del Bronx, por ejemplo, está pagando un 45% más por sólo el 15% de la cobertura que tenía antes.
Aunque las catástrofes naturales han hecho tambalearse al sector en todo el país, gran parte de la presión en Nueva York procede de los “veredictos nucleares” multimillonarios, pagos a veces superiores a lo que pedían los demandantes en accidentes relacionados con obras de construcción.
Las aseguradoras están subiendo los precios para compensar sus pérdidas, dijo Sean Kent, vicepresidente senior de FirstService Financial, que trabaja con 600 edificios de cooperativas y condominios de la ciudad. Las primas anuales de esos inmuebles subieron hasta un 300% este año, aunque el aumento medio fue de alrededor del 25%, dijo Kent.
Tradicionalmente, los edificios se agrupaban para comprar las llamadas pólizas paraguas, con mejor cobertura a precios más bajos que los que podían conseguir por su cuenta. Pero ahora que las aseguradoras se están “desangrando”, esos planes están desapareciendo, dijo Chip Stuart, jefe de la práctica inmobiliaria norteamericana de la correduría de seguros Hub International.
La Cooperativa de Viviendas Amalgamada, un complejo de 11 edificios cerca de Van Cortlandt Park, en el Bronx, pagó US$2,4 millones el año pasado por 650 millones de cobertura, el nivel exigido por su prestamista hipotecario. Ahora su factura es de US$3,5 millones por sólo 100 millones de cobertura, improvisada a partir de 10 aseguradoras distintas.
La junta sigue trabajando para compensar la diferencia, según su tesorero, Ed Yaker, quien dijo que el aumento vertiginoso de los costes del seguro es una sorpresa para los residentes.
“El tipo medio que simplemente vive en el edificio, que no piensa en ello y no forma parte de la junta, no entiende por qué está ocurriendo”, dijo Yaker.
Costos climáticos
Para todos los edificios, salvo los más eficientes energéticamente, el mayor gasto en el horizonte es la Ley Local 97. La medida exige que los inmuebles de al menos 2.300 metros cuadrados (25.000 pies cuadrados) empiecen a reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero antes de enero de 2024, aunque los cambios propuestos podrían dar dos años más de margen a los propietarios de edificios que demuestren un “esfuerzo de buena fe” para cumplirla.
Un estudio encargado a principios de este año por el Consejo Inmobiliario de Nueva York estimó que casi el 15% de las cooperativas incumplirían los límites de emisiones, enfrentándose a sanciones anuales medias de unos US$57.000. Sin actualizaciones, el 72% de las cooperativas se enfrentarán a multas similares a partir de 2030, cuando las normas de la ciudad sean más estrictas.
La revisión de los sistemas de calefacción y refrigeración de un edificio residencial conlleva “un coste significativo”, que suele ascender a entre 20.000 y US$25.000 por unidad, y que puede repartirse a lo largo de varios años, dijo Pete Sikora, director de campañas de Comunidades por el Cambio de Nueva York, grupo que abogó por la aprobación de la ley.
Los edificios podrán solicitar subvenciones para que los proyectos sean menos onerosos, y la calefacción con electricidad en lugar de gas o petróleo acabaría ahorrando dinero, dijo Sikora, dos razones por las que él y otros son optimistas respecto al cumplimiento.
“No hay ninguna amenaza grave para la asequibilidad a gran escala”, afirmó.
Pero sus detractores han insistido en que supondría una pesada carga para los propietarios de viviendas. Warren Schreiber, copresidente del Presidents Co-Op and Condo Council, y sus aliados han interpuesto una demanda para detener la aplicación de la ley, al tiempo que apoyan los proyectos de ley del ayuntamiento para suavizarla.
“Sí, debemos hacer algo por el clima”, dijo Schreiber, “pero la carga no debe recaer sobre los hombros de los propietarios de cooperativas y condominios”.
Calculó que la modernización de su edificio, la Cooperativa Bay Terrace, en el noreste de Queens, costaría unos US$5 millones. Esto supondría una factura de US$25.000 para cada una de las 200 unidades del complejo, lo que, en su opinión, no es realista esperar que paguen sus compañeros accionistas.
“Tenemos familias jóvenes que están empezando y luchan por llegar a fin de mes, tenemos funcionarios, tenemos profesores, bomberos, policías”, dijo. “No tenemos muchos de esos millonarios; de hecho, no tenemos ninguno, que yo sepa”.
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