Bloomberg — El sector inmobiliario chino lucha por frenar su declive sin precedentes. Los mayores promotores han entrado en suspensión de pagos. Los inversores se preguntan qué ocurrirá con los fondos de capital riesgo que habían invertido con entusiasmo en el sector inmobiliario durante los años de euforia.
El destino de Ping An Real Estate Co, filial al cien por cien del gigante asegurador Ping An Insurance Group Co, está suscitando un animado debate. El bono de 2.000 millones de yuanes (US$274 millones) de esta empresa de capital riesgo, que vence el próximo enero, ha sufrido una montaña rusa en los últimos meses, alcanzando un rendimiento del 30% a finales de agosto.

A finales de junio, Ping An Real Estate, con 110.000 millones de yuanes en activos, contaba con unos 10.000 millones de yuanes en efectivo, lo que le permitía cubrir sólo alrededor de la mitad de su deuda con intereses que vencía en los próximos 12 meses. En el último año, sus operaciones comerciales y su situación de liquidez se han deteriorado rápidamente con la caída del sector inmobiliario en China, y las ventas se han reducido en más de la mitad desde su máximo de 2021.

Pero lo que más preocupa a los inversores no es lo que aparece en los informes financieros, sino el pasivo que Ping An Real Estate podría tener fuera de su balance. A finales de septiembre, mientras se tramitaba la solicitud de la empresa para un nuevo bono corporativo, la Comisión Reguladora del Mercado de Valores de China dijo que se había dado cuenta de que la empresa había ocultado un préstamo vencido por un total de 200 millones de yuanes.
Ping An Real Estate recurre habitualmente a empresas conjuntas para sus inversiones, desempeñando el papel de accionista minoritario y concediendo préstamos participativos a la empresa conjunta. De este modo, el capital privado puede protegerse de las operaciones cotidianas: al fin y al cabo, se trata de una empresa financiera, no de un promotor profesional. Además, estos arriesgados proyectos en fase inicial, junto con su deuda, no necesitan entrar en el balance de Ping An.
Por ejemplo, Shenzhen Anchuang Investment Management Co., una asociada participada al 49%, es una entidad que Ping An Real Estate utiliza con frecuencia para estos proyectos JV. En 2022, sólo los préstamos a Anchuang ascendieron a 17.800 millones de yuanes.
Esta forma de invertir se volvió problemática cuando el valor de las propiedades se desplomó y los promotores se vieron en apuros, como refleja la reciente investigación del organismo de supervisión de valores sobre el préstamo vencido.
Se trataba de un proyecto de empresa conjunta entre Ping An Real Estate y Zhenro Properties Group Inc, que ha incumplido el pago de sus bonos. Incapaz de cobrar un préstamo que la JV había suscrito, el banco empezó a llamar a la puerta de Ping An Real Estate. En su respuesta a la investigación de la CSRC, Ping An Real Estate dijo que el préstamo estaba garantizado y que el valor del terreno subyacente debería poder cubrir la cantidad vencida. En otras palabras, no era responsable de los reembolsos.
Sin embargo, Ping An Real Estate no puede eludir su responsabilidad indefinidamente. Por ejemplo, desde 2022, Anchuang ha abandonado 27 inversiones; más de la mitad se vendieron a Ping An Real Estate. De cara al futuro, ¿cuánta deuda adicional y cuántos proyectos de baja rentabilidad tendrá que incorporar la empresa a su balance?
Con un efectivo insuficiente en mano y nuevas emisiones de bonos que se han paralizado, si Ping An Real Estate será rescatada por su matriz es, por lo tanto, el foco clave para los inversores de crédito. Entre 2014 y 2022, Ping An inyectó casi 17.000 millones de yuanes de capital en la empresa, señaló Moody’s Investors Service. Mientras que los gigantes de los seguros se han mantenido al margen -por ejemplo, China Life Insurance Co, el mayor accionista de Sino-Ocean Group Holding Ltd., ha permitido que la constructora cayera en espiral-, ¿renunciarán a uno de los suyos?
Un escéptico puede decir que Ping An Real Estate es tan insignificante en el imperio Ping An que su desaparición no importa. El sector inmobiliario representaba sólo el 4,5% de sus inversiones totales en el primer semestre, frente al 5,5% en 2021. Un creyente, mientras tanto, podría señalar que hay tantos enredos de negocios bajo el paraguas de la empresa que un incumplimiento de Ping An Real Estate puede enviar escalofríos a través de filiales importantes, como Ping An Bank Co.
En todo el mundo, a medida que el sector inmobiliario comercial se tambalea, los inversores empiezan a preocuparse por el capital privado, dado el alcance de futuros descensos en el valor de las propiedades. China no es una excepción. Ping An, en chino, significa tranquilidad y seguridad. Resulta que Ping An Real Estate es todo lo contrario.
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