Bloomberg — Se trata de una gran metrópolis costera que lleva años perdiendo residentes en favor de otras partes de EE.UU. y que perdió población abiertamente a principios de la pandemia. La vivienda cada vez más inasequible parece ser la causa principal.
Esta descripción se aplica a varias ciudades. Que Miami sea una de ellas puede ser una sorpresa. En la imaginación popular, es una de las grandes ciudades en auge del momento. La imaginación popular no está del todo equivocada: Mucha gente increíblemente adinerada se mudó a la zona en 2020 y 2021; el crecimiento del empleo ha sido fuerte; y Miami ha tenido algunos éxitos notables en la atracción de empresas tecnológicas y financieras. Pero cuando el inversor multimillonario Peter Thiel dijo en mayo que Miami se había vuelto demasiado cara para considerar trasladar allí sus operaciones desde California, estaba en lo cierto.
A pesar de las diferencias significativas en impuestos, política y clima, la zona metropolitana de Miami, con 6,1 millones de habitantes, comparte características cruciales con las grandes metrópolis de las costas este y oeste. Es vibrante. Es diversa. Es cosmopolita. También es cada vez más caro vivir allí, en parte porque la zona ha estado construyendo nuevas viviendas aproximadamente al mismo ritmo que Nueva York y Boston en relación con su población.
Una de las razones es la geografía. Con el océano Atlántico a un lado y los vastos pantanos de los Everglades al otro, Miami nunca ha tenido mucho espacio para expandirse. Cuando hace una década y media el economista Albert Saiz, del Instituto Tecnológico de Massachusetts, se propuso medir los “Determinantes geográficos de la oferta de vivienda”, descubrió que, entre las grandes áreas metropolitanas de EE.UU., Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach ocupaban el segundo, tercer y séptimo lugar en cuanto a la cantidad de terreno en un radio de 50 kilómetros del centro de la ciudad que estaba bajo el agua, en una pendiente demasiado pronunciada o no era urbanizable. (Las tres zonas se han combinado desde entonces en una única área metropolitana Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach).
La escasa oferta de suelo urbanizable del área de Miami está ahora prácticamente urbanizada en su totalidad. En 2013, la Oficina del Censo determinó que era la novena área metropolitana más densamente poblada del país, sobre la base de la población ponderada por secciones censales, y la más consistentemente densa en el sentido de que la densidad del vecindario se mantuvo alta incluso a 50, 60 o 70 millas del centro de Miami. La construcción de nuevas viviendas en Miami, como en otras áreas metropolitanas costeras, exige edificar en barrios ya urbanizados.
Los edificios de apartamentos altos forman parte del ADN del sur de Florida, y Miami y las ciudades cercanas han seguido añadiendo nuevos en y alrededor de sus centros y otros distritos comerciales. Pero por diversas razones -escasez de suelo, elevados costes de construcción relacionados con el riesgo de huracanes, cautela tras la última crisis inmobiliaria, que afectó duramente a Miami, y una oferta constante de compradores de alto poder adquisitivo de Latinoamérica y otros lugares- es más probable que estos nuevos edificios se inclinen hacia el superlujo que los de otras regiones. En los dos últimos años, el precio medio de venta por metro cuadrado ha sido un 50% más alto en Miami para las viviendas nuevas que para los edificios existentes, según la agencia inmobiliaria Redfin. En todo el país no ha habido ninguna diferencia, y la única área metropolitana que encontré con una diferencia de precios significativamente mayor que Miami fue Nueva York.
Mientras tanto, la adición de densidad a los barrios unifamiliares existentes es tan difícil de hacer en el área metropolitana de Miami como lo es en otros lugares, con la zona de asentamiento en el patrón de desarrollo común en las costas que el economista de la vivienda Issi Romem una vez apodado “bolsas de construcción densa en un interior suburbano inactivo.” Algunos estados han estado presionando a las ciudades y suburbios para que salgan de esta rutina unifamiliar, pero Florida parece estar presionando en la dirección opuesta, con la administración del gobernador Ron DeSantis demandando para impedir que una ciudad del norte de Florida ponga fin a la zonificación exclusivamente unifamiliar. El año pasado, en lo que puede haber sido una casualidad, pero se sintió un poco como un signo de los tiempos, Miami Beach rechazó una nueva torre de apartamentos diseñada por Frank-Gehry, mientras que la famosa ciudad costera del sur de California de Santa Mónica, reacia a los promotores inmobiliarios, aprobó una.
