Bloomberg — Los precios de la vivienda vuelven a subir tras un breve descenso. Pero antes de que los posibles compradores de vivienda empiecen a preocuparse por la posibilidad de que los precios suban más a partir de ahora, ten en cuenta la evidencia emergente de un cambio en el equilibrio de poder en el mercado de la vivienda: Estamos asistiendo a un aumento no estacional del inventario de viviendas existentes en venta y los vendedores están cada vez más motivados.
Estos factores configuran un mercado de la vivienda que tendrá un aspecto diferente en 2024, con un aumento del inventario que restará presión a los precios y ofrecerá a los compradores mejores oportunidades de cerrar un trato.
A principios del mes pasado especulé con que el panorama del inventario de reventa podría cambiar en otoño. Los datos que han llegado desde entonces me dan más confianza en esa corazonada. En aquel momento, los nuevos listados semanales de viviendas habían bajado un 21,6% interanual, según la agencia inmobiliaria Redfin Corp. La semana pasada, sólo bajaron un 6,7%, y sospecho que en uno o dos meses veremos cómo estos listados superan el nivel de hace un año.
Aquí por qué. Los vendedores se apresuraron a poner sus casas en venta en el segundo trimestre de 2022, cuando subieron los tipos hipotecarios para adelantarse a un posible desplome, pero el diluvio de anuncios se convirtió en sequía al quedarse sin vendedores ansiosos. Los propietarios restantes, la mayoría de los cuales tenían tasas hipotecarias bajas o no tenían hipoteca, decidieron quedarse quietos a largo plazo, o hasta que bajaran las tasas de interés. Este discutido “efecto de bloqueo de los tipos hipotecarios” ha sido la historia del mercado inmobiliario este año, en el que la falta de vendedores ha mantenido los precios de la vivienda elevados, algunos dirían que artificialmente.
Ahora estamos superando el inicio de esa “sequía de vendedores” en términos interanuales. Los tipos hipotecarios son altos hoy, pero también habían subido a cerca del 7% en otoño de 2022. A estas alturas, el mercado está acostumbrado a tasas hipotecarios elevados. Puede que los propietarios prefieran vender en un entorno de tasas más bajas, pero un año después, los acontecimientos vitales incrementales hacen más difícil aferrarse a viviendas que ya no se adaptan a las situaciones cambiantes de la gente.
Esta es una razón importante para que los inventarios de reventa aumenten ahora a un ritmo más rápido que un año antes. Según Altos Research, actualmente hay 25.000 viviendas unifamiliares más a la venta que hace cuatro semanas, en una época del año en la que los inventarios de reventa suelen bajar. Los inventarios de reventa sólo aumentaron en 2.000 viviendas en el mismo periodo de cuatro semanas del año pasado.
Otro dato interesante de los datos de Redfin es que, aunque las ventas pendientes de viviendas siguen bajando en términos interanuales, las viviendas que se contratan lo hacen más rápidamente. Una mayor proporción de las ventas pendientes se contratan en un plazo de dos semanas, y la mediana de días en el mercado de las viviendas vendidas no aumenta tan rápidamente como hace un año. Esto sugiere que los vendedores están un poco más motivados para vender y quieren completar las transacciones antes de la tregua invernal.
Juntando estas tres tendencias (la “sequía de vendedores” disminuye un poco, los inventarios aumentan en una época del año en la que normalmente no lo hacen y hay signos de vendedores más motivados), soy cada vez más optimista respecto a que el mercado de la vivienda será menos disfuncional en 2024. Dependiendo del equilibrio entre vendedores y compradores, podríamos incluso ver que los precios de la vivienda empiezan a bajar de nuevo en algunos mercados, con descensos más significativos en otros.
Esta dinámica debería ser especialmente pronunciada en los mercados que experimentaron un auge durante la pandemia, donde las mudanzas son más frecuentes, las tasas de natalidad son más altas y la oferta de viviendas multifamiliares es cada vez mayor. Alguien que se mudó a Phoenix o Nashville durante la pandemia tiene más probabilidades de estar en una casa que se le “queda pequeña” antes, y los posibles compradores de vivienda tienen muchos pisos nuevos entre los que elegir si les parece que los vendedores de viviendas no están siendo razonables.
La clave es que esta tendencia al alza del inventario se mantenga. Más viviendas a la venta darán lugar a más transacciones, para alivio de quienes se dedican al negocio inmobiliario. Pero eso no se traducirá en un aumento de los precios de la vivienda, para alivio de los compradores frustrados desde hace tiempo.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.
