Bogotá — El mercado de las oficinas ha experimentado tiempos desafiantes en medio del choque que ha sufrido el negocio por cuenta de la pandemia y las restricciones a la movilidad en los principales mercados de Latinoamérica, por lo que únicamente hasta el 2022 comenzó a mostrar señales de recuperación. Aunque nuevos factores como el aumento de las tasas de interés y la inflación, que pesan sobre los principales insumos para la construcción, suponen barreras adicionales.
El mercado de las oficinas se vio asfixiado en los primeros trimestres de 2020 y 2021, cuando se registró en Latinoamérica una absorción negativa de más de 1,034 millones de metros cuadrados, es decir, el desbalance entre el total del espacio ocupado y el vacante, de acuerdo a cifras de la firma de servicios inmobiliarios corporativos JLL.
Solo hasta el 2022 se volvió a registrar una absorción positiva, que estuvo impulsada por el comportamiento de mercados como São Paulo, Ciudad de México, así como Bogotá y Medellín, a pesar de los choques externos causados por la inflación y mayores tasas de interés, además de la resistencia de algunas empresas y trabajadores por volver a la presencialidad.
“El segmento de oficinas en alquiler en Latinoamérica a fines de 2021 y principios de 2022 comenzó a dar señales de una incipiente recuperación, ya que la mayoría de los mercados empezaron a mejorar sus indicadores, situación que continúa en 2023″, dijo a Bloomberg Línea el director de Investigación en JLL, Guido Ariel Mosin.
Analiza que tanto la disponibilidad como la absorción de nuevos espacios encontraron cierta estabilidad e interrumpieron sus caídas; no obstante, este proceso no es suficiente aún para recuperar todo el terreno perdido, ya que persisten importantes interrogantes para el futuro del negocio, como la vuelta a la presencialidad, la reformulación de proyectos, nuevas demandas laborales, entre otras, “que dificultan proyectar a futuro y retornar a los registros históricos”.
La firma de gestión inmobiliaria MTS Consultoría respondió a una consulta de Bloomberg Línea que Latinoamérica “se encuentra en un momento del ciclo inmobiliario muy importante de recuperación postpandemia. Ha experimentado un crecimiento y una expansión a lo largo de los últimos años, pero también se ha venido enfrentando a retos relacionados con la inestabilidad económica y política, los distintos niveles de desarrollo de las infraestructuras y las volatilidades del mercado”.
En general, considerá que no se están desarrollando nuevos proyectos y los consumidores en Latinoamérica son más cautos al momento de tomar decisiones de inversión en países como Chile, Colombia o Perú, aunque MTS cree que hay casos especiales como Monterrey, Ciudad de México y São Paulo en donde el desarrollo de proyectos corporativos efectivamente se ha mantenido más constante.
“Históricamente, países como Brasil, México, Colombia y Chile han tenido mercados de oficinas bastante activos debido a sus economías y atractivos para la inversión extranjera. Lima y Santiago han incrementado su inventario y han entrado en el ranking inmobiliario en los últimos años”, precisó.
De México a Buenos Aires: así se mueve el negocio de oficinas
En el caso de Latinoamérica, JLL destaca particularmente la dinámica en Buenos Aires, en donde las empresas están apelando a inversiones en el sector inmobiliario para resguardar su capital ante la coyuntura económica del país y las restricciones de las compañías por acceder y operar libremente en el mercado de cambios.
Mosin manifiesta que “al tratarse de un mercado dolarizado, les permite sortear riesgos macroeconómicos (depreciación de la moneda, imposibilidad de girar dividendos, etc.). Este contexto provocó que en los últimos dos años se registraran operaciones por más de US$500 millones, situación históricamente anómala, ya que se trata de un mercado tradicionalmente orientado a los alquileres”, apuntó.
En términos generales, en el último año las ciudades capitales han registrado niveles de demanda en terreno positivo, siendo México y Brasil los países que lideran el ranking en cantidad de metros cuadrados demandados, de acuerdo a especialistas de la empresa de gestión de inversiones Colliers.