Una de las consecuencias de esta escasez de viviendas ha sido la emigración constante de los residentes de Miami a lugares más baratos. La Oficina del Censo realiza un seguimiento de la migración nacional por condados, y sus estadísticas muestran que el condado de Miami-Dade ha perdido una media de 40.000 personas al año, en cifras netas, que se han trasladado a otras partes de EE.UU. en la última década, mientras que el condado de Broward (Fort Lauderdale) ha pasado a registrar cifras negativas más recientemente y el condado de Palm Beach sigue experimentando entradas nacionales netas, pero ni de lejos suficientes para compensar las pérdidas de Miami-Dade.
Estimaciones más recientes de Placer.ai, una empresa de análisis de localización que ha tenido éxito en la identificación de tendencias demográficas confirmadas posteriormente por la Oficina del Censo, indican que el área metropolitana de Miami experimentó una salida neta del 1% de su población, alrededor de 60.000 personas, durante los 12 meses finalizados en marzo, con los mayores flujos netos hacia las áreas metropolitanas de Orlando y Port St.
Esto no significa que Miami esté disminuyendo. Los condados de Broward y Miami-Dade han tenido algunos nacimientos más que muertes en los últimos años (el condado de Palm Beach no), y la región atrae a mucha gente de fuera de EE UU. Fue la casi interrupción de la inmigración al principio de la pandemia lo que provocó un descenso de la población entre abril de 2020 y julio de 2021, pero desde entonces se ha normalizado. La migración hacia y desde el área de Miami sigue un patrón similar al observado en Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y otras ciudades costeras hace aproximadamente una década, con entradas internacionales que anulan en su mayor parte o en su totalidad las salidas nacionales.
También recuerda a los datos de California de la década de 2010 el hecho de que las personas que llegan son más ricas que las que se van, aunque los condados de Miami-Dade y Palm Beach realmente llevaron esto a nuevas cotas al principio de la pandemia. El ingreso bruto ajustado promedio de los 45,160 contribuyentes federales que cambiaron sus direcciones al condado de Miami-Dade entre 2020 y 2021 llegó a $ 229,662, mientras que el de los 59,292 que se fueron fue de solo $ 66,354, según el Servicio de Impuestos Internos (que no ha publicado datos más recientes), mientras que en el condado de Palm Beach los 44,354 nuevos contribuyentes promediaron $ 242,684, y los 38,649 que se fueron $ 96,395. Medido por la afluencia neta global de ingresos, Miami-Dade y Palm Beach no tenían verdaderos pares entre los condados más grandes de EE.UU. en 2020-2021, y Broward también fue uno de los mejores.
El intercambio de pobres por ricos puede ser beneficioso para las finanzas estatales y locales, aunque la ausencia de un impuesto estatal sobre la renta en Florida limita las ganancias. Y a menos que la transición también aumente sustancialmente los ingresos de la población local que se queda, será políticamente tensa para una región donde la mediana de ingresos familiares en 2021 fue de sólo 63.814 dólares, en comparación con la mediana nacional (según la medición de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo) de 69.717 dólares. La combinación de bajos ingresos y el aumento de los precios de la vivienda ha empujado a la zona metropolitana de Miami al octavo-último lugar en el Monitor de Asequibilidad de la Propiedad de Vivienda del Banco de la Reserva Federal de Atlanta para abril, con el sitio web de listados RealtyHop clasificando a la ciudad de Miami en el último lugar para la asequibilidad de la vivienda en junio.
Las dos áreas metropolitanas menos asequibles en la clasificación de la Reserva Federal de Atlanta son Los Ángeles y San Francisco, dos lugares con eternos problemas de vivienda y, en los últimos años, también con muchos otros problemas. Durante mucho tiempo se ha debatido si los problemas de San Francisco se deben principalmente a una mala gestión o a una oferta inadecuada de viviendas. Miami puede estar a punto de ayudarnos a encontrar la respuesta.
- Con la colaboración de Jonathan Levin.
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