Bloomberg — Las dificultades legales y regulatorias a las que se enfrentan las personas que ofrecen sus propiedades para alquileres de corta duración en portales como Airbnb Inc. (ABNB) y Vrbo están alterando el mercado de las propiedades para vacaciones.
De Nueva York a California, hay ciudades que están adoptando duras medidas contra los arrendamientos de corta estancia con prohibición, exigencia de licencia o restricción del aforo para estancias de treinta días o menos. Airbnb y los dueños de propiedades están defendiéndose en los juzgados, pero de momento sus litigios están teniendo muy poco éxito.
Numerosas limitaciones fueron impuestas precisamente cuando las ciudades se estaban recuperando como consecuencia de la pandemia. En algunos lugares, dificultan que los propietarios publiquen sus propiedades, lo que les priva de un flujo continuo de ingresos adicionales.
“Se asume que solo los adinerados hacen dinero con Airbnb, pero son las personas comunes como yo quienes dependemos de los beneficios de los arrendamientos a corto plazo para subsistir”, explica Lisa Cameron, una propietaria de Airbnb que fue multada con US$500. “Es injusto, y tiene que existir un punto medio”.
Cameron ofreció un estudio de 400 pies cuadrados que posee en Santa Rosa, California, durante más de una década. La ciudad recientemente exigió permisos para quienes ofrecieran estadías de 30 días o menos y limitó el número de permisos. Cameron dice que no fue notificada adecuadamente sobre las nuevas reglas y en febrero recibió un aviso de infracción. Además de la multa, la ciudad le prohibió realizar nuevas reservas hasta que obtenga el permiso adecuado.
Obtener un permiso no sólo era costoso, sino también difícil de conseguir porque la ciudad puso un límite a la cantidad que se puede emitir, dijo Cameron, y agregó que los ingresos que había estado usando para ayudar a construir su negocio de chef privado cayeron de US$5,500 por mes a cero.
Mayor regulación
Las ciudades quieren más reglas porque afirman que los alquileres a corto plazo no regulados reducen la disponibilidad de viviendas asequibles, aumentan los alquileres locales y crean riesgos innecesarios para los huéspedes y vecinos.
Los propietarios están respondiendo ante los tribunales, argumentando que las regulaciones violan sus derechos constitucionales. Las nuevas reglas están siendo cuestionadas por anfitriones de todo el país, incluidos casos presentados en Kansas City , Santa Fe , Nuevo México y Fort Worth , Texas. Estas demandas pueden tardar años en resolverse.
Airbnb y tres anfitriones locales intentaron luchar contra Nueva York en los tribunales, argumentando que la ley de la ciudad que exige licencias de funcionamiento impone “cargas masivas” a los servicios de reserva y obliga a los anfitriones a navegar por regulaciones municipales “laberínticas”. Un juez desestimó el caso de Nueva York en agosto y la ordenanza, que Airbnb describió como una “prohibición de facto” de alquileres a corto plazo, entrará en vigor en septiembre.
Airbnb dijo que aproximadamente el 80% de sus 200 mercados por ingresos en todo el mundo ya cuentan con algún tipo de regulación, y que los datos internos de la compañía no muestran una caída en las ganancias típicas o en las noches reservadas después de que se implementaron las regulaciones en Santa Rosa. .Vrbo no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios.
La demanda de alquileres a corto plazo se desplomó en muchas grandes ciudades durante la pandemia, cuando las oficinas cerraron, se restringieron los viajes y los trabajadores remotos se refugiaron en sus casas. Si bien la demanda se ha ido recuperando, algunas ciudades que impusieron reglas más estrictas aún permanecen por debajo de donde estaban antes de Covid-19, según el investigador AirDNA, que rastrea datos de Airbnb y Vrbo.
En Nueva York, las cotizaciones cayeron un 39% en julio, en comparación con el mismo mes de 2018, según AirDNA. Boston, que impuso reglas más estrictas en 2019, experimentó una caída similar. En San Francisco, los alquileres a corto plazo cayeron un 19%, según muestran los datos.
Mientras tanto, los anfitriones en ciudades con menos regulaciones están superando los niveles prepandémicos. Las cotizaciones a corto plazo en julio se duplicaron en San Antonio, en comparación con el mismo mes de 2018, mientras que el área de Phoenix-Scottsdale experimentó un aumento del 91% y Indianápolis saltó un 76%, según muestra la investigación de AirDNA.
Estancias más largas
Muchos anfitriones preocupados por el riesgo de sanciones o costos legales están dando la espalda a los vacacionistas de corto plazo para centrarse en alquileres de mes a mes. Las estancias más largas pueden ser mucho menos rentables, pero no están tan reguladas.
“La gente no puede soportar las multas”, dijo Kazmin Thibault , anfitrión de Airbnb durante más de una década en Burlington, Vermont, que el año pasado aprobó reglas más estrictas para alquileres a corto plazo que incluyen permisos municipales y un impuesto del 9%.
Thibault comenzó en 2012 alquilando su apartamento para ganar dinero extra los fines de semana, cuando podía quedarse con sus padres. Ahora, se ha alejado de los turistas para centrarse en estancias más largas.
Thibault dijo que sus ingresos mensuales se han reducido a la mitad, de unos US$6.000 para estancias en su mayoría de corta duración a unos US$3.100 para estancias que duran entre tres y seis meses. Si dura más, gana en promedio unos US$2.000 al mes, dijo.
Demanda a mediano plazo
Airbnb dice que los listados activos de todas las duraciones en todo el mundo aumentaron un 19% en el segundo trimestre con respecto al año anterior a más de 7 millones, sumando más listados activos netos que en cualquier trimestre en la historia de la compañía.
Si bien las estancias de corta duración siguen representando la mayoría de las reservas de Airbnb, ha aumentado la demanda de reservas de media duración que duran más de un mes pero menos de un año, dijo la compañía en una nota .
En el cuarto trimestre de 2022, las estadías de 28 noches o más fueron la categoría de más rápido crecimiento en Airbnb por duración del viaje y representaron el 22% del total de noches reservadas, frente al 16% en el cuarto trimestre de 2019, según Airbnb.
Los alquileres mensuales no son nuevos, pero tradicionalmente han estado en el extremo inferior del mercado con viviendas de baja calidad dirigidas a personas con empleo incierto o bajos ingresos, dijo Edward Coulson, director de investigación de la Universidad de Centro de Bienes Raíces de California Irvine. Eso está cambiando.
“La transición al mercado de estadías medias significa que tendrá unidades de todo el espectro de calidad que estarán disponibles para arrendamientos de mes a mes”, dijo Coulson.
Sin duda, las estadías más largas también conllevan el riesgo de que se apliquen leyes locales de desalojo a propietarios que antes no tenían que preocuparse por ellas. En Nueva York y Kansas, cualquier persona que se quede más de 30 días se considera inquilino y no huésped.
Con la asistencia de Natalie Ling.
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