Añaden que la demanda ha estado impulsada principalmente por empresas de coworking, call centers y el sector tecnológico.
Por su parte, el crecimiento del inventario han estado concentrado principalmente en el segmento prime, lo que demostraría un enfoque de las empresas por espacios de altas especificaciones que les permitan generar eficiencias.
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En el caso puntual de México también se evidencia una importante influencia del fenómeno del nearshoring, que “también se percibe como una fuente de demanda sostenida en los próximos años para espacios corporativos”.
Además de México, en otros mercados como Colombia y Perú el mercado de las oficinas se está viendo impulsado por la actividad de las empresas dedicadas a la tercerización de procesos empresariales (BPO), consolidándose como actores importantes en la ocupación de los edificios corporativos.
Esta dinámica en la región da muestra de “una recuperación progresiva en los niveles de ocupación luego de un período de liberación acelerada de espacios como resultado del confinamiento obligatorio en 2020 y 2021, cuando las tasas de disponibilidad alcanzaban cifras superiores al 20%”.
¿Qué impacto en la configuración de las ciudades tienen las nuevas dinámicas de empleo?
El mercado de las oficinas en la región se está reconfigurando no solo debido al ´boom’ de las modalidades de trabajo remoto, sino que las nuevas dinámicas también responden a las coyunturas económicas de cada mercado y la búsqueda de eficiencia de las organizaciones.
“Las nuevas dinámicas de empleo han llevado a cambios en la distribución geográfica de la población. Si más personas trabajan desde casa o tienen horarios flexibles, optan por vivir en áreas suburbanas o en ciudades más pequeñas en lugar de concentrarse en el centro urbano. Esto puede llegar a tener efecto en la densidad poblacional y en la demanda de viviendas en diferentes partes de las ciudades”, analizaron desde MTS Consultoría.
Algunos de los principales cambios que se perciben por esta nueva configuración de las ciudades implican la caída de la demanda por los activos ubicados en los centros urbanos fuertemente densificados, la revalorización de los espacios al aire libre y los entornos verdes y suburbanos, el descenso del uso del transporte público y la expansión de nuevas formas de movilidad individual (protagonismo de la bicicleta y monopatines eléctricos), etc.
Asimismo, se percibe una reconfiguración de los espacios públicos, como por ejemplo la utilización de aceras o veredas como parte de la superficie rentable de los locales comerciales, tendencias que están llevando a las ciudades a “analizar y adaptar algunas de sus lógicas a las nuevas normas y expectativas laborales”, reflexionó el director de Investigación en JLL.
Si las empresas permiten que sus empleados trabajen remotamente desde casa con más frecuencia, la demanda de oficinas tradicionales podría disminuir, por ello la importancia de brindar las condiciones necesarias a sus colaboradores para el retorno a las oficinas gradualmente.
MTS Consultoría
Las características propias de cada mercado y el grado de adaptabilidad a las nuevas dinámicas de empleo han sido dispares en la región, pues mientras el trabajo híbrido y a distancia se implementó de forma generalizada en aquellas ciudades que ya contaban con buena calidad de internet de alta velocidad e infraestructura habitacional adecuada para este tipo de trabajo (Buenos Aires, São Paulo, Santiago, Ciudad de México), en otras urbes de la región la adopción no fue natural.
Por ejemplo, complementó Mosin, en las ciudades donde los servicios de internet son aún deficientes (Santa Cruz de la Sierra y Asunción por nombrar algunas), el impacto del teletrabajo fue menor durante la pandemia, por lo que se mantuvieron y mantienen altos niveles de presencialidad y el mercado de trabajo continúa respetando las dinámicas históricas.
Por lo anterior, “en estas ciudades los cambios sociales han sido de menor escala o no se han sostenido en el tiempo, por lo que no ameritaron hasta el momento amplios movimientos de reconfiguración”.
¿Cuáles son los segmentos que se están moviendo con más fuerza dentro del negocio de las oficinas?
