Bloomberg — Los precios de las oficinas en Estados Unidos se desplomarán y el mercado de bienes raíces comerciales enfrenta al menos otros nueve meses de caídas, según la última encuesta Markets Live Pulse de Bloomberg.
Alrededor de dos tercios de los 919 encuestados por Bloomberg creen que el mercado de oficinas de Estados Unidos sólo se recuperará después de un colapso severo. Una mayoría aún mayor dice que los precios de los bienes raíces comerciales en Estados Unidos no tocarán fondo hasta la segunda mitad de 2024 o más tarde.
Esas son malas noticias para los 1,5 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial que, según Morgan Stanley, vencen antes de finales de 2025. Refinanciarla no será fácil, en particular el aproximadamente 25% de las propiedades comerciales que son edificios de oficinas. Un índice de Green Street de precios de propiedades comerciales ya ha caído un 16% desde su máximo en marzo de 2022.
Los valores de las propiedades comerciales se están viendo fuertemente afectados por la agresiva campaña de ajuste de la Reserva Federal, que eleva un costo clave de la propiedad: el gasto de financiamiento. Pero los prestamistas que buscan deshacerse de su exposición ahora están encontrando pocas opciones aceptables, porque no hay muchos compradores convencidos de que el mercado esté cerca de tocar fondo.
“Nadie quiere vender con grandes pérdidas”, dijo Lea Overby, analista de Barclays Plc. “Estas son propiedades que no necesitan venderse durante largos períodos de tiempo, y eso significa que es probable que los propietarios retrasen la venta tanto como puedan”.
Al problema se suma el estrés entre los bancos regionales, que poseían alrededor del 30% de la deuda de edificios de oficinas en 2022, según un informe de marzo de Goldman Sachs Group Inc. Los bancos más pequeños vieron sus depósitos reducirse en casi un 2% durante los 12 meses terminados en Agosto, según la Reserva Federal, después del colapso de Silicon Valley Bank y Signature Bank. Eso se traduce en menos financiación para los bancos, dándoles menos capacidad para prestar.
El dolor de las tasas de interés más altas puede tardar años en llegar a los propietarios de bienes raíces comerciales en Estados Unidos, que Morgan Stanley valora en 11 billones de dólares en total. Los inversores en edificios de oficinas, por ejemplo, suelen disponer de financiación a tipo de interés fijo a largo plazo, y sus inquilinos también pueden estar sujetos a arrendamientos a largo plazo.
Según una investigación de Moody’s Investors Service publicada en marzo, será necesario hasta 2027 para que los arrendamientos vigentes hoy se renueven para reducir las expectativas de ingresos. Si las tendencias actuales se mantienen, entonces los ingresos para entonces serán un 10% más bajos que hoy.
“Tiende a ser un ajuste de cuentas lento para el sector inmobiliario estadounidense cuando cambian las tasas”, dijo Overby de Barclays. “Y el sector de oficinas está profundamente angustiado, algo que llevará mucho tiempo solucionar”.
Incluso si se produjera una crisis grave y prolongada en el sector inmobiliario comercial de Estados Unidos, incluidas importantes pérdidas crediticias de un sector de oficinas en crisis, a Overby no le preocupa que amenace la estabilidad general del mercado. El sector inmobiliario es grande, pero la deuda se distribuye entre una gama de inversores lo suficientemente amplia como para absorber las pérdidas, afirmó.
Además de las altas tasas de interés, las oficinas están luchando con los inquilinos que reducen sus ingresos o se mudan, con una tendencia especialmente fuerte en Estados Unidos, donde los trabajadores de oficina son más reacios a ingresar que en Europa o Asia. Parte de la resistencia al regreso a las oficinas podría atribuirse a los problemas de desplazamiento. Más del 40% de los encuestados de MLIV Pulse dijeron que se sentirían tentados a venir a la oficina con más frecuencia si tuvieran mejores opciones de transporte público disponibles.
Alrededor del 20% de los encuestados dijeron que se mudaron más lejos de su oficina durante la pandemia y sólo el 3% lamentó haber escapado. Casi un tercio dijo que sus viajes al trabajo se hicieron más largos que antes de Covid, probablemente porque se mudaron o debido a los recortes en el servicio de tránsito de la era de la pandemia.
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