Bloomberg — Un penthouse con vistas al Central Park de Manhattan salió a la venta por US$250 millones y llamó la atención en ese momento como la vivienda más cara en llegar al mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Pero desde entonces, el precio del condominio fue rebajado a US$195 millones, en reconocimiento de que la cifra original, que buscaba generar un impacto de asombro, no atrajo a ningún comprador.
La rebaja del 22% y una reducción del 15% a US$149.5 millones en un dúplex en el mismo edificio, Central Park Tower de Extell Development, son recordatorios de que vender en uno de los mercados de viviendas más exclusivos del mundo no es sencillo. Atraer a los compradores más ricos para los condominios ultralujosos puede ser especialmente desafiante en un mercado que se ha enfriado desde su frenético ritmo durante la pandemia.
“Ha habido una tendencia a aumentar los precios aún más, más y más, asumiendo que esos precios suben un 10%, un 20% cada año, independientemente, y eso simplemente no es realista”, dijo Leonard Steinberg, un ejecutivo de ventas de lujo en Compass Inc. “El mercado de las personas adineradas no se deja persuadir fácilmente para gastar mucho más de lo que algo vale”.
Los edificios a lo largo de “Billionaires’ Row”, una franja de rascacielos construidos después de la crisis financiera cerca del extremo sur del Central Park, han estado tratando de atraer compradores durante años. El área ganó reputación por tener amplias zonas vacías, pero muchas propiedades han llenado más unidades en los últimos años.
Los penthouses pueden ser los más difíciles de vender debido a la necesidad de atraer a las personas más adineradas, como Ken Griffin, quien estableció un récord con su compra de US$238 millones en 220 Central Park South. Extell ahora está afinando su enfoque con la esperanza de atraer a los compradores adecuados para las unidades de Central Park Tower.
“Los precios originales de estas unidades eran precios que acaparaban titulares”, dijo Gary Barnett, fundador y presidente de Extell. “Recientemente hemos vendido una cantidad significativa de inventario en la parte superior del edificio y ahora queremos ser serios acerca de vender también estas dos casas de exhibición, por lo que bajamos los precios más cerca de donde creemos que se negociarán”.
El mercado de la parte superior en su conjunto no es tan fuerte como lo ha sido en los últimos años. Jonathan Miller, presidente de la tasadora Miller Samuel Inc., ha seguido 13 ventas de viviendas por US$50 millones o más en Estados Unidos hasta ahora este año, muy por debajo del récord de 49 ventas en 2021. Este año, tres de las ventas de alto nivel han sido en Manhattan, en comparación con 12 acuerdos en 2022.
Miller dijo que el desempeño de este año es menos un colapso y más un retorno a los niveles previos a la pandemia, cuando el número promedio de ventas de viviendas de US$50 millones o más a menudo se encontraba en la decena o veintena.
“Miraría al ‘23 como una normalización en lugar de ser la excepción de los últimos tres años”, dijo Miller. “Eso se aplica a este mercado y también a la vivienda para simples mortales”.
Mientras que el mercado de propiedades de nueve cifras está lento, el mercado de bienes raíces de lujo un poco más económico en realidad se está vendiendo bien. Las ventas en los edificios de gran altura en “Billionaires’ Row” son más fuertes de lo que han sido en años, impulsadas por acuerdos para condominios con precios por debajo de los US$50 millones. Según Marketproof, un promedio de 3.7 apartamentos han entrado en contrato cada mes en lo que va de año. Esto es lo más alto desde 2019, cuando el inventario de nuevos desarrollos era significativamente mayor.
Recortes de Precios
Los propietarios de otras unidades de lujo han reducido los precios recientemente. Una unidad de aproximadamente 8,000 pies cuadrados (743 metros cuadrados) en 432 Park Ave. de Macklowe Properties, que una vez se cotizaba en US$135 millones y luego se redujo, ahora está en contrato por alrededor de US$70 millones, informó el Wall Street Journal en agosto.
El penthouse superior del edificio, listado para reventa hace dos años en US$169 millones, se redujo recientemente a US$130 millones. Un apartamento en One57 de Extell entró en contrato el mes pasado, poco después de que el precio de lista se redujera a US$34 millones, desde US$45 millones en 2022.
“Había una percepción de que el mercado era mucho más amplio y profundo de lo que realmente era para esta densidad de precios de alto nivel”, dijo Miller. “La evidencia de ello es que las ventas se están realizando con grandes descuentos”.
No es como si el mercado ultralujoso estuviera muerto. Una unidad en 220 Central Park South de Vornado Realty Trust, donde la ubicación frente al parque y el grupo de compradores seleccionados personalmente por el desarrollador Steve Roth han mantenido los precios altos, se vendió a principios de este año por US$80 millones.
Central Park Tower ha vendido aproximadamente el 55% de sus condominios, según Marketproof. El penthouse ahora cotizado en US$195 millones abarca aproximadamente 17,500 pies cuadrados en tres pisos, comenzando en el piso 129.
“El precio original de venta era un truco de marketing”, dijo Steinberg. Él ve que esa vivienda, y el dúplex debajo de ella, finalmente se venderán por el precio correcto.
La unidad más cara podría necesitar otra gran reducción de precio antes de encontrar un comprador, según la corredora Donna Olshan.
“Estoy segura de que estarían encantados de recibir US$150 millones por ella”, dijo Olshan, cuya Olshan Realty produce un informe semanal sobre las ventas de lujo en Nueva York. Una venta de $150 millones reflejaría un descuento del 40% sobre el precio original de venta.
Miller dijo que las viviendas con “precios aspiracionales” a menudo se venden con recortes aún más profundos. Muchas han encontrado compradores cuando los vendedores estuvieron dispuestos a aceptar reducciones de alrededor del 60% al 70%, dijo.
“Todavía hay muchas unidades por vender” en “Billionaires’ Row”, dijo Miller.
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