En el caso de los mercados en los que las nuevas modalidades de trabajo han encontrado un terreno más fértil, Colliers destaca que se ha evidenciado una latente necesidad de más y mejores espacios que permitan el trabajo colaborativo, como salas de reuniones, concentración y esparcimiento. Atado a lo anterior, los edificios construidos recientemente y los proyectos futuros estarían apuntando a las altas especificaciones, orientadas a los espacios colaborativos,
Este fenómeno denominado como “flight to quality” se refleja también en una mayor preponderancia de otros factores como la ubicación, especificaciones técnicas, certificaciones ambientales y distribución interna de los espacios.
El analista de JLL agrega que si bien el conjunto de empresas que está demandando espacios nuevos de oficinas, y por ende previendo una expansión de sus operaciones, “es muy limitado en el último tiempo”, sí se evidencian “algunos pocos ganadores que dinamizaron el mercado al evidenciar un crecimiento de sus industrias”.
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“Entre estos cabe destacar a los laboratorios, que, por ejemplo, en Buenos Aires se mantienen activos, ya que se trata de un sector relevante para la economía local, y que ha crecido como consecuencia de la pandemia”, comentó.
De otra parte, dice que hay evidencia de que empresas de consumo masivo han aprovechado oportunidades para mejorar sus instalaciones, logrando transacciones en edificios de calidad por valores de contrato inferiores a los promedios históricos.
Lo mismo estaría ocurriendo con los rubros de servicios financieros, retail, tecnología, servicios legales, entre otros, en Latinoamérica.
¿Cuáles son los mayores retos asociados al negocio de las oficinas en LatAm y qué perspectivas hay?
El panorama para el mercado de las oficinas en Latinoamérica no está del todo despejado y mercados con tasas de disponibilidad superiores al 20% hace prever que aún existen oportunidades de ocupación en los inmuebles ya construidos ante un decrecimiento en la cantidad de nuevos proyectos y licencias de construcción para los próximos años.
En esto ha incidido negativamente no solo el aumento en las tasas de interés derivado del crecimiento en los niveles de inflación, sino también el incremento en los precios de adquisición de la tierra que están generando barreras tanto para la consolidación de nuevos proyectos, como en la finalización de los que ya están en proceso.
Un ingrediente adicional tiene que ver con la estructuración y desarrollo de los nuevos inmuebles con costos de construcción más elevados ante las condiciones macroeconómicas adversas en la región.
En este contexto, se espera que en 2024 la dinámica sea impulsada en Latinoamérica por los fondos de inversión, que, según JJL, “son tradicionalmente los que más operaciones realizan en los mercados con mayor profundidad” e incluso en medio de la coyuntura regional continúan muy activos en busca de oportunidades en mercados como México y Chile.
De cualquier forma, anticipan que la mayoría de los mercados de Latinoamérica seguirán condicionados, no solo por factores endógenos sino también por situaciones exógenas, ya que “gran parte de las empresas que demandan y podrían llegar a demandar y por lo tanto absorber amplias superficies en un futuro, tienen su origen en otras latitudes”.
“De este modo, el crecimiento de estos mercados no solo depende de las propias particularidades de cada país, sino también de un contexto global que, tarde o temprano, siempre tiene su impacto en la región. Por otro lado, persisten algunas incógnitas propias del negocio, ya que resta saber a qué conclusión arribarán las empresas sobre la utilidad y conveniencia de disminuir, preservar o expandir sus oficinas”, remató el analista de JJL.
Las proyecciones de MTS Consultoría apuntan a que urbes como São Paulo, Ciudad de México y Santiago en Chile tendrán una demanda constante de espacio de oficinas por instituciones financieras, empresas multinacionales y firmas de servicios.
Y a medida que la industria tecnológica crece en la región, ciudades como Bogotá, Medellín y Buenos Aires podrían experimentar un aumento en la demanda de espacio de oficinas por parte de empresas del sector, startups y BPO.
En países como Costa Rica y Panamá la mayor inversión proviene del extranjero, particularmente en el sector hotelero y residencial de lujo.
Se espera que sectores como el turismo, contact centers o manufactura de dispositivos médicos continúen su interesante dinámica de crecimiento para este 2024.
